창원지방법원 2025타경12315. 김해시 삼계동 화정마을아이파크가야 412동 5층 503호 아파트입니다. 감정가는 265,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 185,500,000원입니다. 등기상 현재 권리분석의 기준은 2015.11.27. 설정된 주식회사에이치케이저축은행의 채권최고액 226,200,000원 근저당입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 채권최고액 89,700,000원 근저당과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그보다 앞선 한국스탠다드차타드캐피탈주식회사 근저당은 2015.11.27. 이미 말소됐습니다.
임차인 신고는 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 최저가 기준 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 채권자 쪽에서는 미배당이 크게 남지만, 그 미배당액이 곧바로 낙찰자의 채무로 넘어오는 구조는 아닙니다. 따라서 이 사건은 채권 회수 부족과 매수인 인수 위험을 구분해 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12315 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼계동 1439-5 화정마을아이파크가야 412동 5층 503호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.965㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 김민재 · 2011.08.04. 매매 · 거래가액 251,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 185,500,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 267,462,751원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2004.08.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2011.09.16. 설정된 한국스탠다드차타드캐피탈주식회사 근저당 232,800,000원은 2015.11.27. 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 새로 설정된 주식회사에이치케이저축은행 근저당 226,200,000원입니다. 그 다음 순위의 89,700,000원 근저당과 2025.10.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 68.5%
화정마을아이파크가야 동일 면적 84.97㎡ 거래 12건의 전체 평균은 265,750,000원입니다. 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 흐름을 우선하면, 최근 12개월 5건 평균은 270,800,000원, 최신 거래는 2026.02. 270,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 구간보다 3.3% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.97㎡ | 17 | 270,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2025.08 | 84.97㎡ | 16 | 271,000,000원 |
| 2025.05 | 84.97㎡ | 13 | 270,000,000원 |
| 2025.03 | 84.97㎡ | 15 | 263,000,000원 |
| 2025.01 | 84.97㎡ | 19 | 292,000,000원 |
| 2025.01 | 84.97㎡ | 7 | 258,000,000원 |
| 2025.01 | 84.97㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2024.11 | 84.97㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2024.10 | 84.97㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2024.07 | 84.97㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2024.01 | 84.97㎡ | 8 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 270,800,000원 |
현재 최저매각가 185,500,000원은 최근 12개월 평균의 68.5%입니다. 최신 거래 270,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 더구나 최근 거래 흐름이 이전 구간보다 3.3% 높은 것으로 집계돼 있어, 제공된 실거래 자료에서는 하락장 경고가 나타나지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,397,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 주식회사에이치케이저축은행 | 226,200,000원 | 182,103,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사에이치케이저축은행 | 89,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
두 근저당의 채권최고액 합계는 315,900,000원이고 현재 회차 예상배당은 182,103,000원, 미배당은 133,797,000원입니다. 다만 이 미배당은 채권자 측 회수 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 회차별 채권 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 185,500,000원 | 182,103,000원 | 133,797,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 129,849,999원 | 127,232,099원 | 188,667,901원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 90,894,999원 | 88,858,889원 | 227,041,111원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 삼계동 분성초학교 남서측 인근. 주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 단지. 화정마을아이파크가야는 851세대, 사용승인일은 2004.08.30입니다.
- 용도. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 5층 503호입니다.
- 도로. 단지 동측으로 대로3류, 남측으로 중로3류에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,374,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 재확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부확인이 불가능했고, 인근 유사물건의 내부구조와 공부·외부관찰 등을 기초로 평가됐습니다.
- 점유관계 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인 신고가 없다는 사실과 별개로 실제 현장 점유자를 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 말소기준 재확인. 2015.11.27. 을구 2번 주식회사에이치케이저축은행 근저당이 기준이며, 같은 날 을구 3번 근저당은 후순위입니다.
- 시세 기준은 최근 거래 우선. 전체 12건 평균 265,750,000원보다 최근 12개월 평균 270,800,000원과 최신 거래 270,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리도 가격도 현재 회차는 우호적
이 사건은 낙찰자가 떠안을 권리보다 채권자 미배당이 큰 사건입니다. 말소기준 이후의 근저당과 경매개시결정은 소멸하고, 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 측면에서도 현재 최저가 185,500,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 270,800,000원의 68.5%입니다. 최신 거래는 270,000,000원이고 최근 거래 추세도 3.3% 상승으로 집계됐습니다.
따라서 제공된 자료 범위에서는 권리상 인수 부담이 없고 최근 시세 대비 가격 여유도 큰 편으로 평가할 수 있습니다. 다만 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았고 임대관계가 미상으로 기재된 만큼, 실제 점유 및 내부 관리상태 확인은 입찰 전 마지막 검증 항목으로 남습니다.
