창원지방법원 2025타경12333. 창원시 의창구 동읍 용잠리 ‘창원2차비룡벨로스텔라’ 14층 1402호입니다. 공부상 공동주택(도시형생활주택·원룸형)이고, 면적 비교 지표는 49.854㎡입니다. 맹인재·장영희가 각 2분의 1 지분을 보유하며 2018년 거래가액은 162,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 감정가 130,000,000원의 70%인 91,000,000원입니다.
권리 흐름의 기준점은 2018.08.29 설정된 비룡건설주식회사 근저당권 26,000,000원입니다. 이후 창원시장 압류, 롯데캐피탈 가압류, 경매개시결정, 울주군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 예상배당표에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 같은 날 설정된 삼성생명보험 근저당과 이후 한국자산관리공사로의 근저당권 이전 이력이 함께 존재하므로, 입찰 전 등기부의 말소·이전 관계를 원본에서 다시 맞춰 보는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12333 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-19 창원2차비룡벨로스텔라 14층 1402호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 의창대로 909 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공동주택(도시형생활주택(원룸형)) · 철근콘크리트구조 14층 중 14층 |
| 면적 지표 | 49.854㎡ |
| 소유자 | 맹인재 2분의 1 · 장영희 2분의 1 |
| 2018년 거래가액 | 162,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 109,401,645원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수는 0원
확인된 임차인 신고는 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상이고, 현장실사 당시 이해관계인이 부재해 내부는 조사하지 못했습니다. 따라서 임차보증금 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원이지만, 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 현장 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 1.30억 지표의 70%
창원2차비룡벨로스텔라는 39세대, 2018.03.30 사용승인 단지입니다. 같은 면적대에서 확인되는 거래는 2건이고, 전체 평균은 112,275,000원입니다. 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 지표를 우선하면, 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 130,000,000원으로 잡혀 있습니다. 현재 최저가 91,000,000원은 이 기준의 70.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 49.85㎡ | 13 | 130,000,000원 |
| 2022.06 | 49.85㎡ | 9 | 94,550,000원 |
| 전체 평균 | 49.85㎡ | 2건 | 112,275,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.85㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
가격 숫자만 놓고 보면 현재 회차는 분명히 할인 구간입니다. 최근 가격 지표 130,000,000원에 비해 최저가가 91,000,000원이고, 최근 가격과 과거 가격의 추세도 +37.5%로 표시됩니다. 그러나 거래 표본은 2건뿐이고 최신 확인 거래가 2023.08이므로, 거래가만으로 현재 환금성을 단정하기에는 표본이 얇습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,038,000원 |
| 1. 근저당 · 비룡건설주식회사 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 26,864,777원 | 26,864,777원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 36,097,223원 |
현재 회차 91,000,000원 가정 시 채권자 배당대상 52,864,777원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 36,097,223원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 91,000,000원 | 52,864,777원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 63,699,999원 | 52,864,777원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 44,589,999원 | 43,387,379원 | 9,477,398원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 배당 부족액이 9,477,398원 발생하지만, 이 부족액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경남 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재로, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 남측으로 대로와 접합니다.
- 이용상태. 공부상 공동주택인 도시형생활주택(원룸형)이며 철근콘크리트구조, 14층 중 14층 1402호입니다.
- 설비. 위생시설, 승강기, 소화전, 주차타워, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,018.0㎡, 지목 대, 주상용, 공시지가 918,800원/㎡입니다. 근린상업지역과 제1종일반주거지역에 걸쳐 있고 대로3류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 39세대이고 확인 실거래는 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰 7.8회, 낙찰률 0.0%로 집계되어 매도 회수기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부조사가 이루어지지 않았습니다. 현장 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 등기 연결관계 원본 대조. 삼성생명보험 근저당의 말소 표시와 한국자산관리공사로의 근저당권 이전 이력, 신청채권자 청구액 109,401,645원의 관계를 등기부와 매각물건명세서에서 맞춰 보세요.
- 가격보다 환금성. 현재 최저가 91,000,000원은 최근 가격 지표 130,000,000원의 70.0%지만, 39세대 규모와 낮은 경매 환금성 지표를 함께 반영해야 합니다.
- 주차타워 확인. 주차타워시설이 있는 물건이므로 실제 이용 가능 여부와 관리상태를 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸게 보이지만, 팔릴 수 있는지도 함께 봐야 한다”
현재 회차의 실질취득가는 인수액 0원을 전제로 91,000,000원입니다. 최근 가격 지표 130,000,000원의 70.0%라서 가격 자체에는 할인 여지가 있습니다. 권리도 배당 계산상 매수인 인수 0원이고 말소기준 이후 압류·가압류가 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 물건은 39세대 도시형생활주택이고, 확인된 거래 표본은 2건이며, 단지 경매 평균 유찰이 7.8회·낙찰률이 0.0%입니다. 따라서 결론은 “권리 부담은 낮고 가격도 할인됐지만, 환금성은 보수적으로”입니다. 입찰 판단의 마지막 관문은 91,000,000원이 싼지 여부보다 실제 점유·등기 연결관계와 향후 매도 가능성입니다.
