창원지방법원 2025타경12333. 경남 창원시 의창구 동읍 용잠리의 창원2차비룡벨로스텔라 14층 1402호입니다. 공부상 용도는 공동주택(도시형생활주택·원룸형)으로, 전용면적은 49.854㎡입니다. 2018년 준공된 39세대 규모의 건물이며, 소유자는 맹인재와 장영희로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.

이 사건은 감정가 130,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 63,700,000원입니다. 최근 동일 면적 실거래 102,000,000원보다 낮은 가격이므로 표면적인 매입가격 경쟁력은 분명합니다. 다만 과거 2023년 거래가 130,000,000원과 비교하면 최근 실거래 수준은 낮아졌고, 제시된 최근 가격 추세 역시 -9.2%입니다. 따라서 과거 거래가나 감정가와의 차액을 그대로 투자수익으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 추정 0원, 선순위 근저당 확인은 필수

제시된 말소기준권리는 2018.08.29 설정된 비룡건설주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 26,000,000원입니다. 그 이후 설정된 창원시 압류, 롯데캐피탈 가압류, 한국자산관리공사의 경매개시결정 및 울주군 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

현재 확인된 임차인 신고는 0명이며, 매수인에게 인수되는 금액은 0원으로 추정됩니다. 그러나 감정평가 당시 이해관계인의 부재로 내부를 조사하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지 확인되지 않아 점유자의 대항력·보증금·확정일자 여부를 단정할 수 없습니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유 및 명도 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

② 시세 비교 — 싸게 살 기회인가, 하락 중인 자산인가

창원2차비룡벨로스텔라 동일 면적의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 거래 평균은 108,850,000원이지만, 과거 거래가가 혼합된 평균보다 최근 시장 상황을 먼저 살펴야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 8월 102,000,000원 1건으로, 최저매각가 63,700,000원은 이 가격의 62.5%입니다.

2026년 8월의 2층 실거래는 102,000,000원, 이 경매물건은 14층으로 층수가 다릅니다. 그러나 내부 상태와 실제 점유 상태가 확인되지 않았으므로 층수 차이만으로 경매물건에 가격 가점을 부여하기는 어렵습니다.

최근 가격 추세는 -9.2%로, 이전 거래들과 비교하면 하락 방향입니다. 특히 최근 12개월 평균은 거래 1건을 기초로 하므로 해당 가격을 절대적인 정상 시세로 확정하기 어렵습니다. 현재 최저가가 최근 거래가격보다 낮다는 점과 시장에서 다시 팔 수 있는 가격은 별개의 문제입니다.

③ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)

위 배당표는 제공된 자동 추정 결과입니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 한국자산관리공사의 신청채권액 109,401,645원과 선순위 근저당권 이전 관계가 배당에 충분히 반영되어 있는지 별도 확인이 필요합니다. 소유자 잔여금은 확정 배당액이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 커지는 미배당

현재 회차에서 추가 유찰되면 최저매각가는 더 낮아집니다. 그러나 가격이 내려간다고 해서 권리관계 검증 필요성이 사라지거나 유동성이 자동으로 좋아지는 것은 아닙니다.

현재 배당 추정상 채권 미배당은 0원이지만, 3회 유찰 시 9,477,397원, 4회 유찰 시 22,613,612원의 미배당이 발생합니다. 각 회차의 매수인 인수 추정은 0원이므로, 이 미배당액이 곧 매수인 부담이 된다는 뜻은 아닙니다. 다만 신청채권자의 배당과 선순위 근저당권 처리에 관한 검증이 선행되어야 이 추정이 의미를 갖습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주변 환경. 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재로, 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다. 남측으로 대로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 14층 건물의 최상층인 14층 1402호입니다. 외벽은 페인트 등, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생시설·승강기·소화전·주차타워·난방설비가 있습니다. 주차타워의 실제 이용 상태와 유지관리비는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지 및 규제. 근린상업지역 및 제1종일반주거지역에 걸쳐 있고, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다. 상대보호구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 해당합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 실내 상태. 현장실사 시 이해관계인 부재로 내부를 조사하지 못했습니다. 실제 구조·설비·누수·수선 필요성 등을 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 39세대 규모에 실거래 표본이 적고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 8.0회입니다. 매매 가능 가격과 예상 매도 기간은 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재검증. 을구 1번 삼성생명보험 근저당권의 말소 여부와 한국자산관리공사로의 이전등기 효력을 확인하고, 을구 2번 비룡건설 근저당권을 말소기준으로 보는 판단이 법원 매각기록과 일치하는지 대조하세요.
• 신청채권자 배당 확인. 한국자산관리공사 청구액 109,401,645원이 예상배당에서 0원 처리된 이유와 소유자 잔여금 9,288,623원 산정의 적정성을 검증하세요.
• 점유 및 임차관계 확인. 현재 확인된 임차인 신고는 0명이지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대와 실제 점유자, 임대차계약, 보증금·확정일자·대항력 여부를 확인하세요.
• 실내 확인. 최상층 호실의 누수, 방수, 냉난방, 설비 상태 및 보수비 발생 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 시세 재검토. 최근 실거래 102,000,000원은 2026.08의 1건입니다. 2023.08 거래가 130,000,000원과의 차이, 최근 가격 추세 -9.2% 및 층별 차이를 고려해 보수적인 매도가격을 설정하세요.
• 환금성 점검. 39세대 소규모 단지이고 평균 유찰 횟수가 8.0회입니다. 실거주 수요, 임대 수요, 매매 유동성과 매도 기간을 확인하세요.
• 관리비 및 추가 비용. 관리비 체납 여부, 공용부분 미납액, 주차타워 관리비, 취득 관련 비용 및 명도·수선비를 별도로 점검하세요.
• 매각기일 원본 확인. 2026.10.29 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건 진행상태를 법원 원본으로 재확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 권리와 환금성은 보수적으로”

창원2차비룡벨로스텔라 1402호는 감정가 130,000,000원에서 두 차례 유찰되어 63,700,000원에 나온 물건입니다. 최근 실거래 102,000,000원과 비교하면 확실히 낮은 가격입니다.

그러나 판단을 어렵게 만드는 요소도 분명합니다. 최근 가격 추세 -9.2%, 39세대 소규모 단지, 경매 평균 유찰 8.0회라는 환금성 위험이 있고, 내부 미조사와 임대관계 미상이라는 점유 위험도 남아 있습니다. 무엇보다 선순위 근저당권 이전 내역과 신청채권자 배당 0원이라는 계산상 불일치는 입찰 전에 반드시 해결해야 할 사항입니다.

종합 판단은 C등급입니다. 가격 할인은 긍정적이지만, 현재 확인된 자료만으로 권리 안전성과 매도 가능성을 충분히 확신하기 어렵습니다. 예상 인수 0원의 근거가 확인되고, 실제 점유와 배당순위의 불확실성이 해소될 때 비로소 낮은 최저매각가를 실질적인 투자 기회로 평가할 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율보다 안전하게 취득할 수 있는지, 그리고 다시 매도할 수 있는지입니다.