창원지방법원 2025타경12440. 김해시 삼계동 분성마을현대아이아파트 105동 2층 205호입니다. 현재 소유자는 김경훈으로, 2014년 2월 25일 157,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2017년 4월 21일 설정된 주식회사고려저축은행 근저당권 161,200,000원입니다. 그 뒤 같은 날 설정된 41,600,000원 근저당권, 2025년 한국캐피탈 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 이미 한 차례 조정됐습니다. 감정가 155,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 108,500,000원입니다. 같은 면적 최근 12개월 평균 150,833,333원, 최신 거래 144,500,000원보다 낮습니다. 다만 최근 거래군이 과거 거래군보다 4.3% 낮아진 하락 추세이므로, 전체 12건 평균 155,875,000원만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12440 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼계동 1428-4 분성마을현대아이아파트 105동 2층205호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 77.0945㎡ · 철근콘크리트조 경사스라브지붕 19층건 내 2층 205호 |
| 소유자 | 김경훈 · 2014.02.25 소유권이전 · 거래가액 157,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 108,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 151,184,391원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 신고는 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 말소기준은 2017년 4월 21일 을구 16번 주식회사고려저축은행 근저당권 161,200,000원입니다. 같은 날 을구 17번 근저당권 41,600,000원과 2025년 한국캐피탈 가압류 12,281,271원, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래를 우선해서 본다
같은 단지 분성마을현대I아파트1, 매칭면적 77.09㎡ 거래입니다. 전체 12건 평균은 155,875,000원이지만, 최근 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 150,833,333원, 최신 거래는 2026년 5월 144,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 77.09㎡ | 18 | 144,500,000원 |
| 2025.08 | 77.09㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2025.07 | 77.09㎡ | 18 | 153,000,000원 |
| 2025.04 | 77.09㎡ | 13 | 149,000,000원 |
| 2025.02 | 77.09㎡ | 13 | 142,000,000원 |
| 2024.10 | 77.09㎡ | 1 | 137,000,000원 |
| 2024.01 | 77.09㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2024.01 | 77.09㎡ | 16 | 159,000,000원 |
| 2023.07 | 77.09㎡ | 17 | 154,000,000원 |
| 2021.12 | 77.09㎡ | 15 | 175,000,000원 |
| 2021.11 | 77.09㎡ | 6 | 169,500,000원 |
| 2021.09 | 77.09㎡ | 12 | 172,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 77.09㎡ | 3건 | 150,833,333원 |
현재 최저가 108,500,000원은 최근 12개월 평균의 71.9%입니다. 최신 거래 144,500,000원과 비교해도 절대금액은 낮습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래의 흐름은 -4.3%로 하락 중입니다. 따라서 감정가나 전체 평균 155,875,000원을 기준으로 단순히 할인율만 크게 보는 것보다, 최근 12개월 평균과 2026년 5월 최신 거래를 응찰 상한 판단의 중심에 두는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,319,000원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 주식회사고려저축은행 | 161,200,000원 | 106,181,000원 |
| 3. 을구 17번 근저당권 · 주식회사고려저축은행 | 41,600,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 12,281,271원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 215,081,271원 중 예상 배당은 106,181,000원이며, 미배당은 108,900,271원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 108,500,000원 | 106,181,000원 | 108,900,271원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 75,950,000원 | 74,182,900원 | 140,898,371원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 53,165,000원 | 51,808,030원 | 163,273,241원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차보증금 인수가 늘어나는 유형이 아닙니다. 가격 하락이 그대로 매수자의 취득가격 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 삼계동 소재 분성중학교 북서측 인근. 주위는 아파트단지·근린생활시설·주택·학교 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 단지 남측 및 북측으로 왕복 4~5차선 포장도로가 있습니다.
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사스라브지붕 19층 건물 내 2층 205호입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류·중로1류와 접합니다. 공시지가는 1,320,000원/㎡입니다.
- 단지. 분성마을현대I아파트1은 364세대, 2001.11.30 준공입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 상한 설정. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 150,833,333원과 최신 거래 144,500,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -4.3% 낮습니다. 현재 최저가가 낮더라도 낙찰가를 불필요하게 끌어올릴 근거는 약합니다.
- 권리 이전 확인. 2017년 설정된 을구 16번·17번 근저당권은 2026.04.29 에스비엔피엘대부주식회사로 이전 등기가 되어 있으므로 최신 등기 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 감정요항상 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 상태는 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 미납 관리비와 세금 관련 항목을 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 낙찰가
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2017년 고려저축은행 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 155,000,000원에서 한 차례 유찰된 108,500,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 150,833,333원의 71.9%입니다.
다만 최근 시세가 과거보다 -4.3% 하락하고 있다는 점은 분명히 반영해야 합니다. 최신 거래 144,500,000원과 최근 12개월 평균을 기준으로 보더라도 현재 최저가는 낮은 편이지만, 경매의 이익은 최저가 자체가 아니라 실제 낙찰가와 향후 시장가격의 간격에서 결정됩니다. 권리는 합격, 가격도 여유가 있으나 하락장 보정을 전제로 응찰가를 보수적으로 잡는 사건입니다.
