제주지방법원 2025타경8255. 서귀포시 안덕면 창천리 813 일대의 토지 2필지와 건물 1동을 한꺼번에 매각하며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택 및 창고/주택이고, 건물은 1982.12.27 사용승인된 시멘트벽돌조·시멘트블록조 지상 1층입니다. 소유자 강동희는 2010.04.04 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2019.04.17 소유권을 이전받았습니다.
등기권리의 기준은 2020.01.15 설정된 예래동새마을금고의 채권최고액 204,000,000원 근저당권입니다. 이 권리는 2025.03.11 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제사차유한회사 명의의 근질권이 설정됐습니다. 이후 하해란의 근저당권 200,000,000원, 양지수의 가압류 42,000,000원, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기가 아니라 그보다 먼저 전입한 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8255 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 창천리 813 · 도로명 난드르로 15-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 및 창고/주택 |
| 매각대상 | 토지 2필지·건물 1동 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 및 시멘트블록조 슬레이트지붕 지상 1층 · 사용승인일 1982.12.27 |
| 소유자 | 강동희 (2010.04.04 협의분할에 의한 상속, 2019.04.17 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 503,889,900원 / 246,906,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 611,686,465원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 들어온 점유자
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고정열 본건 전부분 | 2015.07.16 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 고정열이 본건 전부분을 점유하고, 2015.07.16 전입한 것으로 기재되어 있습니다. 전입일만 보면 말소기준권리인 2020.01.15 근저당권보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다.
② 가격 해석 — 감정가의 49%여도 저가 판정은 보류
현재 최저매각가는 246,906,000원으로 감정가 503,889,900원의 49%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 더구나 보증금 미상의 선순위 전입 점유자가 있어 최저가 자체가 최종 취득원가가 아닐 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 246,906,000원 | 242,649,316원 | 203,350,684원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 172,834,200원 | 169,614,521원 | 276,385,479원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 120,983,939원 | 118,490,164원 | 327,509,836원 |
③ 예상배당표 (매각가 246,906,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,256,684원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 예래동새마을금고 → 엠씨아이대부주식회사 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 하해란 | 200,000,000원 | 38,649,316원 |
| 3. 갑구 20번 가압류 · 양지수 | 42,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 등기채권만 반영한 배당 시나리오입니다. 집행비용 4,256,684원을 제외한 뒤 말소기준 근저당권에 204,000,000원, 하해란 근저당권에 38,649,316원이 배당되고 양지수 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 고정열의 보증금과 배당요구 여부가 미상이므로 이 표만으로 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창천리 물건은 대평포구 남동측 인근, 사계리 물건은 덕수초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주택·농경지·근린생활시설 또는 농경지·임야·주택이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 두 토지 모두 차량 접근이 용이합니다. 창천리 물건의 제반교통상황은 보통이고, 사계리 물건은 인근 간선도로와 버스정류장으로 제반교통상황이 양호합니다.
- 건물 상태. 단독주택 및 창고/주택으로 이용 중이며, 보일러 난방·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다. 건물은 1982.12.27 사용승인된 지상 1층 구조입니다.
- 일괄매각. 토지 2필지와 건물 1동, 제시외 건물을 함께 취득합니다. 창천리 813 일부 토지 경계에는 돌담이 축조돼 있고 정원수 등이 식재돼 있습니다.
- 현황 확인. 감정요항표에는 공부와의 차이가 해당사항 없음으로 기재됐지만, 매각물건명세서 비고에는 부속건물이 공부상 ‘창고’, 현황 ‘창고 및 주택’으로 기재돼 있습니다.
- 토지 규제. 창천리 813은 계획관리지역·자연취락지구이며 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 사계리 확인사항. 사계리 1026-1은 온천원보호지구에 저촉되고 농지취득자격증명이 필요한 토지로 판단돼, 행정상 제한과 증명 발급 가능 여부를 해당 관청에 재확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 고정열의 전입세대확인서·주민등록 전입 상태·점유 상태·임대차계약서· 보증금·확정일자·배당요구 여부를 모두 확인해야 합니다.
- 실질취득액 산정. 선순위 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 총원가를 다시 계산하세요. 보증금 확인 전에는 인수액 0원 가정을 사용하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만으로 저가 낙찰을 판단하지 말고, 창천리·사계리의 유사 토지와 단독주택 실거래 및 개별 건물 상태를 별도로 대조해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 사계리 1026-1의 증명 필요 여부와 제출기한, 발급 가능성을 관할 관청에 확인하세요.
- 온천원보호지구. 사계리 토지의 저촉 범위와 건축·개발·이용 제한 정도를 재확인해야 합니다.
- 경계·제시외 건물. 돌담, 정원수, 토지 경계와 제시외 건물의 위치·면적·사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 현황 용도 차이. 공부상 창고인 부속건물이 현황 창고 및 주택으로 이용되고 있으므로 건축물대장·허가사항과 실제 사용상태를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 농지·토지이용 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 보증금 확인이 먼저”
이 물건은 등기부만 보면 말소기준 이후의 권리들이 소멸하는 전형적인 구조입니다. 그러나 실제 임차인 고정열의 전입일이 말소기준보다 앞서고 보증금과 확정일자가 미상이라는 점이 결론을 바꿉니다. 매각물건명세서에 명시 인수권리가 없다고 적혀 있어도, 임대차의 실체와 보증금이 확인되지 않으면 매수인 인수액과 실질취득비용은 정해지지 않습니다.
여기에 토지 2필지·건물 1동·제시외 건물의 일괄매각, 사계리 토지의 농지취득자격증명과 온천원보호지구 확인, 부속건물의 공부상 용도와 현황 이용 차이까지 겹칩니다. 비교 가능한 실거래 근거도 없어 최저가 246,906,000원이 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다. 가격은 49%지만 위험은 0%가 아닙니다. 이 사건의 입찰 여부는 고정열의 보증금과 임대차 권리관계를 확인한 뒤에만 판단해야 합니다.
