122,500,000원
창원지방법원 2025타경12486. 창원 성산구 대방동 성원남산3차아파트 306동 2층 207호입니다. 감정가는 175,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 122,500,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 크게 내려온 아파트처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 인수입니다. 임차권자 김강식은 임대차계약일과 확정일자가 2022.09.28, 전입·점유개시가 2022.11.16이고 보증금은 185,000,000원입니다.
말소기준권리는 2025.02.18 북부산세무서장의 압류입니다. 김강식의 전입·점유와 주택임차권등기(2024.11.20)는 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 122,500,000원만을 시세와 비교하는 방식은 이 사건에서는 잘못된 접근입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12486 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 355 성원남산3차아파트 제306동 제2층 제207호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 성산구 대암로 82 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.34㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 2층 207호 |
| 소유자 | 이앤프리주식회사 · 2022.04.21 소유권이전 · 거래가액 199,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 191,187,773원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
이 사건은 후순위 권리가 매각으로 정리되는 일반적인 구조와 다릅니다. 김강식의 임차권이 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다. 주택임차권등기는 2024.11.20이고, 말소기준 압류는 2025.02.18입니다. 김강식은 전입 2022.11.16, 확정일자 2022.09.28로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 확인, 추가 미상 기록도 존재
| 임차인 | 점유 / 주요일자 | 보증금 | 권리판정 | 배당·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김강식 | 제306동 제207호 전부 계약·확정 2022.09.28 전입·점유 2022.11.16 임차권등기 2024.11.20 | 185,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 | 배당요구 있음 현재 미배당 65,015,000원 인수 |
| 기사항전 | 주거 전입일·확정일자 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 | 보증금 미상 추가 확인 필요 |
김강식은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 등기부상 임차권자 본인입니다. 따라서 보증금 185,000,000원을 별도 권리와 중복 합산할 사안은 아닙니다. 반면 ‘기사항전’으로 표시된 주거 기록은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 김강식의 대항력 포기나 임차권등기 말소 확약에 따라 인수액을 0원으로 볼 근거도 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 78.0%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
성원남산3차 동일 면적 59.34㎡의 최근 거래 12건 평균은 157,000,000원, 최신 거래는 2026.08의 165,000,000원입니다. 데이터상 최저가 122,500,000원은 최근 12개월 평균의 78.0%로 표시되지만, 이 수치는 임차보증금 인수를 제외한 최저가만의 비교입니다. 이 사건에서는 가격 메리트 판단 기준으로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.34㎡ | 19 | 165,000,000원 |
| 2026.06 | 59.34㎡ | 4 | 168,000,000원 |
| 2026.06 | 59.34㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 2026.06 | 59.34㎡ | 12 | 133,000,000원 |
| 2026.06 | 59.34㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 59.34㎡ | 15 | 164,000,000원 |
| 2026.05 | 59.34㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2026.05 | 59.34㎡ | 7 | 151,000,000원 |
| 2026.04 | 59.34㎡ | 18 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 59.34㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 59.34㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 59.34㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.34㎡ | 12건 | 157,000,000원 |
거래 범위는 133,000,000원~170,000,000원입니다. 특히 본건과 같은 2층 거래가 2026.05에 138,000,000원으로 확인됩니다. 반면 이 사건은 대항력 보증금 때문에 실질취득 부담이 약 185,000,000원 수준입니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세의 78.0%라는 이유로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 1. 임차인 김강식 보증금 | 185,000,000원 | 119,985,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 191,187,773원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김강식 보증금 185,000,000원 중 119,985,000원이 배당되고 부족분 65,015,000원을 매수인이 인수하는 것으로 추정됩니다. 주택도시보증공사의 청구금액 191,187,773원은 배당 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락만큼 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 122,500,000원 | 65,015,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 85,750,000원 | 101,193,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 60,024,999원 | 126,455,451원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 명확하게 보여줍니다. 유찰될수록 매각가는 122,500,000원 → 85,750,000원 → 60,024,999원으로 낮아지지만, 매수인이 떠안을 보증금 잔액은 오히려 65,015,000원 → 101,193,500원 → 126,455,451원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락이 실질적인 취득부담 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대방초등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·노변 상업시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 관내 대중교통편 등을 고려한 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 2층 207호. 위생설비·승강기·화재탐지기·옥내소화전·도시가스 바닥난방설비가 구비돼 있습니다.
- 단지·거래. 성원남산3차 2,414세대, 준공일 1992.11.24. 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 도로. 북측 약 25미터, 남측 약 8미터 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 공시지가 1,038,000원/㎡. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·교육환경보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 122,500,000원만 시세와 비교하지 말고 김강식 보증금 185,000,000원 인수 구조를 기준으로 판단해야 합니다.
- 김강식 배당잔액 확인. 현재 추정 인수액은 65,015,000원입니다. 실제 배당표와 조세채권 등을 반영하면 잔액이 달라질 수 있습니다.
- 주택임차권등기 원본 확인. 을구 순위번호 21번, 보증금 185,000,000원, 전입 2022.11.16, 확정일자 2022.09.28의 대항력·우선변제 구조를 재확인해야 합니다.
- 추가 미상 점유기록 확인. ‘기사항전’으로 표시된 주거 기록은 전입일·확정일자·보증금이 미상입니다. 대항력 여부를 확정하기 전까지 별도 리스크로 남겨야 합니다.
- 확약 여부 확인. 김강식의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 따른 인수 해소 근거가 확인되지 않으므로 현재는 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균은 157,000,000원, 최신 거래는 165,000,000원, 2층 거래는 138,000,000원입니다. 실질취득 수준은 이 가격대보다 높습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”가 이 사건의 가격은 아니다
이 물건의 가장 큰 착시는 감정가 175,000,000원에서 최저가가 122,500,000원까지 내려왔다는 사실입니다. 일반적인 아파트 경매라면 70% 최저가가 가격 메리트가 될 수 있지만, 여기에는 대항력 있는 김강식의 보증금 185,000,000원이 먼저 놓여 있습니다.
현재 회차에서 김강식에게 배당되는 금액은 119,985,000원이고, 65,015,000원은 매수인이 인수합니다. 더 유찰돼 매각가가 내려가도 인수액은 101,193,500원, 126,455,451원으로 커집니다. 결국 이 사건은 “낙찰가가 낮아질수록 싸지는 경매”가 아니라 “낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 인수가 커지는 경매”입니다.
최근 12개월 평균 157,000,000원, 최신 거래 165,000,000원, 최근 최고 거래 170,000,000원과 비교해도 실질취득 기준인 보증금 185,000,000원 수준은 높습니다. 여기에 보증금·전입일이 확인되지 않은 추가 주거 기록도 남아 있습니다. 최저가만 보면 할인, 실질취득으로 보면 시세 이상. 이 사건의 결론은 그 한 문장으로 정리됩니다.
