창원지방법원 2025타경12486. 창원시 성산구 대방동 성원남산3차아파트 306동 207호의 강제경매입니다. 현재 소유자는 이앤프리주식회사로, 2022년 4월 21일 199,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 김강식의 보증금 185,000,000원에 관한 임차권등기가 이루어졌고, 국세 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

이 사건에서 가장 중요한 사실은 말소기준권리보다 임차인의 전입과 임차권등기가 앞선다는 점입니다. 2025년 2월 18일 압류가 말소기준권리로 제시되어 있지만, 김강식은 이미 2022년 11월 16일 전입과 점유를 시작했고 2022년 9월 28일 확정일자를 받았습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 이 권리는 최저매각가가 낮아졌다고 없어지지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 말소되지 않는 임차권

과거에 설정되었던 여러 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 있습니다. 이번 경매의 기준은 2025년 2월 18일 국의 압류입니다. 그 뒤에 등기된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 김강식의 주택임차권등기는 2024년 11월 20일에 이루어져 말소기준권리보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 배당 순서

임차권등기로 구체적인 보증금과 전입일이 확인되는 임차권자는 김강식 1명입니다. 별도로 '기사항전'이라는 명칭의 기재가 있으나, 전입일·보증금·점유 부분이 특정되지 않습니다. 독립된 실제 임차인인지, 문서 표기 과정에서 발생한 것인지는 원본 확인이 필요합니다. 따라서 이를 확정된 추가 임차인으로 단정하거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

주택도시보증공사가 강제경매를 신청했지만, 이 사실만으로 김강식의 보증금과 별도의 승계 보증금을 합산하지 않습니다. 확인된 김강식의 보증금은 185,000,000원 한 건을 기준으로 계산합니다. 신청채권의 구체적인 대위변제 관계와 배당권자 지위는 원본 서류 대조가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 54.8%, 실질취득은 119.4%

성원남산3차아파트는 2,414세대, 1992년 11월 24일 준공된 단지입니다. 동일 평형인 전용 59.34㎡의 최근 실거래 12건을 보면 평균 거래가는 156,600,000원입니다. 최신 2026년 9월 거래가는 155,000,000원이며, 거래 표본은 133,000,000원부터 170,000,000원까지 분포합니다.

최저매각가 85,750,000원을 최근 실거래 평균으로 나누면 54.8%입니다. 이 수치만 보면 시세보다 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서 실제로 비교해야 할 금액은 낙찰가와 인수보증금을 합친 실질취득액입니다.

특히 같은 2층에서 이루어진 2026년 5월 거래는 138,000,000원입니다. 개별 호수의 향·수리상태 등이 같다고 볼 수는 없지만, 저층 물건인 본건의 실질취득액 186,943,500원은 보수적으로 판단해야 할 수준입니다. 최근 거래 자료만으로 명확한 상승 추세를 단정할 수도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 85,750,000원 가정)

집행비용 1,943,500원을 우선 공제한 후 임차보증금에 83,806,500원이 배당되는 추정입니다. 임차보증금 미배당액 101,193,500원은 매수인 인수로 계산합니다. 주택도시보증공사에 대한 예상배당은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·최우선변제 및 별도 우선권리 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총액은 비슷하다

현재 최저가 85,750,000원이 추가 유찰로 42,017,499원까지 내려가는 시나리오에서도 실질취득은 186,156,315원입니다. 이는 임차보증금 185,000,000원이 사실상 매수인의 총부담을 고정시키기 때문입니다. 시나리오별 차액은 주로 집행비용 및 배당 추정액 변동에서 발생합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 성산구 대방동 소재 대방초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 단독주택, 노변 상업시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하며 대중교통 여건을 포함한 전반적인 교통 사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다. 북측 약 25m, 남측 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물의 2층 아파트입니다. 위생설비·승강기·화재탐지기·옥내소화전·도시가스 바닥난방설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며, 교육환경 보호구역 및 역사문화환경보존지역 등 관련 제한사항이 있습니다. 공시지가는 1,038,000원/㎡입니다.
• 공부 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 2,414세대 규모의 아파트단지로 동일 평형 거래 표본이 존재하지만, 최근 실거래가가 133,000,000원에서 170,000,000원까지 차이를 보입니다. 본건은 저층이므로 층별 거래가와 개별 상태를 별도로 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수보증금 확인. 김강식의 보증금 185,000,000원과 예상 미배당액 101,193,500원을 기준으로, 실제 배당 결과에 따라 인수액이 어떻게 확정되는지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 조건. 을구 21번 주택임차권등기는 매각물건명세서상 인수 대상으로 명시되어 있습니다. 보증금 전액 변제 여부와 임차권등기 말소·인도 절차를 확인해야 합니다.
• 추가 점유자 확인. '기사항전' 기재의 실재 여부와 전입세대, 실제 점유관계를 원본으로 대조해야 합니다. 보증금과 전입일이 미상인 사람에게 대항력이 있다고 단정할 수 없지만, 없다고 단정해서도 안 됩니다.
• 신청채권 확인. 주택도시보증공사의 청구액 191,187,773원과 임차보증금의 관계, 대위변제 및 채권승계 여부를 확인해야 합니다. 동일 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 가격 비교 기준. 현재 실질취득액 186,943,500원을 최근 12건 평균 156,600,000원 및 최신 거래가 155,000,000원과 비교해야 합니다. 최저가 85,750,000원만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 세금·관리비. 국세 압류가 존재하므로 실제 조세채권의 배당순위와 금액을 확인해야 합니다. 관리비 체납 및 공용부분 부담 가능성도 별도로 조사해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 3회 또는 4회 유찰 후에도 실질취득액이 약 186,000,000원 수준에 머무는 계산입니다. 단순한 유찰 대기는 충분한 가격 할인 전략이 되지 않습니다.
• 원본 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류, 배당요구 및 최신 실거래 원본을 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 싸도, 집을 싸게 사는 것은 아니다”

이 물건의 표면적인 매력은 분명합니다. 감정가 175,000,000원인 아파트를 최저 85,750,000원에 입찰할 수 있다는 점입니다. 그러나 그 가격에는 대항력 임차인의 미반환보증금이 빠져 있습니다.

김강식의 보증금 185,000,000원 중 예상배당액은 83,806,500원, 매수인 인수액은 101,193,500원입니다. 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액은 186,943,500원으로, 최근 실거래 평균보다 30,343,500원 높은 수준입니다. 추가 유찰 시에도 임차보증금 인수가 늘어나 실질취득액은 크게 낮아지지 않습니다.

여기에 확인되지 않은 추가 점유자 기재와 국세 압류의 배당관계 등 입찰 전 정리해야 할 사항도 존재합니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가에 현혹되기 쉬운 대항력 보증금 인수형입니다. 보증금 인수 조건이 실질적으로 변경되지 않는 한 현재 시세 기준으로는 가격 메리트가 부족합니다.

결론은 입찰 보류입니다. 판단 기준은 감정가 대비 49%라는 할인율이 아니라, 총 취득부담이 최근 시세를 초과한다는 사실입니다. 단순히 유찰을 기다리기보다는 임차보증금 처리와 인수 조건이 실제로 달라지는지 확인하는 것이 우선입니다.