창원지방법원 2025타경326. 내서읍 신감리 362·362-1 일대의 토지와 건물로, 감정평가상 일련번호(2)는 주택, 일련번호(4)는 1층 공장·2층 사무실로 이용 중입니다. 목록1·3은 2필지 일단의 토지로 단독주택 및 공업용 건부지로 이용되고 있습니다. 일괄매각이며 제시외 건물(2-1~2-3)과 제시외기계기구(4-1)는 매각에 포함되고, 이동이 용이한 컨테이너 1동은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
등기 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 내서농업협동조합과 중소기업은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재의 말소기준권리는 2020.12.21. 마창진새마을금고 근저당 516,000,000원입니다. 이후 2025.10.30. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 점유자 네 명 중 두 명이 말소기준보다 앞서 전입했다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경326 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 신감리 362, 362-1 · 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 광려로 481 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 · 공장 등(1층 공장, 2층 사무실) · 단독주택 및 공업용 건부지 |
| 토지 | 925.0㎡ · 지목 대 · 공업용 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김순조 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,228,507,500원 / 859,955,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 마창진새마을금고 / 438,836,430원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.21. 마창진새마을금고 근저당권 · 채권최고액 516,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유가 핵심
현재 등기상 핵심은 2020.12.21. 설정된 마창진새마을금고 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며 2025.10.30. 경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
점유자·임차관계
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정명숙 | 별지 점유관계조사서 본건2의 기타란 참조 | 2016.07.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 황광석(상호:활성탄필터시스템즈) | 제시건물(나)일부(1층 1/2-입구 부터) | 2022.09.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 오세철(상호:세원테크) | 미상(별지 점유관계조사서 본건4의 기타란 참조) | 2020.02.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 이현주(용현테크) | 미상(별지 점유관계조사서 본건4의 기타란 참조) | 2025.03.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
실제 점유자는 4명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 황광석과 이현주는 전입시점이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 정명숙·오세철은 전입시점이 앞서 있으나 보증금과 확정일자가 미상이라 매수인 인수 가능성을 닫아둘 수 없습니다.
② 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 859,955,000원으로 감정가 1,228,507,500원의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격 대비 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 실질취득비용입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 없으므로 배당모형상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 그러나 말소기준 전 전입한 정명숙·오세철의 보증금이 미상인 만큼, 실제 인수되는 보증금이 확인되기 전에는 최저가 859,955,000원 = 최종 취득비용으로 보아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 859,955,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,999,550원 |
| 을구 5번 근저당권 · 마창진새마을금고 | 516,000,000원 | 516,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 332,955,450원 |
현재 회차 배당모형에서는 근저당권 516,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 332,955,450원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 선순위 점유자의 실제 보증금이 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 859,955,000원 | 516,000,000원 | 0원 | 332,955,450원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 601,968,500원 | 516,000,000원 | 0원 | 77,548,815원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 421,377,950원 | 414,764,170원 | 101,235,830원 | 0원 |
배당만 보면 현재 회차와 2회 유찰 시까지 마창진새마을금고의 채권최고액 516,000,000원이 모두 배당되지만, 3회 유찰 시에는 101,235,830원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 표 역시 임차인 최우선변제와 선순위 점유자의 실제 보증금을 반영하지 않은 구조이므로, 점유자 확인 전에는 최종 배당과 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신목회관 북측 인근으로 단독주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재하는 지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호(2)는 주택, 일련번호(4)는 1층 공장·2층 사무실로 이용 중입니다.
- 토지. 계획관리지역 · 가축사육제한구역 · 공시지가 295,100원/㎡ · 지목 대 · 공업용 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 태양광설비, 심야전기보일러·화목보일러, 시스템냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-3)과 제시외기계기구(4-1)는 포함되며 이동이 용이한 컨테이너 1동은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 현황 차이. 목록2 일반건축물대장상 1층은 피로티구조 주차장이나 현황 제시외건물(2-1, 2-2)이 소재하며, 2층은 제2종근린생활시설로 되어 있으나 주택으로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정명숙 보증금 확인. 2016.07.07. 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 오세철 보증금 확인. 2020.02.13. 전입으로 역시 말소기준권리보다 앞섭니다. 현재 보증금과 점유부분이 미상입니다.
- 점유부분 특정. 정명숙·오세철·이현주는 별지 점유관계조사서 확인이 필요한 부분이 있으므로 실제 점유 범위를 특정해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 점유자의 실제 보증금과 배당 가능액을 확인한 뒤 최저가에 인수 예상액을 더해 다시 계산해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 토지·주택·공장·사무실의 현 상태를 반영한 별도 시세 검증이 필요합니다.
- 제시외 물건 확인. 매각 포함 제시외 건물과 기계기구, 매각 제외 컨테이너를 현장에서 구분해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 배당모형이므로 실제 배당요구종기 이후 자료와 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 “미상 보증금”이 먼저다
이 사건은 감정가 1,228,507,500원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 859,955,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준권리가 명확하고 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 없다고 정리돼 있어 단순해 보입니다. 하지만 실제 승부처는 다른 곳에 있습니다.
정명숙과 오세철. 두 점유자 모두 말소기준권리보다 먼저 전입했고 보증금은 미상입니다. 따라서 이들의 권리와 보증금이 확인되기 전까지는 매수인의 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 실거래 시세 역시 비교 근거가 없어 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가해서는 안 됩니다. 이 물건은 등기보다 점유 확인이 먼저인 사건입니다.
