창원지방법원 2025타경326. 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 신감리 소재의 주택·공장 및 토지가 한꺼번에 경매에 나온 사건입니다. 소유자는 김순조이고, 경매를 신청한 채권자는 마창진새마을금고입니다. 채권자가 2020년 12월 21일 설정한 채권최고액 516,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년 10월 30일 임의경매개시결정이 등기됐으며, 신청채권자의 청구액은 438,836,430원입니다.

등기상 권리관계는 비교적 단순합니다. 과거 내서농업협동조합과 중소기업은행의 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준이 되는 마창진새마을금고 근저당권 및 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 점유자의 임대차보증금까지 소멸한다는 사실은 다릅니다. 정명숙과 오세철의 전입신고일은 말소기준일보다 앞서 있어 별도의 점유·임대차 확인이 필수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유는 별도

과거 내서농업협동조합 근저당권 195,000,000원은 2015년 3월 17일 말소됐고, 중소기업은행 근저당권 115,200,000원도 2020년 12월 21일 말소됐습니다. 이에 따라 현재의 말소기준은 같은 날 설정된 마창진새마을금고 근저당권 516,000,000원입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

이 근저당권은 신감리 362·362-1 토지와 주건축물제2동 등을 공동담보로 하는 구조입니다. 채무자는 소유자 김순조가 아닌 주식회사고요코리아로 기재돼 있습니다. 공동담보의 실제 매각범위 및 각 건물에 관한 권리관계를 전체 목록과 함께 확인해야 합니다.

② 점유·임차인 분석 — 실질취득비용을 결정하는 변수

현황조사 등에 나타나는 점유 관련 인원은 4명입니다. 이 가운데 2명은 말소기준권리 이전, 2명은 이후의 전입신고가 확인됩니다. 모두 보증금·확정일자 금액 또는 날짜가 확인되지 않으며, 실제 임대차 성립 여부와 적법한 대항요건은 추가 확인이 필요합니다.

대항력 판단은 표시된 전입신고일과 말소기준권리의 선후관계를 기초로 한 예비 판단입니다. 주거용 부분은 실제 인도·주민등록 및 점유관계, 사업장 부분은 인도·사업자등록·임대차계약과 적용 법률 등을 별도로 확인해야 합니다. 확정일자 및 배당요구 내용이 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.

실질취득비용 판단. 대항력을 갖춘 점유자의 보증금 중 배당으로 회수되지 않는 금액이 실제로 매수인에게 승계된다면, 실질취득비용은 낙찰가에 그 인수액을 더해 계산해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 커져 전체 취득비용이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 현재는 보증금을 알 수 없으므로 최저가 601,969,000원을 실질취득비용으로 확정할 수 없습니다.

③ 가격 비교 — 감정가의 49%가 곧 시세의 49%는 아니다

이 사건의 감정가는 1,228,507,500원이며, 2회 유찰 후 최저매각가는 601,969,000원입니다. 감정가 대비 약 49% 수준으로 내려온 것은 분명한 가격 변화입니다. 다만 주택과 공장, 토지 및 제시외 건물이 결합된 일괄매각 물건이므로 일반 아파트처럼 단일 면적의 실거래 평균으로 가치를 판단하기 어렵습니다.

위 가격은 회차별 가정 매각가격이지 실거래 시세가 아닙니다. 실제 시장가치 및 실질취득비용과의 차이는 아직 확인되지 않았습니다. 따라서 유찰률만으로 가격 메리트를 확정하거나 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 601,969,000원 가정)

현재 회차의 단순 배당 추정으로, 집행비용 8,419,690원과 근저당 채권최고액 516,000,000원을 차감하면 소유자 교부 추정액은 77,549,310원입니다. 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 가정치로 실제 확정채무액과 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제·임차보증금 배당 등은 미반영되어 실제 배당결과가 달라질 수 있습니다.

채권 미배당과 매수인 인수는 다른 개념입니다. 후순위 근저당권의 미배당액은 원칙적으로 그 자체가 매수인에게 승계되는 채무를 의미하지 않습니다. 반면 적법한 대항력을 갖춘 임차인의 미회수 보증금은 별도의 인수 위험으로 남을 수 있습니다. 위 배당 시나리오는 그러한 선순위 임차보증금 위험을 확정하여 반영한 계산이 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 신감리 소재 신목회관 북측 인근에 위치합니다. 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 주택 부분. 목록2는 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 실제 주택으로 사용 중이며 위생·급배수·태양광·심야전기보일러·화목보일러 설비가 있습니다.
• 공장 부분. 목록4는 일반철골구조 샌드위치판넬 지붕의 2층 건물입니다. 1층 공장, 2층 사무실로 이용되며 공장 부분 층고 약 8m, 최고높이 약 9.5m입니다. 시스템 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
• 현황 차이 확인. 목록2의 건축물대장상 1층 피로티구조 주차장 부분에 제시외 건물(2-1, 2-2)이 존재하고, 2층 제2종근린생활시설은 현황상 주택으로 사용됩니다. 이 현황과 적법한 사용·용도관계를 확인해야 합니다.
• 토지. 계획관리지역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지자료상 공시지가 295,100원/㎡, 완경사·사다리형, 소로한면 접도 조건입니다.
• 환금성. 주택과 공장이 함께 포함된 복합부동산으로 수요자가 일반 주거용 물건과 다를 수 있습니다. 실제 매각 가능한 가격, 공장 사용수요, 건물 상태와 점유 정리비용을 반영한 별도 가치평가가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 점유자 확인. 정명숙과 오세철의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유범위, 대항력과 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
• 사업장 점유관계 확인. 황광석(활성탄필터시스템즈), 오세철(세원테크), 이현주(용현테크)의 사업자등록, 영업장소, 인도 시점 및 실제 임대차관계를 조사해야 합니다.
• 실질취득비용 재산정. 보증금 인수 가능액을 확인하기 전에는 최저매각가를 최종 취득비용으로 판단하지 않아야 합니다.
• 일괄매각 범위. 신감리 362·362-1의 필지별 토지면적, 주건축물제1동·제2동, 제시외 건물 및 기계기구의 매각 포함 여부를 목록별로 대조해야 합니다.
• 용도와 시설 상태. 주택으로 사용 중인 제2종근린생활시설 및 주차장 부분의 현황, 공장 사용 가능 여부와 시설의 적법성을 확인해야 합니다.
• 명도·영업장 이전. 주택과 공장에 여러 점유자가 확인되므로 인도 협의, 영업장 이전, 시설 및 컨테이너 반출 문제를 사전에 검토해야 합니다.
• 시세 및 수익성. 주택·공장·토지를 구분한 평가와 일괄매각에 따른 환금성을 함께 검토하고, 실제 인수액을 포함한 총취득비용을 기준으로 가격 메리트를 판단해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 별지 점유관계조사서를 최종 매각기일 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 인수액”

이 사건은 표면적으로 매우 큰 폭의 가격 조정이 이뤄진 물건입니다. 감정가 1,228,507,500원에 비해 현재 최저매각가는 601,969,000원, 감정가의 약 49%입니다. 그러나 주택·공장·토지가 묶인 일괄매각 구조에 선순위 전입 점유자 2명의 보증금 및 대항력 위험까지 확인이 필요합니다.

마창진새마을금고의 근저당권과 후순위 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 점은 분명한 긍정 요소입니다. 반면 선순위 점유자의 실제 인수액이 확정되지 않았고, 직접 비교할 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 감정가 대비 할인율을 근거로 높은 평가를 부여할 수 없는 이유입니다.

종합 판단은 D등급(38점), 입찰 보류 및 권리실사 우선입니다. 최저가가 추가로 낮아지는 것보다 정명숙·오세철의 대항요건과 보증금, 실제 인수범위를 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 인수액이 확정되고 일괄매각 물건의 적정 시장가치를 검증한 뒤에야 의미 있는 응찰가격을 산정할 수 있습니다.