의정부지방법원 2025타경62431. 파주시 상지석동 606-15, 도로명주소 운정3길 40의 3층 302호입니다. 공부상 용도는 다세대주택, 창고이고, 철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층·지상 4층 건물에 속합니다. 사용승인일은 2019.04.17입니다. 현재 소유자는 김동우이며 2023.01.10 매매로 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 감정가가 아니라 선순위 임차관계가 확약으로 어디까지 정리됐는지입니다. 말소기준권리는 2025.02.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 장두형의 임차관계는 2021.10.19 전입·점유·확정일자를 갖추고 2023.06.20 임차권등기까지 마쳐 기준권리보다 앞섭니다. 배당표만 보면 현재 최저가 177,800,000원에서 미배당 75,489,200원이 매수인 인수로 계산됩니다.
하지만 주택도시보증공사는 2026.06.29 장두형·김우희 관련 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 장두형 측 75,489,200원은 룰상 계산액일 뿐, 실질 인수는 0원으로 보는 것이 맞습니다. 다만 이 확약은 박윤정에게 적용된다는 자료가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62431 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 606-15 3층302호 · 경기도 파주시 운정3길 40 |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 다세대주택, 창고 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 · 지하 1층 / 지상 4층 · 3층 302호 · 사용승인 2019.04.17 |
| 소유자 | 김동우 · 2023.01.10 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 177,800,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,712,093원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
말소기준은 2025.02.26 강제경매개시결정입니다. 장두형의 2021.10.19 전입·점유·확정일자와 2023.06.20 임차권등기는 그보다 앞서므로 원래는 매수인 인수 대상이 될 수 있는 선순위 권리입니다. 다만 2026.06.29 확약으로 장두형·김우희 관련 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인돼 그 부분은 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
문제는 박윤정입니다. 전입일은 2024.11.15로 기준권리보다 앞이고 배당요구도 2025.03.21 접수됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 정확도상 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금이 확인되지 않으므로 매수인의 최종 실질취득액도 현재 단계에서는 고정할 수 없습니다.
② 임차관계 — 확약 대상과 확약 밖 위험을 분리
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 해석 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박윤정 | 2024.11.15 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 배당요구 2025.03.21. 기준권리보다 전입이 빠르지만 보증금·확정일자 미상이라 인수액 확정 불가. |
| 장두형 | 2021.10.19 / 2021.10.19 | 250,000,000원 | 有 → 포기 | 有 | 해당 없음 | 임차권등기 2023.06.20. 배당표상 부족분 75,489,200원이나 2026.06.29 확약에 따라 실질 인수 0원. |
③ 시세 비교 — 92.6%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
시장 자료상 대상 면적은 54.06㎡인데, 확인된 거래 2건은 모두 65.31㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가는 직접적인 동일면적 시세가 아니라 참고용 비교 자료로 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 65.31㎡ | 2 | 192,000,000원 |
| 2023.01 | 65.31㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 221,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 192,000,000원 |
현재 최저가 177,800,000원은 최근 12개월 평균 192,000,000원의 92.6%입니다. 겉으로는 최근 거래보다 낮지만, 전체 평균 221,000,000원은 2023.01의 250,000,000원 거래가 섞여 높아진 값입니다. 최근 가격 추세는 -23.2%이므로 전체 평균 대비 할인율만 보고 가격 점수를 높이면 안 됩니다.
게다가 최근 거래는 대상 54.06㎡와 면적이 다른 65.31㎡ 표본입니다. 따라서 177,800,000원이 곧바로 안전한 시세 하단이라고 단정할 수 없습니다. 특히 박윤정의 보증금이 확인돼 매수인 인수액이 발생하면 실질취득액은 최저가보다 올라갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,289,200원 |
| 1. 장두형 보증금 · 우선변제 | 250,000,000원 | 174,510,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 269,712,093원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 장두형 보증금 부족분은 75,489,200원으로 매수인 인수액에 잡히지만, 2026.06.29 인수조건변경확약에 따라 장두형·김우희 관련 대항력은 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했으므로 이 금액의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 박윤정의 보증금 미상 위험은 별도입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰·환금성 — 가격이 낮아진 데에는 이유가 있다
이 물건은 현재 4회 유찰됐고, 관련 통계의 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 확인된 낙찰률은 0.0%입니다. 시장 자료상 해당 건물은 8세대이고, 실거래 표본도 2건에 불과합니다.
따라서 다세대라는 용도와 작은 거래 표본, 반복 유찰을 함께 보면 가격이 감정가 대비 내려왔다는 사실만으로 환금성이 좋다고 평가하기 어렵습니다. 특히 최근 거래가격이 250,000,000원에서 192,000,000원으로 낮아지며 최근 추세가 -23.2%로 집계된 점은 재매각 가격을 보수적으로 보는 근거입니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 상지석4리마을회관 북서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 다세대주택, 창고입니다. 내부 이용상황은 내부구조도를 참고하도록 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층·지상 4층, 사용승인일 2019.04.17. 기본 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다. 공시지가는 624,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박윤정 보증금 확인. 전입 2024.11.15로 기준권리보다 앞지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 보완 내용을 확인해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.06.29 제출된 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 범위를 원문과 대조해야 합니다.
- 실거래 면적 주의. 대상 면적 54.06㎡와 거래 표본 65.31㎡가 일치하지 않으므로 192,000,000원을 직접 동일면적 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -23.2%를 감안해 전체 평균 221,000,000원보다 최근 12개월 평균 192,000,000원과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 내부구조도는 건축물대장 현황도면과 외부 관찰 등에 의해 작성돼 내부 실사 시 다소 상이할 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역과 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 아직 0원 확정은 아니다”
이 사건은 처음 배당표만 보면 장두형의 보증금 250,000,000원 때문에 현재 최저가 177,800,000원에 낙찰받아도 75,489,200원을 추가로 떠안는 전형적인 선순위 임차권 인수형처럼 보입니다. 그러나 2026.06.29 주택도시보증공사의 확약으로 장두형·김우희 관련 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인돼 그 75,489,200원은 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 “인수 0원 안전물건”이 되는 것은 아닙니다. 박윤정은 2024.11.15 전입으로 기준권리보다 빠르고 배당요구도 했지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 부분이 확정되지 않는 한 매수인의 최종 실질취득액도 미상입니다.
가격은 현재 최저가 177,800,000원으로 최근 12개월 평균 192,000,000원의 92.6%지만, 비교 거래 면적이 65.31㎡로 대상 54.06㎡와 다르고 최근 추세도 -23.2%입니다. 여기에 4회 유찰, 평균 유찰 4.0회, 8세대 다세대라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 주된 임차권 위험은 확약으로 풀렸지만, 별도 임차인 확인 전까지는 권리도 가격도 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
