의정부지방법원 2025타경62431. 경기도 파주시 상지석동 606-15, 3층 302호 다세대 물건입니다. 감정가 254,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 87,120,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 감정가의 34.3%라 강하게 싸 보이지만, 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 말소기준은 2025.02.26 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 2023.06.20 주택임차권등기와 2021.10.19 전입·확정일자가 핵심입니다.
장두형의 임차보증금은 250,000,000원입니다. 현재 회차 매각가 87,120,000원으로는 집행비용 1,968,160원을 뺀 뒤 임차인에게 85,151,840원만 배당됩니다. 남는 미배당액은 164,848,160원. 즉 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 커지는 구조라, 실질취득가는 보증금 2.5억 부근에 고정됩니다. “유찰이 많이 됐으니 싸다”가 아니라 “낙찰가 + 인수액이 얼마인가”로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62431 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 606-15 3층 302호 · 도로명주소 경기도 파주시 운정3길 40 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 54.06㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층 지상 4층 중 제3층 제302호 |
| 소유자 | 김동우 (2023.01.10. 거래가 250,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 87,120,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,712,093원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권등기가 핵심
말소기준권리는 2025.02.26 강제경매개시결정입니다. 문제는 이보다 앞선 2023.06.20 을구 1번 주택임차권등기입니다. 임대차계약일자·주민등록일자·점유개시일자·확정일자가 모두 2021.10.19로 기재되어 있고, 보증금은 250,000,000원입니다. 이 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 임차인 2명과 미상 점유 리스크
| 구분 | 전입/점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장두형 | 2021.10.19 | 2021.10.19 | 250,000,000원 | 대항력 우선변제 | 현재 회차 미배당 164,848,160원 인수 가능 |
| 박윤정 | 2024.11.15 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 보증금이 확인되지 않아 별도 확인 필요 |
| 조사된 점유자 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 전입·보증금 확인 전 단정 불가 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 한다
최근 거래는 2건입니다. 다만 거래 면적은 전용 65.31㎡이고, 대상 면적은 54.06㎡라 직접 비교에는 한계가 있습니다. 그래도 참고 실거래 평균은 221,000,000원이고, 현재 회차 실질취득가 251,968,160원은 이 평균의 114.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 65.31㎡ | 2 | 192,000,000원 |
| 2023.01 | 65.31㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 221,000,000원 |
현재 최저가 87,120,000원만 놓고 보면 참고 실거래 평균의 39.4%입니다. 그러나 이 사건은 대항력 임차권등기 인수형입니다. 낙찰가가 내려가도 장두형 보증금 미배당액이 늘어나기 때문에, 총 부담은 보증금 250,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다. 가격 메리트는 최저가가 아니라 실질취득가 기준으로만 판단해야 합니다.
④ 회차별 실질취득 — 유찰되어도 총액은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 인수예상액 | 실질취득 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 87,120,000원 | 164,848,160원 | 251,968,160원 | 보증금 부근 고정 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 60,983,999원 | 190,513,713원 | 251,497,712원 | 총액 차이 제한적 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 42,688,799원 | 208,479,599원 | 251,168,398원 | 여전히 보증금 부근 |
⑤ 예상배당표 (매각가 87,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,968,160원 | 약 매각가의 2.3% 추정 |
| 1. 임차인 장두형 보증금 | 250,000,000원 | 85,151,840원 | 부족분 164,848,160원 매수인 인수 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 269,712,093원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여는 변동 가능 |
당해세·최우선변제는 미반영입니다. 현재 산정상 장두형 보증금만으로도 매각대금이 소진되어 신청채권자 주택도시보증공사 배당은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상지석4리마을회관 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층 지상 4층 건물 내 제3층 제302호이며, 사용승인일은 2019.04.17입니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 다세대주택, 창고입니다. 내부이용상황은 내부구조도 참고 대상으로 표시되어 있습니다.
- 토지. 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 624,400원/㎡입니다.
- 환금성. (606-15)104동은 총 8세대이고 최근 거래는 2건입니다. 소형 다세대 특성상 실거래 표본과 매수층이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가 착시 제거. 최저가 87,120,000원이 아니라, 현재 회차 실질취득 251,968,160원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 1번 주택임차권등기, 보증금 250,000,000원, 전입·확정일자 2021.10.19, 배당 부족 시 인수 문구를 원본에서 재확인하세요.
- 박윤정 보증금 확인. 2024.11.15 전입이 확인되나 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 별도 확인이 필요합니다.
- 조사된 점유자 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력 단정도, 무위험 단정도 할 수 없습니다.
- 명도 리스크 반영. 임차권등기와 실제 점유가 결합된 물건은 단순 공실 물건보다 인도 협의와 분쟁 가능성을 더 보수적으로 봐야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능성은 별도 확인 전까지 비용으로 여유를 두어야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·명세·현황·감정·배당 추정에 근거한 의견입니다. 입찰 전 법원 원문과 등기부 최신본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “미배당 인수”가 먼저다
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 87,120,000원입니다. 그러나 가장 중요한 숫자는 장두형 보증금 250,000,000원과 현재 회차 인수예상액 164,848,160원입니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나는 구조라 실질취득은 2.5억 부근에 고정됩니다. 참고 실거래 평균 221,000,000원과 비교하면 현재 회차 실질취득은 이미 높고, 추가 점유자 미상 리스크도 남아 있습니다. 최저가만 보면 싸고, 실질취득으로 보면 비싼 물건입니다.