한 줄로 보면, 권리 인수는 0원입니다. 말소기준은 2023.10.06 중소기업은행 근저당이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 가격은 이미 3회 유찰되어 감정가의 34.3%까지 내려왔고, 근린생활시설 특성상 환금성·임차현황·실사용 가능성을 함께 확인해야 합니다.
의정부지방법원 2025타경62433. 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-2 리더플렉스스카이 1층105호입니다. 등기상 집합건물이고, 감정평가 요항상 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 제1층 제105호, 이용상태는 근린생활시설입니다. 권리의 출발점은 2023.10.06 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,360,000,000원이고, 채무자는 농업회사법인우리푸드주식회사입니다. 이 근저당이 말소기준이므로 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 가장 중요한 문장은 단순합니다. 낙찰자가 떠안는 권리는 0원입니다. 다만 권리가 깨끗하다는 말과 가격이 좋다는 말은 다릅니다. 감정가 740,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가가 253,820,000원까지 내려왔고, 배당표상 대부분의 채권이 미배당으로 남는 구조입니다. 채권자 입장에서는 손실이 크고, 매수자 입장에서는 상가형 물건의 환금성을 가격보다 먼저 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62433 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-2 리더플렉스스카이 1층105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 · 감정상 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 제1층 제105호 |
| 소유자 | 농업회사법인우리푸드주식회사 (2023.10.06. 거래가 828,444,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 740,000,000원 / 253,820,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,951,926,298원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.10.06 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 주식회사 하나은행, 낙원새마을금고, 주식회사 경남은행, 중소기업은행의 가압류와 국·고양시 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음으로 정리됩니다.
② 임차인 점검 — 전입은 말소기준 이후
현황조사상 임차인으로 확인되는 법인은 1곳입니다. 전입신고일이 말소기준권리일인 2023.10.06보다 늦어, 이 자료 기준으로는 대항력 없음으로 판단됩니다. 보증금은 30,000,000원, 차임은 1,500,000원으로 확인됩니다.
| 임차인 | 대상 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 와이에스씨(대표자 최연석) | 109호, 91.59㎡ | 2024.05.07 | 30,000,000원 / 1,500,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 아님 · 인수 0원 |
③ 가격 구조 — 낮아진 최저가보다 ‘회수 가능성’이 먼저
현재 최저가는 253,820,000원입니다. 감정가 740,000,000원 대비 34.3%까지 내려왔습니다. 권리상 인수액은 0원이므로, 현재 회차에서의 실질취득 기준도 253,820,000원입니다. 다만 근린생활시설은 주거형 아파트처럼 평균 실거래 하나로 바로 판단하기 어렵고, 임대수요·공실기간·업종 적합성의 영향이 큽니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 34.3% | 253,820,000원 | 249,466,520원 | 4,502,456,387원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 24.01% | 177,674,000원 | 174,386,564원 | 4,577,536,343원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 16.81% | 124,371,799원 | 121,830,594원 | 4,630,092,313원 |
④ 예상배당표 (매각가 253,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,353,480원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 3,360,000,000원 | 249,466,520원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 491,137,392원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 낙원새마을금고 | 509,806,266원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 경남은행 | 380,701,277원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 10,277,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로는 집행비용을 제외한 대부분이 중소기업은행 근저당권 배당으로 흡수됩니다. 채권자 총 청구액 4,751,922,907원 중 예상 배당은 249,466,520원이고, 미배당은 4,502,456,387원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 “지축역” 남동측 인근입니다. 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지축역이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통시됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(가)~(마)는 공히 근린생활시설로 이용 중입니다. 본건도 상가형 수요와 임대 가능성을 중심으로 봐야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물이며, 기본적인 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 공공주택지구, 과밀억제권역 등 제한사항이 표시됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 253,820,000원은 감정가 대비 34.3%지만, 근린생활시설은 할인율보다 임대수요와 환금성이 우선입니다.
- 현장 점유 확인. 임차인 전입은 말소기준 이후로 대항력 없음 판단이 가능하나, 실제 점유·영업·간판·내부 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물 1층 근린시설은 공용부분 관리비 부담이 생길 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2023.10.06 중소기업은행 근저당입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본의 최신 상태를 확인해야 합니다.
- 출구 전략. 4회 유찰 시 177,674,000원, 5회 유찰 시 124,371,799원 시나리오까지 놓고 임대·매각 양쪽 회수 가능성을 계산해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 물건”은 별개다
이 사건은 권리만 보면 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 말소기준 이후 전입이라 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 매수인 인수 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 물건은 근린생활시설이고, 이미 3회 유찰되어 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 이 가격이 싸다는 결론은 현장 임대수요와 환금성을 확인한 뒤에만 가능합니다. 권리는 합격, 가격은 현장 검증 후 판단. 이 사건의 결론입니다.