서울남부지방법원 2024타경106577. 영등포구 당산동3가 삼익아파트 제2동 제3층 제302호입니다. 현재 소유자는 김수정이며, 2017.08.11 거래가 480,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 핵심 말소기준권리는 2022.09.06 설정된 남양주축산업협동조합 근저당권 744,000,000원입니다. 2024.02.26 김영휘의 강제경매개시결정은 이보다 뒤에 있고, 매각으로 소멸합니다.
임차인 신선일의 전입일은 2023.04.06입니다. 말소기준권리인 2022.09.06 근저당권보다 늦기 때문에 제공된 조사 결과상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 배당요구는 2024.04.22 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 범위는 확정할 수 없지만, 매수인에게 보증금을 인수시키는 대항력 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경106577 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 국회대로 552, 제2동 제3층 제302호 (당산동3가, 삼익아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 기준시점 현재 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콩크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 11층 · 제3층 제302호 |
| 실거래 비교 면적 | 82.65㎡ |
| 소유자 | 김수정 (2017.08.11 거래가 480,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,000,000,000원 / 1,000,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영휘 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 15번 남양주축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 744,000,000원이며 채무자는 김수정입니다. 2024.02.26 접수된 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·신한은행·우리은행·에스비아이저축은행 관련 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신선일 | 302호(전입세대확인서) | 2023.04.06 | 2024.04.22 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
신선일의 전입신고는 말소기준권리 2022.09.06보다 늦은 2023.04.06입니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 배당요구는 2024.04.22에 접수됐습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 점유 임차인은 신선일 1명입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다
삼익아파트 실거래 비교 면적은 82.65㎡입니다. 제공된 전체 실거래 9건 평균은 967,777,777원이라 현재 최저가 1,000,000,000원이 전체 평균의 103.3%입니다. 그러나 최근 가격 흐름은 이 전체 평균과 다릅니다. 최근 12개월 평균은 1,046,250,000원, 최신 거래는 2026.04의 1,095,000,000원이며, 최근 구간이 이전 구간보다 15.6% 상승했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 82.65㎡ | 10 | 1,095,000,000원 |
| 2026.01 | 82.65㎡ | 4 | 1,150,000,000원 |
| 2025.12 | 82.65㎡ | 4 | 1,000,000,000원 |
| 2025.06 | 82.65㎡ | 9 | 940,000,000원 |
| 2025.03 | 82.65㎡ | 6 | 850,000,000원 |
| 2025.03 | 82.65㎡ | 4 | 935,000,000원 |
| 2025.03 | 82.65㎡ | 8 | 900,000,000원 |
| 2024.10 | 82.65㎡ | 7 | 900,000,000원 |
| 2024.09 | 82.65㎡ | 5 | 940,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 82.65㎡ | 4건 | 1,046,250,000원 |
가격 판단에서 중요한 수치는 95.6%입니다. 최저가 1,000,000,000원은 제공된 최근 12개월 평균 1,046,250,000원의 95.6%입니다. 전체 9건 평균만 보면 103.3%로 높지만, 최근 거래가격이 과거보다 15.6% 상승한 상황에서는 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 데이터 흐름에 맞습니다. 즉 신건부터 최근 시세 아래에 들어와 있는 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,000,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,400,000원 |
| 2. 근저당 · 남양주축산업협동조합 | 744,000,000원 | 744,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김영휘 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,600,000원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 934,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 53,600,000원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,000,000,000원 | 934,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 800,000,000원 | 789,600,000원 | 144,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 640,000,000원 | 631,200,000원 | 302,800,000원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 당산동3가, 영등포구청별관 남동측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설이 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역인 영등포구청역이 위치합니다.
- 단지. 삼익아파트는 176세대이며 준공일은 1979.05.04입니다.
- 토지. 정방형·평지의 아파트 건부지로, 용도지역은 준공업지역이고 공시지가는 7,461,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콩크리트조 슬래브지붕 건물로 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 9건 평균 967,777,777원보다 최근 12개월 평균 1,046,250,000원과 최신 거래 1,095,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 가격 흐름. 최근 구간은 이전 구간 대비 +15.6%로 상승했습니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 95.6%입니다.
- 임차인 서류. 신선일은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 302호에 신선일의 전입 사실이 확인되므로 실제 점유 상태와 인도 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당표 범위. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 안전형, 가격도 최근 시세 아래
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.09.06 남양주축산업협동조합 근저당권이고, 신선일의 전입은 2023.04.06으로 늦어 대항력이 없습니다. 강제경매개시결정도 말소기준 이후이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 역시 전체 과거 평균만 보면 103.3%로 높아 보이지만, 최근 시장을 보면 결론이 달라집니다. 최근 12개월 평균은 1,046,250,000원, 최신 거래는 1,095,000,000원이고 최근 가격 추세는 +15.6%입니다. 현재 최저가 1,000,000,000원은 최근 평균의 95.6%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘권리 인수 위험’보다는 임차인의 미확인 보증금·최우선변제 범위를 원본으로 확인한 뒤, 최근 실거래와 개별 호수 상태를 대조하는 것입니다.
