제주지방법원 2025타경8389. 제주 제주시 한경면 두모리 1423-1의 토지와 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 일련번호 2·3 건물은 각각 주택으로 이용 중이며, 토지면적은 945㎡입니다. 사건 용도는 연립/다세대와 토지가 결합된 형태이고, 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
권리의 기준점은 2018년 5월 17일 설정된 북서울농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이고, 이 권리 이후의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역이 없고 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어, 현재 자료상 낙찰자가 승계할 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8389 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 두모리 1423-1 · 제주특별자치도 제주시 한경면 신한로 198 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일련번호 2·3 각 주택 이용 |
| 토지 | 945㎡ · 공부상 임야 · 현황 대 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 잡석조 함석지붕 단층 · 외벽 잡석·타일 등 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 이정호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 559,647,400원 / 191,959,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북서울농업협동조합 / 84,708,879원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2009년 한경농업협동조합 근저당권과 2015년 북서울농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2018년 5월 17일의 채권최고액 300,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025년 북서울농업협동조합의 가압류 41,851,952원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인율과 시세는 다르다
현재 최저매각가는 191,959,000원으로 감정가 559,647,400원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰로 감정가 대비 가격이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 동일 조건의 최근 거래가격과 비교하지 않은 상태에서는 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반적인 공동주택 한 호가 아니라 토지 945㎡와 주택 건물들을 함께 취득하는 일괄매각입니다. 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 대이고, 건물 지붕도 공부상 스레트지붕과 현황상 함석지붕이 다릅니다. 감정가 대비 할인율보다 토지 이용 가능성, 건물 상태, 매각 포함 범위, 현장 경계와 환금성을 함께 검토해야 합니다.
③ 회차별 배당·미배당 시나리오
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 191,959,000원 | 188,471,574원 | 153,380,378원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 134,371,300원 | 131,690,102원 | 210,161,850원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 94,059,910원 | 91,966,832원 | 249,885,120원 | 0원 |
채권 미배당은 채권자가 회수하지 못하는 금액이며, 매수인에게 승계되는 인수금과는 다릅니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 191,959,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,487,426원 | 매각가의 약 1.8% 추정 |
| 을구 5번 근저당권 · 북서울농업협동조합 | 300,000,000원 | 188,471,574원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 5번 가압류 · 북서울농업협동조합 | 41,851,952원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여는 변동 가능 |
채권 총액 341,851,952원 중 채권자 예상배당은 188,471,574원이며, 미배당 합계는 153,380,378원입니다. 당해세 등 실제 우선배당 항목에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 현황
- 위치. 한원리마을회관 남측 인근이며, 주위는 전·과수원·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호 2·3 건물은 각각 주택으로 이용 중입니다.
- 건물구조. 잡석조 함석지붕 단층으로 외벽은 잡석·타일 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 보일러에 의한 바닥난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·자연취락지구이며, 토지면적은 945㎡, 공시지가는 128,000원/㎡입니다.
- 보전·제한. 가축사육제한구역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 하수처리구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 토지의 공부상 지목은 임야이나 현황은 대이며, 건물 지붕은 공부상 스레트지붕이나 현황은 함석지붕입니다.
⑥ 매각 범위와 현장 체크
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 취득하며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 각 목록의 위치와 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 매각 제외 물건. 토지 지상에 석탑·석부작·조경석과 돌하루방·사람·소·십이지신상 등이 다수 있으나 매각에서 제외됩니다.
- 토지 상태. 제시건물 부지를 제외한 대부분의 토지가 자연림 상태로 조사돼 실제 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 지목 차이. 공부상 임야와 현황 대의 차이가 향후 이용·행정절차에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 지붕 차이. 공부상 스레트지붕과 현황상 함석지붕의 차이, 개량 시기와 건축물대장 반영 여부를 점검해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 조사되지 않았으나 현재 주택 이용자와 실제 점유 상태는 매각 전 재확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 경계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 확인 후”
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2018년 북서울농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인도 없고 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 매수 판단의 핵심은 권리보다 물건 자체입니다. 감정가 559,647,400원에서 191,959,000원까지 내려왔지만, 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 토지 945㎡와 주택의 일괄매각, 자연림 상태의 토지, 제시외 건물, 매각 제외 조형물, 공부와 현황의 차이를 현장에서 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 검증 후 결정. 이 물건의 결론입니다.
