서울남부지방법원 2024타경143941. 강서구 방화동 공항타워팰리스오피스텔 2동 6층 601호입니다. 소유자는 주식회사두솔, 경매신청 채권자는 김상균이며, 청구금액은 151,496,564원입니다. 감정가 346,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 221,440,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건은 일반적인 단일 임차인 오피스텔과 다릅니다.
감정평가서에는 공부상 한 개 호실인 601호가 실제로는 601호와 607호로 표시된 두 개의 출입문을 가지고, 각각의 임차인이 독립적으로 사용한다고 기재되어 있습니다. 특히 등기된 임차권자 김상균 이외에 김성태라는 점유자가 존재하므로, 등기부에 나타난 150,000,000원 보증금만으로 전체 임차위험을 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경143941 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 개화동로29길 14, 제2동 제6층 제601호 (방화동, 공항타워팰리스오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 이용 · 지상 10층 중 6층 |
| 실제 현황 | 공부상 601호 한 개 호실, 현황상 601호·607호 두 개 출입문 및 독립 점유 |
| 소유자 | 주식회사두솔 (주식회사타워팰리스에서 상호변경) |
| 감정가 | 346,000,000원 |
| 최저매각가 | 221,440,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김상균 / 151,496,564원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.25. 을구 23번 씨에스핀테크대부주식회사 근저당권 (채권최고액 450,000,000원) |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
| 사용승인 | 2016.02.22. |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소되지만 임차권은 별개
등기부상 말소기준은 2022.05.25. 씨에스핀테크대부주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 450,000,000원이고, 그 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 과거 설정된 다수의 근저당권과 압류 등도 상당수 이미 말소된 이력입니다.
현재 매각가 221,440,000원을 가정한 배당표에서는 김상균의 보증금 150,000,000원을 전액 배당하는 것으로 계산되어 있습니다. 이 가정이 실현된다면 김상균 관련 보증금 인수액은 0원입니다. 반대로 실제 배당액이 부족해지면 미배당 잔액은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 무엇보다 다른 점유자인 김성태의 권리는 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수액 확정 불가
현황조사와 매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인은 김상균·김성태 2명입니다. 한 명의 임차권이 다른 한 명의 점유 부분까지 포괄한다고 단정할 수 없으며, 실제 출입문과 사용 부분이 나뉘어 있다는 점이 권리분석의 핵심입니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 김상균 건물 전부 주택임차권등기 |
전입 2021.03.16. 확정 2021.02.24. 점유개시 2021.03.15. |
150,000,000원 |
대항력 有
우선변제 배당요구 있음 미배당 시 잔액 승계 가능 |
| 김성태 점유 부분 미상 |
전입 2021.07.13. 확정 2021.07.13. |
미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 확인 필요 보증금 인수위험 미확정 |
③ 예상배당표 (매각가 221,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,900,160원 |
| 1. 임차인 김상균 · 우선변제 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 씨에스핀테크대부주식회사 · 근저당 | 450,000,000원 | 67,539,840원 |
| 3. 주식회사바른자산대부관리 · 가압류 | 648,795,383원 | 0원 |
| 4. 김상균 · 경매신청채권 | 151,496,564원 | 0원 |
| 5. 김성태 · 가압류 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 예상배당 모형입니다. 김성태의 미상 임대차보증금은 배당에 반영되어 있지 않으며, 당해세·최우선변제 등도 미반영입니다. 실제 배당순위와 인수액은 달라질 수 있습니다. 김상균의 경매신청채권과 임차보증금은 중복 계산 여부를 별도 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮은 낙찰가가 곧 낮은 취득원가는 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 221,440,000원 | 1,332,752,107원 | 모형상 0원 김성태 위험 미반영 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 177,152,000원 | 1,376,420,075원 | 모형상 0원 임차권 재검증 |
| 4회 유찰 (40.96%) | 141,721,600원 | 1,400,291,947원 | 11,062,502원 김상균 보증금 기준 |
4회 유찰 시나리오에서는 김상균의 보증금 150,000,000원 중 11,062,502원이 미배당되어 매수인에게 승계되는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 매각가 141,721,600원만 보고 실질취득비용을 판단하면 안 됩니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 보증금 잔액이 매수인에게 승계되는 경우, 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 보증금이 늘어 실질취득원가가 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 본 사건에서도 유찰 폭만을 기준으로 가격 메리트가 커진다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용현황 및 환금성
- 입지. 서울특별시 강서구 방화동 방화중학교 남동측 인근입니다. 주위에 업무시설·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 공항시장역·5호선 송정역 등이 위치하는 것으로 감정평가되어 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물입니다. 난방·급배수·위생·승강기·소화전·기계식 주차설비 등이 설치되어 있습니다.
- 용도. 공부 및 감정평가상 오피스텔입니다. 주거용 임차권과 독립 점유가 확인되므로 실제 이용형태와 임대차 범위를 함께 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 근린상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없다고 평가되어 있지만, 실제 내부에는 601호·607호 두 출입문이 있는 것으로 조사되었습니다. 건축물 공부상 적법성, 내부 구획 형태와 실제 사용 범위의 확인이 중요합니다.
- 환금성. 오피스텔로서 임대수요와 교통 접근성을 검토할 수 있는 입지이지만, 두 점유 부분의 독립 사용과 임차관계가 매수 후 활용·명도·재매각에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김상균 배당확인. 보증금 150,000,000원의 우선변제순위 및 예상 전액배당이 실제로 가능한지 확인해야 합니다. 미배당 잔액은 인수될 수 있습니다.
- 김성태 계약확인. 보증금 액수, 계약 상대방, 실제 점유 부분, 전입·확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 확인 전에는 인수 0원으로 취급하지 않습니다.
- 두 임차인의 사용범위. 공부상 601호와 문패상 607호의 실제 배치, 출입문, 내부 경계, 점유 범위를 감정평가 도면 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 채권관계 확인. 김상균의 경매신청채권과 임차보증금 관계, 김성태의 가압류채권과 임차관계 등을 확인해 중복 계산이나 실제 권리관계 오인을 방지해야 합니다.
- 배당 시나리오 재검산. 현재 221,440,000원 가정에서는 김상균 보증금 전액배당이 예상되지만, 유찰 후에는 미배당 인수금이 생길 수 있습니다.
- 실거래가 비교. 감정가 대비 할인율 대신 최근 동일·유사 오피스텔 거래가격과 인수금 포함 실질취득비용을 비교해야 합니다.
- 체납·명도. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분, 미납 세금, 각 점유자의 인도 조건과 예상 명도비용을 별도 확인해야 합니다.
- 법원 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 내부구조도를 매각기일 전에 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰가보다 선순위 임차인의 실체가 먼저”
공항타워팰리스 601호는 감정가 346,000,000원에서 최저가 221,440,000원으로 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 가격이 많이 내려왔다는 사실과 안전하게 취득할 수 있다는 판단은 전혀 다릅니다.
말소기준 근저당 및 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하더라도, 김상균의 선순위 대항력 임차권은 배당 결과에 따라 보증금 잔액 인수로 이어질 수 있습니다. 더구나 김성태의 보증금과 구체적인 임차권 내용은 미확정입니다. 실제 공간까지 둘로 나뉘어 독립 사용 중인 상황에서는 한쪽의 배당이 끝났다고 전체 호실의 명도와 인수위험까지 해소되는 것이 아닙니다.
결론은 입찰 보류·권리 추가 확인입니다. 김상균의 실제 배당액, 김성태의 임대차보증금과 대항력, 두 출입문에 대한 점유관계가 모두 확인되고, 그 결과를 반영한 실질취득원가가 최근 시세보다 충분히 낮을 때 비로소 입찰가를 검토할 수 있습니다. 현재는 가격 할인보다 미확정 임차위험이 더 중요한 물건입니다.
