276,800,000원
서울남부지방법원 2024타경143941. 방화동 공항타워팰리스오피스텔 제2동 6층 601호입니다. 현재 소유자는 주식회사두솔이고, 이 사건의 말소기준권리는 2022.05.25 씨에스핀테크대부주식회사 근저당권 450,000,000원입니다. 이후 주식회사바른자산대부관리의 가압류, 김상균의 강제경매개시결정, 강서구 압류, 김성태 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기상 후순위 권리보다 말소기준보다 먼저 들어온 점유자입니다. 김상균은 2021.03.16 전입, 2021.02.24 확정일자를 갖고 있고 보증금은 150,000,000원입니다. 김성태 역시 2021.07.13 전입·확정일자로 말소기준보다 앞서지만 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 단순히 “후순위 권리가 모두 소멸한다”는 이유만으로 인수 0원 물건으로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경143941 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 개화동로29길 14, 제2동 제6층 제601호 (방화동, 공항타워팰리스오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 지하1층 지상10층 건물 중 제6층 · 사용승인일 2016.02.22 |
| 현재 소유자 | 주식회사두솔 |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 276,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김상균 / 151,496,564원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 현황상 특이점 | 공부상 1개호이나 실제 601호·607호로 표기된 2개의 출입문이 있고, 각각의 임차인이 독립적으로 사용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부에는 과거 여러 근저당권·가압류·경매·신탁 기록이 있으나 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2022.05.25 씨에스핀테크대부주식회사의 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상균 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.16 | 2021.02.24 | 150,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 김성태 | 미상 | 2021.07.13 | 2021.07.13 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 표의 실제 임차인은 2명입니다. 김상균은 2023.05.15 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구가 확인됩니다. 현재 회차 예상배당에서는 150,000,000원 전액이 우선 배당됩니다.
반면 김성태는 말소기준보다 앞선 2021.07.13 전입·확정일자가 확인되면서도 보증금이 미상입니다. 그의 실제 보증금, 점유 부분, 배당요구 및 배당 여부가 확인되지 않으면 매수인이 떠안을 금액을 확정할 수 없습니다.
③ 가격·회차 — 20% 유찰은 확인되지만 시세 할인으로 단정할 수 없다
감정가는 346,000,000원, 현재 최저매각가는 276,800,000원으로 감정가의 80%입니다. 동일 오피스텔의 실거래 비교값이 제시되지 않았으므로, 이 20% 하락을 곧바로 “시세보다 싸다”는 뜻으로 해석할 수는 없습니다. 특히 김성태의 보증금이 확인되기 전에는 최저가 자체보다 낙찰가 + 실제 인수액을 기준으로 입찰 상한을 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 276,800,000원 | 1,278,167,147원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 221,440,000원 | 1,332,752,107원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 177,152,000원 | 1,376,420,075원 | 0원* |
* 위 0원은 현재 계산된 배당표 기준입니다. 보증금이 확인되지 않은 김성태의 임차관계는 금액에 반영되지 않아 실제 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 276,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,675,200원 |
| 1. 임차인 김상균 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 근저당 · 씨에스핀테크대부주식회사 | 450,000,000원 | 122,124,800원 |
| 3. 가압류 · 주식회사바른자산대부관리 | 648,795,383원 | 0원 |
| 4. 강제경매 청구 · 김상균 | 151,496,564원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김성태 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 추정에서는 집행비용과 김상균 임차보증금 150,000,000원을 먼저 반영한 뒤 씨에스핀테크대부주식회사에 122,124,800원이 배당되고 매각대금이 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층·지상10층 건물의 제6층입니다.
- 현황. 공부상 1개호로 등재됐지만 실제는 601호와 607호로 표시된 2개의 출입문이 있고 각각의 임차인이 독립적으로 사용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 방화중학교 남동측 인근으로 업무시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철9호선 공항시청역, 지하철5호선 송정역 등이 있으며 대중교통사정은 보통입니다.
- 설비. 난방·급배수·위생·승강기·소화전·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 근린상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김성태 보증금 확인이 1순위. 전입·확정일자는 2021.07.13로 말소기준 2022.05.25보다 앞섭니다. 보증금과 배당요구 여부를 확인하지 않고 인수 0원으로 계산하면 안 됩니다.
- 김상균 배당 재확인. 현재 추정배당은 보증금 150,000,000원 전액 배당이지만, 김성태가 별도의 배당권을 행사할 경우 실제 배당 결과가 달라질 수 있으므로 배당요구 및 순위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 601호·607호 현황 확인. 공부상 1개호에 2개의 출입문과 독립 점유가 확인됩니다. 각 점유자의 실제 사용 부분과 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 대조. 김상균은 경매신청채권자, 김성태는 가압류 채권자로도 나타납니다. 계약서·점유·전입·보증금 지급자료를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 가격은 감정가 할인율만으로 판단하지 않기. 현재 80% 최저가지만 동일 물건의 실거래 비교 근거 없이 “싸다”고 단정할 수 없습니다. 미상 인수액까지 포함한 실질취득액 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임대차 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당표상 0원”과 “실제 인수 0원”은 다르다
이 사건의 등기상 후순위 권리만 보면 정리는 어렵지 않습니다. 2022.05.25 씨에스핀테크대부주식회사 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 김상균의 보증금 150,000,000원도 현재 회차 예상배당에서는 전액 변제됩니다.
그러나 결론을 바꾸는 것은 김성태의 미상 보증금입니다. 2021.07.13 전입·확정일자로 말소기준보다 앞서 있고, 실제 물건도 공부상 1개호와 달리 2개의 출입문으로 나뉘어 임차인 2명이 독립 사용 중입니다. 따라서 현재 최저가 276,800,000원만 보고 실질취득액을 276,800,000원으로 고정해서는 안 됩니다. 김성태의 보증금·점유범위·배당요구·배당 가능액을 확인해 인수액을 확정하는 것이 입찰 전 필수 조건입니다. 권리 판단은 ‘조건부’, 가격 판단은 그 다음입니다.
