서울남부지방법원 2025타경418. 강서구 등촌동 가양역데시앙플렉스지식산업센터 4층 407호의 경매입니다. 등기사항전부증명서상 집합건물로, 감정평가서에서는 지원시설(근린생활시설·업무시설), 상호 D&D로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 따라서 주거용 아파트나 일반적인 대지 단독 매각물건으로 이해해서는 안 됩니다. 실제 이용상태와 집합건물의 법적 용도를 확인하는 것이 가격판단의 출발점입니다.

소유자는 주식회사와이즈미입니다. 2022년 1월 13일 소유권이전과 함께 하나은행의 채권최고액 348,000,000원 근저당권이 설정됐고, 해당 은행이 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가에서는 근저당 채권최고액 기준 전액 배당이 불가능하지만, 미배당 채권이 발생한다는 사실과 낙찰자가 그 채무를 인수한다는 것은 다릅니다. 제시된 권리분석상 근저당권은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

등기상 2022.01.13 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그보다 앞서 있던 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2022.01.13 소유권이전 과정에서 말소됐습니다. 2024년에 설정됐던 강서구·인천광역시 압류도 각각 해제돼 등기상 말소됐습니다.

이후의 2025.03.07 임의경매개시결정과 2025.03.11 강서구 압류는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 소멸할 권리입니다. 하나은행 근저당권 자체도 매각으로 소멸하므로, 제시된 권리관계에 따른 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 조세채권의 배당 및 실제 납부관계는 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 점유와 배당은 확인

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 오은정 1명입니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 800,000원이며, 전입신고일은 2024.08.26입니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 64%지만 시세 할인은 미확인

현재 최저매각가는 259,840,000원으로, 감정가 406,000,000원의 64%입니다. 두 번 유찰되면서 감정가 대비 금액은 크게 낮아졌지만, 이를 곧바로 시장가격 대비 저평가로 해석해서는 안 됩니다.

감정가란 평가시점과 평가조건을 반영한 가격입니다. 특히 본건은 지식산업센터 내 지원시설로 사용되고 있어 실제 거래가격, 용도별 임대수익, 공실 가능성 및 매수 수요를 함께 검토해야 합니다. 감정가의 64%라는 숫자는 경매가격의 하락 정도를 의미할 뿐, 실거래 시세 대비 36% 할인이라는 뜻은 아닙니다.

유찰 시나리오는 각 가격에 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 실제 다음 기일 및 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다. 채권 미배당은 매수인 인수액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 259,840,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 4,437,760원을 제외한 255,402,240원이 하나은행 근저당에 배당됩니다. 근저당 채권최고액 기준 92,597,760원이 미배당되며, 신청채권자의 청구액 288,572,533원도 전액 충족되지 않습니다.

다만 위 배당은 채권최고액을 기준으로 작성한 추정이며, 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 또한 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성이 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 미배당이 발생해도 말소되는 근저당 채무를 매수인이 승계하는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 등양초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 상업·업무시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 양천향교역이 소재합니다. 감정상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 12층 건물 내 4층 407호입니다. 기본 급배수·위생·소화전·승강기·화물용승강기·시스템에어컨 설비가 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 18m, 북측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근을 위한 도로 여건을 갖추고 있습니다.
• 토지 및 규제. 준공업지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역이며, 공항 관련 수평·원추표면구역, 상대보호구역 등 각종 제한사항이 확인됩니다. 토지 공시지가 자료는 8,001,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 지원시설(근린생활시설·업무시설)로 사용 중이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 지식산업센터 내 지원시설은 일반 아파트와 매수층, 임대수요 및 이용제약이 다릅니다. 특히 2회 유찰된 본건은 실제 거래사례와 임대수익을 통해 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각대상 확인. 집합건물 제407호의 전유부분, 대지권, 건축물대장상 용도와 경매상 용도 표기의 차이를 반드시 대조하세요.
• 임차인 점유 확인. 오은정의 보증금 10,000,000원, 월차임 800,000원, 전입일 2024.08.26을 기준으로 계약서와 실제 점유부분, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 사업장 권리 확인. 지원시설로 이용 중이므로 사업자등록, 임대차 목적물의 인도 시점, 영업 여부 및 상가임대차 관련 적용사항을 확인할 필요가 있습니다.
• 명도 비용. 대항력 없는 점유자라도 인도 협의나 명도 절차가 필요할 수 있으므로 기간과 비용을 입찰가에 반영하세요.
• 시세·임대료 조사. 동일 건물 내 유사 층·유사 용도 호실의 실거래와 임대사례를 확보하고 공실 및 관리비 부담을 검토하세요.
• 미납 관리비. 관리주체에 체납금액과 공용부분 관리비 관련 승계 가능성을 확인하세요.
• 법적 제한사항. 준공업지역, 공항 관련 고도제한, 교육환경 보호구역 및 기타 토지이용규제를 확인하세요.
• 배당 변동. 집행비용 추정, 당해세, 임차인의 최우선변제 적용 가능성에 따라 배당결과가 달라질 수 있음을 고려하세요.
• 최신 경매서류. 2026.10.22 매각기일에 앞서 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “64% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 시세와 점유”

이 사건은 말소기준권리가 명확하고 후순위 등기권리가 소멸하는 유형입니다. 근저당 채권이 전액 배당되지 않더라도 매수인에게 채무가 승계되는 구조는 아니며, 조사된 임차인 역시 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 제시된 배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 인수액 0원과 투자 안전성은 별개입니다. 실제 점유·임대차 관계가 완전히 확인되지 않았고, 지식산업센터 내 지원시설이라는 용도 특성상 시세와 환금성도 별도로 검증해야 합니다. 현재 최저가 259,840,000원은 감정가의 64%이지만 실거래 시세에 비해 저렴하다는 근거는 아직 확인되지 않았습니다.

결론은 권리 측면에서는 검토 가능, 가격 측면에서는 보류입니다. 2회 유찰로 가격이 낮아진 점만 보고 응찰하기보다, 임대차·점유관계와 실제 시장가격을 먼저 확인한 뒤 낙찰 후 비용까지 포함한 입찰 상한을 정하는 접근이 합리적입니다.