서울남부지방법원 2025타경418. 강서구 등촌동 가양역데시앙플렉스지식산업센터 제4층 제407호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사와이즈미이고, 2022.01.13. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 348,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 강서구 압류는 매각으로 소멸하며, 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
임차인은 오은정 1명입니다. 전입일이 2024.08.26.으로 말소기준권리인 2022.01.13. 근저당보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 800,000원이며 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경418 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 14-7 가양역데시앙플렉스지식산업센터 제4층 제407호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 지원시설(근린생활시설 업무시설) · 상호 D&D로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 12층 건물 내 제4층 제407호 |
| 소유자 | 주식회사와이즈미 |
| 감정가 / 최저가 | 406,000,000원 / 324,800,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 288,572,533원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2022.01.13. 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액 348,000,000원의 이 근저당이 말소기준이 되고, 이후의 경매개시결정 및 2025.03.11. 강서구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2024년에 설정됐던 강서구·인천광역시 압류는 각각 이미 해제되어 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 우선변제는 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오은정 | 미상 | 2024.08.26 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
오은정의 전입일은 2024.08.26.입니다. 말소기준권리 2022.01.13.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니어서 실제 임차인은 1명입니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제는 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가 80%
감정가는 406,000,000원, 현재 최저매각가는 324,800,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰·감정가 80% 조건입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 259,840,000원(64%), 3회 유찰 시 207,872,000원(51%)으로 제시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 324,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,347,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 348,000,000원 | 319,452,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 348,000,000원 기준으로는 28,547,200원의 미배당이 발생합니다. 현재 경매 청구액은 288,572,533원이며, 배당표는 채권최고액 기준으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 강서구 등촌동 소재 등양초등학교 동측 인근이며, 주위는 아파트단지와 상업·업무시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 양천향교역이 소재합니다.
- 이용상태. 지원시설(근린생활시설 업무시설), 상호 D&D로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·위생·소화전·승강기·화물용승강기·시스템 에어컨 설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 등고평탄한 사다리형 토지로 공장(지식산업센터) 지원시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 약 18m, 북측 약 35m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 공시지가 8,001,000원/㎡, 토지면적 4,274.0㎡입니다.
- 제한사항. 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등 다수의 토지이용계획 제한이 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 평가되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 오은정의 전입은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 실제 점유현황과 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원본과 배당요구 내역을 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 80%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물·유사 용도의 실거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 현재 감정상 지원시설(근린생활시설 업무시설)로 이용 중이므로 실제 허용 용도와 영업·임대 가능 조건을 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 준공업지역과 공항 관련 보호지구, 상대보호구역 등 토지이용계획 제한을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 예상배당은 집행비용과 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리분석 포인트는 명확합니다. 2022.01.13. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 오은정의 전입은 2024.08.26.로 뒤입니다. 따라서 임차인의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 아니며 예상 인수액은 0원입니다. 현재는 1회 유찰되어 감정가 406,000,000원에서 최저가 324,800,000원, 즉 감정가 80% 회차에 들어와 있습니다.
다만 이 사건은 현재 자료만으로 최근 실거래 시세와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 “80%까지 떨어졌으니 싸다”는 결론은 보류해야 합니다. 권리는 비교적 정리되어 있지만, 입찰가는 지식산업센터 지원시설의 실제 거래·임대수익과 현재 점유상태를 확인한 뒤 정하는 것이 핵심입니다.
