제주지방법원 2025타경8433. 제주시 애월읍 하귀2리 1305-2 일원의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립·다세대와 토지로 분류돼 있지만, 감정 이용상태는 단독주택 및 단독주택·공부방입니다. 소유자는 진경선이며, 엠씨아이대부 주식회사가 89,296,413원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.

권리 순위만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2012년 11월 30일 설정된 한마음새마을금고 근저당 39,000,000원이 말소기준이고, 이후 설정된 120,000,000원 근저당과 그 이전·근질권, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인들의 전입일도 모두 말소기준권리보다 늦어 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 인수액은 0원

말소기준은 2012.11.30. 한마음새마을금고 근저당권 39,000,000원입니다. 2021년의 후순위 근저당 120,000,000원과 2025년 근저당권 이전, 근저당권부채권 근질권, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음으로 기재돼 있고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력 없음

세 사람 모두 말소기준일인 2012.11.30.보다 늦게 전입했습니다. 따라서 매수인에게 대항할 수 없고 보증금 인수도 없습니다. 다만 고오실은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 이점례·도투후옌도 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 임차인 최우선변제가 인정될 경우 채권자 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있으나, 대항력이 없으므로 그 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

③ 핵심 위험 — 매각제외 건물과 법정지상권 가능성

목록 1·3 지상에는 제시외 건물이 존재합니다. 그중 일부는 매각에 포함되지만, 근린생활시설 32㎡와 화장실 3.68㎡는 매각에서 제외됩니다. 매각물건명세서는 이 제외 건물로 인해 법정지상권 성립 여지 있음을 명시하고 있습니다.

또한 목록 2는 등기사항증명서상 하나의 건물로 표기돼 있으나, 일반건축물대장과 현황은 단독주택 52.9㎡와 단독주택 49.59㎡의 두 건물로 확인됩니다. 52.9㎡ 건물의 지붕은 현황상 강판지붕이며, 49.59㎡ 건물은 하귀2리 1305-2와 1305-4 양 지상에 걸쳐 있습니다. 목록 3도 공부상 지목은 ‘전’이지만 현황은 ‘대’입니다.

• 매각 포함. 제시외 건물 중 1-1 내지 1-4, 2-1 내지 2-2는 매각에 포함됩니다.
• 매각 제외. 근린생활시설 32㎡와 화장실 3.68㎡는 매각에서 제외됩니다.
• 토지 포함 평가. 목록 1·3 지상의 담장과 대문은 토지에 포함해 평가됐습니다.
• 공부 차이. 목록 3은 공부상 ‘전’, 현황상 ‘대’이며 목록 2는 등기상 한 동, 현황상 두 건물입니다.

④ 예상배당표 (매각가 192,645,000원 가정)

현재 최저가 192,645,000원 가정 시 담보채권 159,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 30,147,970원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당만 증가

낙찰가가 내려가더라도 후순위 담보채권의 미배당이 늘어날 뿐, 소멸 대상 채권이 매수인에게 넘어오지는 않습니다. 다만 법정지상권 가능성은 배당액과 별개의 물적 리스크이므로, 인수액 0원이라는 숫자만으로 전체 위험이 없다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 귀일중학교 남동측 인근이며 단독주택, 공동주택, 근린생활시설과 농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 간선도로에 접해 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물 이용. 기호 2-1은 단독주택, 기호 2-2는 단독주택 및 공부방으로 이용 중입니다.
• 건물 구조. 1978년 허가된 블록조 단층 건물로 강판지붕 및 슬레이트지붕, 몰탈 위 페인팅, 샷시창 구조입니다.
• 설비. 기본 위생설비, 급배수설비와 보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역·고도지구 20m 이하이며 장애물제한표면구역, 교육환경 보호구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 하수처리구역 등에 해당합니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 제외 건물 소유자 확인. 근린생활시설 32㎡와 화장실 3.68㎡의 소유자, 건축 시점과 권원 자료를 확인하세요.
• 법정지상권 성립 검토. 2012.11.30. 근저당 설정 당시 토지·건물 소유관계와 제외 건물의 존재 여부를 대조해야 합니다.
• 경계·배치 확인. 단독주택 49.59㎡가 하귀2리 1305-2와 1305-4 양 지상에 소재하므로 지적도·현황측량을 확인하세요.
• 공부 차이 확인. 등기상 한 동과 현황상 두 건물의 차이, 지목 ‘전’과 현황 ‘대’의 차이를 건축물대장·토지대장과 대조하세요.
• 임차인 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 임차인 3명의 점유가 확인되므로 인도 일정과 비용을 반영하세요.
• 우선변제 가능성 확인. 배당요구 종기, 확정일자, 소액임차인 요건과 보증금 자료를 확인해 실제 배당표 변동을 점검하세요.
• 가격 적정성 별도 조사. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 토지·건물·제외 건물 상태를 반영한 현장 가격을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “권리 안전”은 같은 말이 아니다

이 사건의 등기상 담보권과 임차인 보증금은 낙찰자가 떠안지 않습니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인 3명도 모두 후순위 전입자라 실질취득액은 현재 최저가 192,645,000원입니다.

그러나 매각에서 제외되는 근린생활시설 32㎡와 화장실 3.68㎡, 그에 따른 법정지상권 성립 여지는 별도의 핵심 위험입니다. 등기 권리가 깨끗하더라도 제외 건물로 토지 이용이 제한되면 감정가 대비 49%라는 할인은 그 위험을 반영한 가격일 수 있습니다. 담보권은 정리되지만 토지 사용관계는 남을 수 있는 사건이므로, 결론은 “가격만 보고 입찰”이 아니라 제외 건물과 법정지상권을 확인한 뒤 조건부 검토입니다.