창원지방법원 2025타경21014. 소유자 손윤식 명의의 의령군 봉수면 삼가리 50-1·50-4 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 표시상 용도는 연립주택 + 토지이지만 감정평가상 건물은 축사·통로·퇴비사와 관리사로 이용 중입니다. 감정가는 182,552,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 127,786,000원입니다. 외형상 30% 낮아졌지만 이 사건은 단순 할인율보다 선순위 전입자와 농지취득자격증명, 토지 경계, 내부 미확인을 먼저 풀어야 합니다.
등기상 말소기준권리는 2025년 4월 10일 설정된 동부농업협동조합 근저당권 91,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 여러 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이상석의 전입일은 2017년 12월 21일로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정하거나 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 의령군 봉수면 삼가리 50-1, 50-4 · 경상남도 의령군 봉수면 한지17길 19-44 |
| 물건종류 / 이용 | 연립주택 + 토지 · 감정상 축사·통로·퇴비사 및 관리사 이용 |
| 토지 | 목장용지 · 1,048㎡ · 평지 · 부정형 · 공시지가 24,900원/㎡ |
| 소유자 | 손윤식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 182,552,000원 / 127,786,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대해상화재보험주식회사 / 41,826,294원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물(3-1, 3-2) 및 제시외 관정(3-3) 포함 · 목록2 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
2011년 의령축산업협동조합 근저당권 150,000,000원은 2025년 4월 10일 해지로 말소됐고, 같은 날 동부농업협동조합 근저당권 91,000,000원이 새로 설정되면서 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 2025년 11월 강제경매개시결정, 2026년 1월 이후 가압류와 2026년 2월 국세 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상석 | 2017.12.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일만 보면 말소기준권리보다 약 7년 이상 앞서지만, 보증금과 확정일자 등 핵심 요소가 확인되지 않았습니다. 따라서 현 단계에서 인수액을 숫자로 고정하는 대신 보증금 확인 전까지 인수위험을 열어두는 분석이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,786,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,589,004원 |
| 1. 근저당 · 동부농업협동조합 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 2. 신청채권자 · 현대해상화재보험주식회사 | 41,826,294원 | 34,196,996원 |
| 3. 가압류 · 의령축산업협동조합 | 59,938,424원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 175,307,115원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 57,585,440원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 동부농업협동조합 | 51,686,834원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 121,555,331원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 598,899,438원 중 예상 배당액은 125,196,996원이며 미배당액은 473,702,442원입니다. 이 계산은 당해세와 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 배당 시뮬레이션입니다. 특히 이상석의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 127,786,000원 | 125,196,996원 | 473,702,442원 | 34,196,996원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 89,450,200원 | 87,440,096원 | 511,459,342원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 62,615,139원 | 61,088,066원 | 537,811,372원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 매각가는 127,786,000원에서 89,450,200원, 62,615,139원으로 낮아지지만 후순위 채권자의 미배당액은 커집니다. 무엇보다 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 낮아진다는 사실과 매수인의 총 부담이 낮아진다는 사실을 동일시할 수 없습니다.
⑤ 현장·용도 리스크 — 일반 주택처럼 보면 안 된다
- 실제 이용. 감정상 3-1은 축사·통로·퇴비사, 3-2는 관리사로 이용 중입니다. 표시 용도만 보고 일반 주거용 연립주택으로 가정하면 안 됩니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 3-1·3-2와 제시외 관정 3-3이 매각에 포함됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록2는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수됩니다.
- 토지 이용. 목록1·2는 2필지 일단의 토지로 축사부지로 이용 중이며, 바닥포장·수목 등 토지 부합물도 평가에 포함됐습니다.
- 경계. 인접 필지와 경계 구분이 모호해 정확한 위치와 경계 확인에는 지적측량이 요구됩니다.
- 내부. 건물은 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다.
- 입지. 신기리마을회관 남동측 인근으로 농경지와 공장이 혼재하며, 차량 접근과 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 계획관리지역·농림지역·농업진흥구역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 존재합니다.
- 도로. 토지 정보상 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 이상석의 보증금·확정일자·점유 지속 여부·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황자료 원문으로 대조해야 합니다.
- 인수액 확정 전 상한가 계산 금지. 보증금이 미상인 상태에서는 127,786,000원을 그대로 실질취득가로 사용할 수 없습니다.
- 농취증 발급 가능성 선확인. 목록2 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 입찰 전에 발급 가능 여부를 점검해야 합니다.
- 지적측량 검토. 인접 토지와 경계가 모호하므로 이용 범위와 실제 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 축사·관리사 현황 확인. 내부 미확인 건물의 구조·설비·사용상태와 제시외 건물·관정의 실제 상태를 확인해야 합니다.
- 용도·규제 검토. 농업진흥구역·농림지역·가축사육제한구역 등 이용 제한이 향후 사용과 환금성에 미치는 영향을 따져야 합니다.
- 세금·최우선변제 재검산. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 임차인 최우선변제 가능성을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 네 가지
이 사건의 등기부 후순위 권리들은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 그러나 그것만으로 안전한 경매가 되지는 않습니다. 2017년 전입 임차인의 보증금 미상, 농지취득자격증명, 토지 경계 불명확, 건물 내부 미확인이 동시에 남아 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가의 70%라는 할인율을 곧바로 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
특히 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 매수인이 실제로 부담할 총액을 계산할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 순서는 “싸니까 권리를 본다”가 아니라 “권리를 확인한 뒤 가격을 본다”가 맞습니다. 현재 단계의 결론은 가격 매력 판단 보류, 권리·현장 확인 우선입니다.
