서울남부지방법원 2025타경745. 오류동 보네르캐슬 101동 6층 601호, 전용 39.69㎡ 규모의 다세대·도시형생활주택입니다. 감정가는 254,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 203,200,000원입니다. 등기부상 말소기준은 2021.10.15 국의 압류입니다. 이후 서울보증보험 가압류, 인천광역시 압류, 에코인토트 가압류, 부평구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 임차인입니다. 김애리는 2019.12.24 전입했고 같은 날 확정일자를 갖춘 뒤 2026.01.08 배당요구를 했습니다. 말소기준보다 전입이 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분석되지만, 보증금이 확인되지 않았습니다. 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못하면 그 미배당액이 매수인에게 남을 수 있어, 현재의 최저가만으로 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경745 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 289-3 보네르캐슬 제101동 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 39.69㎡ · 6층 중 6층 |
| 이용상태 | 방3 · 거실 · 주방 및 식당 · 욕실 · 발코니 · 현관 |
| 소유자 | 임옥희 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 203,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 청구금액 | 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인 인수는 별도
말소기준은 2021.10.15 국 압류입니다. 2022.06.27 서울보증보험주식회사 가압류 19,430,759원, 2022.07.11 인천광역시 압류, 2022.08.22 주식회사에코인토트 가압류 5,406,000원, 2025.07.08 부평구 압류, 2025.10.28 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.07.19 설정된 이애민 근저당권 70,000,000원은 2024.07.23 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 핵심은 김애리 보증금
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김애리 | 2019.12.24 | 2019.12.24 | 2026.01.08 | 있음 | 행사 가능 | 미배당 보증금 가능 |
| 구선민 | 2025.02.18 | 2019.12.24 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 김애리는 말소기준보다 약 2년 앞선 2019.12.24 전입이고 확정일자와 배당요구까지 갖췄습니다. 반면 구선민은 2025.02.18 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다.
③ 시세 비교 — 81.3% 할인은 ‘인수 확인 전’ 숫자
보네르캐슬은 39세대, 2019.07.05 사용승인 물건입니다. 대상 전용면적 39.69㎡와 일치하는 실거래는 2025.01의 250,000,000원 1건으로 확인됩니다. 최근 12개월 평균도 같은 250,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 39.69㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.69㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
감정가 254,000,000원은 이 실거래보다 4,000,000원 높고, 현재 최저가 203,200,000원은 최근 실거래의 81.3%입니다. 표면상 46,800,000원 낮습니다. 다만 거래 표본은 1건이고, 무엇보다 김애리의 미배당 보증금이 확인되지 않았으므로 이 81.3%를 그대로 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,644,800원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 19,430,759원 | 19,430,759원 |
| 3. 가압류 · 주식회사에코인토트 | 5,406,000원 | 5,406,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 파산자 임옥희의 파산관재인 변호사 | 252,000,000원 | 174,718,441원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 276,836,759원, 채권자 배당액은 199,555,200원, 미배당은 77,281,559원입니다. 위 표는 국세·지방세 당해세와 임차인의 실제 보증금 배당을 반영하지 않은 시뮬레이션이므로, 김애리의 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 80% | 203,200,000원 | 199,555,200원 | 77,281,559원 |
| 2회 유찰 · 64% | 162,560,000원 | 159,484,160원 | 117,352,599원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 130,048,000원 | 127,427,328원 | 149,409,431원 |
유찰이 진행되면 매각가는 162,560,000원, 130,048,000원으로 내려가지만 전체 미배당액은 각각 117,352,599원, 149,409,431원으로 커집니다. 김애리의 실제 보증금과 배당액을 모르는 상태에서는 낙찰가 하락 자체가 곧 실질취득비용 하락을 뜻하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 방3·거실·주방 및 식당·욕실·발코니·현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 오남중학교 서측 인근이며 다세대주택·아파트·근린생활시설·공원·각급 학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 동측 인근에 지하철 7호선 천왕역, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 남동측 왕복 6차선 도로, 북측과 서측 세로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 3,461,000원/㎡입니다.
- 규제. 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 39세대 규모이며 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수 6.7회, 매각률 0.0%로 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김애리 보증금 원금 확인. 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 숫자입니다. 보증금이 확정되지 않으면 매수인 인수액과 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
- 배당가능액 재계산. 김애리의 보증금과 당해세 여부를 반영해 실제 예상배당액과 미배당 보증금을 다시 산정해야 합니다.
- 최저가와 실질취득액 분리. 현재 203,200,000원은 입찰 출발가격일 뿐, 최종 취득비용으로 단정할 수 없습니다.
- 구선민 점유 확인. 대항력은 없지만 현재 점유 상태와 인도 절차는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 환금성 보수 평가. 39세대 소규모 도시형생활주택이고 경매 통계상 평균 유찰 6.7회인 점을 재매각 가능성에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 통해 임차보증금과 점유관계를 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “81.3%”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
현재 최저가는 203,200,000원이고 최근 12개월 실거래는 250,000,000원입니다. 숫자만 보면 분명 낮아 보입니다. 그러나 김애리는 말소기준보다 앞서 전입했고 확정일자와 배당요구까지 갖춘 대항력 임차인인데, 정작 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증금 중 배당되지 않는 금액이 매수인에게 남는다면 최저가와 실제 취득비용 사이의 차이는 커집니다.
특히 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘어서는 구조라면 낙찰가가 추가로 내려가더라도 그만큼 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 여기에 소규모 도시형생활주택, 평균 유찰 6.7회라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 결론은 단순합니다. 가격은 싸 보이지만, 보증금 확인 전에는 싸다고 말할 수 없는 물건입니다.
