262,400,000원
서울남부지방법원 2025타경795. 화곡동 남성아트빌 제3층 제303호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 철근콘크리트구조 8층 건물의 3층에 위치하며, 본건 토지는 도시형생활주택(단지형다세대 19세대) 및 제2종근린생활시설이 함께 들어선 3필지 일단의 건부지입니다.
현재 소유자는 이종화입니다. 2020.03.24 강제경매 매각으로 소유권을 취득한 당일 대림동새마을금고에 채권최고액 274,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 조사된 임차인의 전입일도 말소기준보다 늦어 매수인에게 임차보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경795 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 367-65 남성아트빌 제3층 제303호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제3층 제303호 |
| 소유자 | 이종화 |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 262,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대림동새마을금고 / 235,143,490원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.24 대림동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 274,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조
현재 등기상 핵심은 2020.03.24 설정된 대림동새마을금고 근저당입니다. 2017년 강서농업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 2019년 강제경매개시결정도 2020.03.24 매각과 함께 말소됐습니다. 2024년 강서구 압류와 2025년 국세 압류 역시 각각 해제돼 등기상 말소됐습니다. 이번 2025.12.04 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종문 | 미상 | 2025.03.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이종문의 전입신고일은 2025.03.05로 말소기준권리인 2020.03.24 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계와 실제 배당순위는 입찰 전 매각물건명세서 원본을 다시 확인할 필요가 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 비교 — 현재 262,400,000원은 최근 거래 참고치보다 높다
남성아트빌(367-65) 거래 표본은 3건입니다. 다만 본건 기준 면적은 58.57㎡인데 거래 표본은 25.28㎡·35.85㎡·25.63㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 본건의 직접 비교시세가 아니라 가격 수준을 점검하는 참고자료로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 25.28㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2024.03 | 35.85㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2022.06 | 25.63㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 235,000,000원 |
현재 최저가 262,400,000원은 최근 12개월 거래 평균 235,000,000원의 111.7%입니다. 최신 거래인 2024.11 거래가 200,000,000원보다도 높습니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래보다 2.2% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세 데이터는 아니지만, 현재 가격이 최근 평균보다 높은 이상 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
다음 회차인 2회 유찰 시 최저가는 209,920,000원, 3회 유찰 시 167,936,000원으로 내려갑니다. 2회 유찰 가격은 최근 12개월 평균 235,000,000원보다 낮아지지만, 면적 불일치와 제2종근린생활시설(사무소) 용도를 감안하면 여전히 직접적인 주거용 실거래 비교처럼 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 262,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,473,600원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 대림동새마을금고 | 274,800,000원 | 257,926,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 대림동새마을금고 채권최고액 274,800,000원 대비 16,873,600원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화원중학교 북측 인근. 주변은 공동주택 위주의 주택지대이며 가로공원로·강서로 변으로 근린생활시설이 산재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역인 화곡역이 있어 대중교통 편의성은 보통 정도입니다.
- 용도·구조. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소). 철근콘크리트구조 8층 건물의 3층 303호이며 급배수·위생·승강기·난방·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 매우 완만한 경사지대의 3필지 일단 가장형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대 19세대) 및 제2종근린생활시설 건부지입니다. 토지면적은 158.0㎡, 공시지가는 3,903,000원/㎡입니다.
- 도로. 본건 서남측으로 포장된 세로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 남성아트빌은 19세대 규모이며 2017.01.25 준공입니다. 거래 표본은 3건으로 적고 본건 기준 면적 58.57㎡와 일치하는 거래가 없어 가격 검증력이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 262,400,000원이 최근12개월 평균 235,000,000원보다 높습니다. 1회 유찰만 보고 할인 매물로 판단하지 마세요.
- 거래 면적 불일치. 본건 기준 면적은 58.57㎡인데 거래 표본은 25.28㎡·35.85㎡·25.63㎡입니다. 개별 감정가와 현장 중개 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 주거용 다세대와 같은 환금성·대출·이용조건으로 가정하면 안 됩니다.
- 임차관계 확인. 이종문은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 최우선변제 가능성과 실제 배당관계를 원본 명세서에서 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 근저당 미배당액 16,873,600원은 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용규제가 기재돼 있으므로 응찰 전 적용 범위와 절차를 확인하세요.
- 현장 점유. 임차인 점유부분이 미상입니다. 실제 점유 상태와 인도 범위를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현재 가격은 보수적으로
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.03.24 대림동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 1명의 전입은 2025.03.05로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
문제는 가격입니다. 1회 유찰돼 262,400,000원까지 내려왔지만 최근 12개월 거래 평균 235,000,000원의 111.7%이고 최신 거래 200,000,000원보다도 높습니다. 더구나 거래 면적이 본건 58.57㎡와 일치하지 않고 실제 이용상태도 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 현재 회차 가격과 환금성 검증은 보수적으로 해야 하는 물건”으로 보는 것이 적절합니다.
