창원지방법원 2025타경21064. 내서읍 원계리 400-16, 도로명 중리공단로 41의 공장·사무실 및 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골조 및 경량철골구조의 지상 3층으로, 1층은 공장·창고·화장실, 2층은 창고, 3층은 사무실·숙소 등으로 이용 중입니다. 토지는 공장용지 591.5㎡, 일반공업지역이며 현재 최저매각가는 858,457,000원입니다.
권리의 뼈대는 명확합니다. 현재 소유자 주식회사심텍이 소유권을 취득한 2013.11.27 같은 날, 주식회사경남은행의 채권최고액 600,000,000원 근저당이 설정됐고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 경남은행의 추가 근저당, 주식회사씨엔케이네트웍스의 근저당과 그 가처분, 다수 가압류·압류 및 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21064 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 원계리 400-16 · 중리공단로 41 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 등 |
| 건물 | 일반철골조 및 경량철골구조 · 지상 3층 · 사용승인 1999.10.08 · 증축 2006.09.20, 2009.08.11 |
| 토지 | 공장용지 591.5㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 주식회사심텍 |
| 감정가 / 최저가 | 1,226,367,200원 / 858,457,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 2013.11.27 이후 등기권리는 소멸
말소기준권리는 을구 14번 주식회사경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며 채무자는 주식회사심텍입니다. 이어 2016.09.29 경남은행 근저당 120,000,000원, 2025.05.01 주식회사씨엔케이네트웍스 근저당 520,000,000원, 이후 가압류·압류·근저당권 가처분 및 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 뒤에 설정됐습니다.
② 점유·임차인 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이에스티코리아(주) (대표자:정영진) | 미상(기타란1 참조) | 2024.01.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심호현 | 미상(기타란1 참조) | 2022.06.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 에프엔오테크놀러지 (대표자:심광지) | 미상(기타란1 참조) | 2014.07.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 점유자 모두 전입신고일이 말소기준일 2013.11.27보다 늦습니다. 따라서 조사내용상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 점유부분은 미상이고 우선변제 여부도 확인되지 않은 부분이 있으므로, 권리 인수와 별개로 실제 인도·명도 과정에서는 점유관계 확인이 필요합니다.
③ 일괄매각 범위 — 포함과 제외를 반드시 분리해 확인
매각물건명세서 비고상 일괄매각입니다. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록의 기계기구 1-1, 1-2, 제시외 태양광설비 1-3, 제시외 건물 2-1~2-6은 매각에 포함됩니다. 반면 감정평가서상 기계기구 ②, ③은 담보 소멸로, 제시외 기계기구 a~s는 소유관계 불분명으로 평가 및 매각에서 제외됩니다.
또한 기계기구 1-1번은 공장 및 광업재단저당법 목록에는 창원시 팔용동 63-9번지상 소재로 되어 있으나, 현황조사에서는 이 사건 목록 1에 소재하는 것으로 조사됐습니다. 공장 경매에서는 건물·토지뿐 아니라 실제 인도되는 설비의 범위가 취득가치와 직결되므로 포함 자산과 제외 자산의 현장 대조가 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 858,457,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,984,570원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 16번 근저당권 · 주식회사씨엔케이네트웍스 | 520,000,000원 | 127,472,430원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 부경티엔씨 | 9,102,500원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 560,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 227,335,612원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 이은지 | 19,981,757원 | 0원 |
| 9. 갑구 9번 가압류 · 이창순 | 28,341,146원 | 0원 |
| 10. 갑구 10번 가압류 · 이용일 | 37,555,311원 | 0원 |
| 11. 갑구 11번 가압류 · 김정자 | 22,154,562원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 2,144,470,888원 중 예상배당은 847,472,430원, 미배당은 1,296,998,458원입니다. 신청채권자 청구액 720,000,000원은 현재 회차에서는 전액 충족됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 내서읍 삼계리 롯데마트 삼계점 북동측 인근. 주위는 아파트, 음식점 및 근린생활시설, 중·소규모 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 소재해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 1층 공장·창고·화장실, 2층 창고, 3층 사무실·숙소 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 일반공업지역, 공장용지 591.5㎡, 공시지가 744,200원/㎡, 평지·사다리형·광대로한면입니다.
- 규제. 일반공업지역, 대로2류(폭 30m~35m) 접합, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 건물. 일반철골조 및 경량철골구조, 사용승인 1999.10.08, 증축 2006.09.20 및 2009.08.11이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 저가 여부를 판단하지 말고 공장·토지·설비의 실제 거래가치와 현장 상태를 별도 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 기계기구 1-1·1-2, 태양광설비 1-3, 제시외 건물 2-1~2-6 포함 여부를 현장에서 대조하세요.
- 매각 제외 물건. 기계기구 ②·③과 제시외 기계기구 a~s는 매각 제외이므로 낙찰 자산으로 계산하지 않아야 합니다.
- 기계기구 1-1 위치. 등재 장소와 현황조사 장소가 다르게 기재된 부분을 확인해야 합니다.
- 점유 3명. 대항력은 없지만 보증금·점유부분이 미상인 만큼 실제 사용구역과 인도 가능성을 확인하세요.
- 배당 변동. 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 예상배당이므로 최종 배당표와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 현장 검증형”
이 사건의 등기 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 2013.11.27 경남은행 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·압류·가처분은 매각으로 소멸하며, 조사된 점유자 3명도 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력에 따른 보증금 승계는 없습니다. 권리상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 판단 난도는 등기보다 공장 자산의 실체에서 올라갑니다. 공장·사무실·토지에 기계기구와 제시외 태양광설비·건물이 일괄 포함되는 한편, 별도의 기계기구는 매각 제외이고 일부 기계의 소재지 기재도 현황과 차이가 있습니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 최저가 858,457,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 인수 0원, 입찰가는 자산 범위·점유·현장가치 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 그 세 가지입니다.
