서울남부지방법원 2025타경8629. 양천구 신정동 에스케이이그랑빌 제5층 제501호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 김석진이고, 등기상 말소기준은 2020.02.24. 임성근 근저당권 72,000,000원입니다. 문제는 근저당보다 앞선 2019.12.30. 전입과 2019.12.27. 점유개시를 가진 김진영입니다. 임차권등기 자체는 2024.07.17. 후순위로 올라왔지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시돼 있습니다.
따라서 이 사건의 가격은 최저매각가 225,600,000원이 아니라 실질취득 약 277,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 2회 유찰 시 180,480,000원, 3회 유찰 시 144,384,000원까지 최저가가 내려가더라도, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수분이 그만큼 커져 가격판단의 기준점은 보증금 277,000,000원 부근에 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8629 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 878-16 에스케이이그랑빌 제5층 제501호 |
| 용도 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 25.9㎡ · 지하1층/지상6층 중 제5층 |
| 소유자 | 김석진 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 225,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권 / 청구 | 김진영 / 277,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.02.24. 을구 1번 근저당권 · 임성근 · 채권최고액 72,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 ‘선순위 전입’이 핵심
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 김진영은 임차권자이면서 이 사건 강제경매의 채권자로도 등장합니다. 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 메모가 있으므로 그 사정은 원본 서류와 사실관계로 별도 확인해야 하지만, 현재 매각물건명세서상 대항력·인수 위험을 임의로 배제해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2019.12.30 · 점유 2019.12.27 · 확정일자 2019.11.11 | 277,000,000원 | 대항력 有 | 배당모형상 無 | 미배당 잔액 인수 |
등기부 임차권에는 확정일자 2019.11.11.이 기재돼 있으나, 예상배당은 김진영의 우선변제 배당을 0원으로 계산하고 있습니다. 가격판단에서는 매각물건명세서의 “미배당 보증금 잔액 매수인 인수” 문구를 우선해 실질취득 약 277,000,000원 기준으로 봅니다.
② 시세 비교 — 최저가 88.8%가 아니라 실질취득 109.1%를 봐야 한다
에스케이이그랑빌은 2019.09.09. 사용승인, 19세대 규모입니다. 확인된 거래는 5건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 전체 5건 평균은 277,600,000원이지만 2022년 고가 거래가 섞여 있으므로 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 254,000,000원과 최신 거래 253,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 27.9㎡ | 4 | 253,000,000원 |
| 2026.01 | 27.9㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2022.05 | 26.3㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2022.03 | 25.9㎡ | 3 | 295,500,000원 |
| 2022.03 | 25.85㎡ | 5 | 294,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 254,000,000원 |
표면상 최저가 225,600,000원은 최근 12개월 평균의 88.8%입니다. 하지만 대항력 인수형 구조를 반영한 실질취득 약 277,000,000원은 최근 12개월 평균 254,000,000원의 109.1%, 최신 거래 253,000,000원의 약 109.5%입니다. 게다가 최근 거래가격은 과거 거래군보다 13.4% 하락했습니다. 따라서 이 사건을 “최저가가 시세보다 11.2% 싸다”고 평가하는 것은 부적절합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 실질취득 기준 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 225,600,000원 | ≈277,000,000원 | 최근12개월 평균보다 높음 |
| 2회 유찰 시 | 180,480,000원 | ≈277,000,000원 | 인수분 증가로 총액 기준점 유지 |
| 3회 유찰 시 | 144,384,000원 | ≈277,000,000원 | 최저가 하락만으로 메리트 발생 안 함 |
③ 예상배당표 (매각가 225,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,958,400원 |
| 인수 · 임차인 김진영 | 277,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 임성근 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,510,000,000원 | 149,641,600원 |
| 4. 경매개시결정 · 김진영 | 277,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당에서는 집행비용 3,958,400원, 임성근 근저당 72,000,000원, 주택도시보증공사 149,641,600원으로 매각대금 225,600,000원이 소진됩니다. 김진영의 임차보증금 배당은 0원으로 계산돼 있고, 매각물건명세서상 미배당 잔액은 매수인 인수 대상입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가·거래자료 기준)
- 입지. 신정역(지하철 5호선) 북동측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택 등 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 신정역과 노선버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상6층 건물의 제5층 제501호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 평탄한 세로장방형 토지로 남동측 약 20m 내외 포장도로에 접하며, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 5,325,000원/㎡입니다.
- 환금성. 19세대 소규모 다세대이고 확인된 거래는 5건, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 거래가격이 과거 거래군보다 13.4% 낮아 가격 추세가 하향인 점을 반영해야 합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산. 225,600,000원만 시세와 비교하지 말고 대항력 임차인 보증금 277,000,000원을 기준점으로 손익을 계산해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 김진영은 임차권자이자 강제경매 채권자로 나타납니다. 임대차계약서, 전입세대, 점유관계, 임차권등기명령 및 매각물건명세서를 서로 대조해야 합니다.
- 인수액 확인. 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있으므로 배당결과별 미배당 잔액을 입찰 전 다시 계산해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 254,000,000원, 최신 거래 253,000,000원, 최근대비 과거 가격 추세 -13.4%를 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 공매 이력 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 및 취소 이력이 있으므로 관련 절차의 종결 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “225,600,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 가장 큰 함정은 최저매각가와 실제 경제적 취득비용이 다르다는 점입니다. 최저가는 감정가의 80%인 225,600,000원이지만, 말소기준보다 앞선 전입·점유를 가진 김진영의 대항력 있는 보증금이 277,000,000원입니다. 그래서 유찰로 낙찰가가 낮아지더라도 미배당 인수분이 커져 실질취득은 약 277,000,000원이라는 기준점에서 크게 벗어나지 않습니다.
반면 최근 12개월 평균 거래가는 254,000,000원, 최신 거래는 253,000,000원이고, 최근 거래군은 과거보다 13.4% 낮습니다. 실질취득액이 최근 시세보다 높은 상황에서 대항력 임차인, 국세 압류, 공매 이력 확인 부담까지 존재합니다. 최저가의 할인율이 아니라 인수까지 포함한 총비용으로 보면 가격 매력은 낮습니다. 권리관계와 배당 원본을 확인해 인수위험이 실제로 해소되는 사정이 확인되지 않는 한, 현재 숫자만으로는 공격적으로 평가하기 어려운 사건입니다.
