창원지방법원 2025타경21099. 자산동 329-1 한우임대아파트 2동 1층 108호입니다. 현재 소유자는 김행순이고, 2010.01.25. 거래가액 80,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심 권리는 2013.06.11. 설정된 한국주택금융공사 근저당권으로, 채권최고액은 330,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준으로 선언되어 있고, 2026.04.01. 한국주택금융공사의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 권리만 보고 끝내기에는 확인할 항목이 남습니다. 같은 날 등기된 금지사항등기에는 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정, 압류·가압류·가처분 및 임대차 등 소유권에 제한을 가하는 행위를 할 수 없다는 내용이 기재되어 있습니다. 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원이지만, 이 특기등기의 매각 후 정리 상태는 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21099 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 329-1 한우임대아파트 2동 1층108호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산합포구 자산솔밭로 52 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 1층 108호 · 아파트로 이용 중 |
| 사용승인일 | 1986.04.04 |
| 소유자 | 김행순 · 2010.01.25. 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 79,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 131,794,032원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 한국주택금융공사 근저당
현재 권리관계의 중심은 2013.06.11. 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 330,000,000원이고 채무자는 김행순입니다. 데이터상 이 근저당권은 매각으로 소멸하며, 2026.04.01. 임의경매개시결정도 함께 소멸합니다. 과거 삼성생명보험·회원신용협동조합·고려상호저축은행·노순이·마산시농업협동조합 관련 근저당권과 마산시 압류, 경남은행 가압류, 소유권이전청구권가등기는 이미 말소된 내역입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 실거래 검증은 없다
감정가는 113,000,000원, 현재 최저매각가는 79,100,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권최고액 기준 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 79,100,000원 | 252,723,800원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 55,370,000원 | 276,026,660원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 38,759,000원 | 292,338,662원 |
미배당액은 한국주택금융공사 근저당의 채권최고액 330,000,000원을 기준으로 한 시나리오입니다. 신청채권자의 청구액은 131,794,032원이며, 위 미배당액이 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 각 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,823,800원 |
| 1. 을구 12번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 330,000,000원 | 77,276,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 79,100,000원 가정 시 집행비용 1,823,800원을 제외한 77,276,200원이 한국주택금융공사에 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 채권최고액 기준 미배당은 252,723,800원이지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 마산중학교 서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 1층 108호이며, 사용승인일은 1986.04.04입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북서측 대로1류, 남서측 중로3류, 북동측·남동측 소로3류와 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 토지면적은 6,565.9㎡, 공시지가는 829,800원/㎡입니다. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서에는 ‘한우임대아파트’, 건축물대장에는 ‘한우아파트’로 기재되어 있습니다.
- 내부 상태. 현장조사 시 폐문 등으로 내부 확인이 곤란해 관련 공부와 외부관찰에 따른 통상 상태를 상정해 감정했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황 점유자, 전입세대, 확정일자와 배당요구 여부를 최신 자료로 대조해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 폐문으로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 수리 상태와 이용상황을 현장 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2013.06.11. 한국주택금융공사 관련 금지사항등기의 매각 후 처리 상태를 최신 등기와 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 관리비. 현장조사 당시 관리사무소 확인 결과 2026년 2월 말까지 관리비 약 400,000원이 연체된 것으로 조사됐습니다.
- 건물 명칭 차이. 등기상 ‘한우임대아파트’, 건축물대장상 ‘한우아파트’로 기재되어 있어 공부 간 동일성 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 70%지만 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 할인율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 확인되지 않은 것들
이 물건은 배당 계산만 놓고 보면 단순합니다. 한국주택금융공사의 2013년 근저당이 말소기준이고, 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 113,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가도 79,100,000원까지 내려왔습니다.
그러나 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없고, 임대관계는 미상이며 내부도 확인되지 않았습니다. 관리비 약 400,000원의 연체 조사 내용과 금지사항등기, 건물 명칭 차이도 입찰 전에 다시 볼 항목입니다. 따라서 이 사건은 권리상 금액 인수는 0원, 가격·점유·내부상태는 추가 확인으로 정리하는 것이 데이터에 가장 충실한 판단입니다.
