창원지방법원 2025타경21104. 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 15-42 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 2층으로, 단독주택 및 화장실로 이용 중이며 제시외 건물 2-1~2-9도 매각에 포함됩니다. 감정가는 206,244,900원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 144,371,000원입니다.
등기상 핵심은 2024.05.02. 설정된 주식회사엠캐피탈대부의 채권최고액 113,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2025.12.23. 경매개시결정과 2026년 케이비캐피탈·흥국생명보험 가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 차상필의 전입일은 2021.08.18.로 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21104 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 15-42 · 경상남도 창원시 마산회원구 구암서4길 7-3 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 및 화장실 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 2층 · 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 |
| 토지 | 180.3㎡ · 대 · 평지 · 정방형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김영호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 206,244,900원 / 144,371,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 80,382,740원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 말소기준권리는 2024.05.02. 을구 8번 주식회사엠캐피탈대부 근저당권입니다. 2025.12.23. 임의경매개시결정, 2026.01.29. 케이비캐피탈 가압류 21,115,225원, 2026.03.10. 흥국생명보험 가압류 5,358,072원은 모두 말소기준 뒤의 권리라 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차상필 | 2층 전부 | 2021.08.18 | 2,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 2,000원 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 차상필은 2021.08.18. 전입했고 말소기준 2024.05.02.보다 선순위이므로 대항력이 있습니다. 배당요구는 2026.01.13. 했지만 확정일자는 확인되지 않고 배당표상 우선변제권이 없어, 보증금 2,000원 전액이 매수인에게 승계됩니다.
② 가격 구조 — 현재 회차는 감정가의 70%
현재 최저매각가는 144,371,000원으로 감정가 206,244,900원의 70%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
대항력 임차인 차상필의 인수액 2,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 144,373,000원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조는 아니므로, 낙찰가가 내려갈수록 총 취득액이 보증금에 고정되는 사건도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,371,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,821,194원 |
| 인수 · 임차인 차상필 보증금 | 2,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엠캐피탈대부 | 113,000,000원 | 113,000,000원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 21,115,225원 | 21,115,225원 |
| 4. 가압류 · 흥국생명보험 주식회사 | 5,358,072원 | 5,358,072원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,076,509원 |
현재 회차에서는 채권자 총 139,473,297원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 2,076,509원입니다. 차상필 보증금 2,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구암1동 행정복지센터 남서측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택 및 화장실로 이용 중입니다.
- 토지. 180.3㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 748,900원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 승계 확인. 차상필의 대항력과 보증금 2,000원 승계 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물 2-1~2-9가 포함되므로 현황·사용상태를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만 감정 이용상태는 단독주택 및 화장실입니다. 실제 현황과 공부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 101,059,700원, 3회 유찰 시 70,741,790원이며 채권 미배당액은 각각 40,628,433원, 70,404,859원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 인수 0원 사건은 아니다
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2024.05.02. 엠캐피탈대부 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 경매개시와 가압류는 소멸합니다. 다만 차상필은 2021.08.18. 전입해 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 우선변제권이 없어 보증금 2,000원은 매수인이 인수하고, 현재 최저가 144,371,000원 기준 실질취득액은 144,373,000원입니다.
현재 회차는 감정가 206,244,900원의 70%까지 내려왔지만, 비교 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 소액 인수는 명확히 반영하고, 가격은 별도의 현장·시세 조사 후 판단해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
