창원지방법원 2025타경21104. 창원시 마산회원구 구암동 15-42 소재 주택과 토지가 경매로 나왔습니다. 경매 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택 및 화장실이며, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 2층 건물 등이 확인됩니다. 일괄매각 대상에는 제시외 건물도 포함됩니다.
권리관계에서 가장 먼저 볼 것은 근저당권보다 앞서 전입한 임차인입니다. 2층 전부를 임차한 차상필은 2021.08.18 전입했고, 말소기준인 주식회사엠캐피탈대부의 근저당권은 2024.05.02 설정됐습니다. 전입 시점상 선순위 대항력이 인정되는 것으로 조사되어 배당되지 않는 보증금의 매수인 인수 문제가 발생합니다. 확정일자는 확인되지 않았으며, 배당요구는 2026.01.13 접수됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21104 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 15-42 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산회원구 구암서4길 7-3 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 및 화장실 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 2층, 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 부분 |
| 토지 | 180.3㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 김영호 |
| 감정가 | 206,244,900원 |
| 최저매각가 | 101,060,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 주식회사 엠캐피탈대부 |
| 청구금액 | 80,382,740원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.02 주식회사엠캐피탈대부 근저당권 · 채권최고액 113,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(2-1~2-9) 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인은 다르다
말소기준권리는 2024.05.02 설정된 주식회사엠캐피탈대부 근저당권입니다. 채권최고액은 113,000,000원이며 건물과 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 권리와 이후의 임의경매개시결정, 케이비캐피탈 및 흥국생명보험의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그 전에 진행됐던 주식회사 가토대부의 임의경매개시결정과 엔에이치농협캐피탈의 가압류는 각각 취하·해제로 이미 말소됐습니다. 과거 근저당권과 관련 질권 역시 말소된 이력이 있습니다. 따라서 현재 경매에서 핵심이 되는 등기상 담보권은 주식회사엠캐피탈대부의 근저당권입니다.
② 임차인 분석 — 실질취득가의 핵심 변수
현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 차상필 1명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차상필 2층 전부 |
2021.08.18 | 2,000 금액 단위 확인 필요 |
있음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 실제 임차인 | 1명 · 차상필 |
|---|---|
| 점유 부분 | 2층 전부 |
| 전입신고일 | 2021.08.18 |
| 확정일자 | 확인되지 않음 |
| 배당요구 | 있음 · 2026.01.13 |
| 보증금 | 입력금액 2,000 · 원 단위인지 만원 단위인지 확인 필요 |
| 배당표상 임차인 배당 | 0원 |
| 배당표상 인수 | 보증금 전액 · 입력값 2,000 |
보증금은 숫자 2,000으로 기재되어 있으나 그 숫자의 화폐 단위가 명확하지 않습니다. 따라서 이를 2,000원 또는 20,000,000원 중 어느 하나로 확정하거나, 확정된 실질취득가로 환산해서는 안 됩니다. 임대차계약서와 매각물건명세서 원본으로 실제 보증금 액수를 확인해야 합니다.
③ 최저가와 실질취득 — 49%는 시세 할인율이 아니다
감정가 206,244,900원 대비 최저매각가는 101,060,000원입니다. 2회 유찰 결과 감정가의 약 49% 수준으로 내려온 상태입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 주변 부동산 시세 대비 할인율과 다릅니다.
| 감정평가액 | 206,244,900원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 101,060,000원 |
| 감정가 대비 | 49% |
| 매수인 인수 | 임차보증금 전액 인수 추정 · 입력값 2,000 |
| 실질취득 | 낙찰가 + 실제 인수보증금 |
| 최근 실거래 시세 | 확인되지 않음 |
| 시세 대비 가격 메리트 | 판단 보류 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 실제 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 경우, 낙찰가가 낮아질수록 인수해야 할 잔여 보증금이 커질 수 있습니다. 이 구조에서는 실질취득가가 보증금 수준으로 사실상 고정될 수 있으므로, 낙찰가 하락만 보고 취득원가가 같은 폭으로 낮아진다고 판단해서는 안 됩니다.
이번 사건의 예상배당표에는 임차보증금 전액 인수라는 가정이 적용되어 있습니다. 하지만 보증금의 실제 금액 단위가 확인되기 전에는 이 사건이 위와 같은 보증금 초과 인수 구조에 해당하는지, 정확한 실질취득가가 얼마인지 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,214,840원 |
| 임차인 차상필 · 보증금 인수 | 2,000 단위 확인 필요 |
0원 |
| 1. 근저당 · 주식회사엠캐피탈대부 | 113,000,000원 | 98,845,160원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 21,115,225원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 흥국생명보험 주식회사 | 5,358,072원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 139,473,297원 | 98,845,160원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 40,628,137원 |
집행비용 2,214,840원을 공제하고 주식회사엠캐피탈대부에 98,845,160원이 배당되는 추정입니다. 채권자 미배당액 40,628,137원은 채권총액과 예상배당액의 차이이며, 매수인이 그대로 인수하는 채무를 뜻하지 않습니다. 임차보증금 인수는 별개입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수 위험을 분리해서 보자
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가의 49% |
101,060,000원 | 98,845,160원 | 40,628,137원 |
| 3회 유찰 시 감정가의 34% |
70,742,000원 | 69,068,644원 | 70,404,653원 |
| 4회 유찰 시 감정가의 24% |
49,519,400원 | 48,228,051원 | 91,245,246원 |
현재 회차에서는 신청채권자 주식회사 엠캐피탈대부의 청구금액 80,382,740원을 초과하는 배당이 예상됩니다. 반면 추가 유찰 시나리오에서는 신청채권자의 청구금액에도 미치지 못하는 배당이 추정됩니다.
어느 회차에서든 예상배당은 임차인 인수 문제와 구분해야 합니다. 각 회차 시나리오에 동일한 보증금 인수 입력값 2,000이 적용되어 있으나, 실제 임대차 보증금 단위와 배당 가능성이 확인되기 전에는 이를 확정 인수액으로 볼 수 없습니다. 낙찰가가 내려가도 보증금 인수 위험이 자동으로 사라지지는 않습니다.
⑥ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 마산회원구 구암동의 구암1동 행정복지센터 남서측 인근입니다. 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 단독주택 및 화장실로 이용 중입니다. 지상 2층 시멘트벽돌조 슬래브지붕 건물과 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 부분이 확인됩니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 창호는 알루미늄 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수 및 전기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 면적 180.3㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역 및 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다. 공시지가는 748,900원/㎡입니다.
- 공부·건물상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고, 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 경매 용도 표기와 감정상 이용상태가 다르므로 실제 건물구성과 용도를 확인해야 합니다.
- 환금성. 공동주택보다 개별 건물·토지 상태와 도로조건의 영향이 큰 주택형 물건입니다. 비교 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가 수준의 환금성과 가격 적정성을 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 차상필의 보증금 입력값 2,000에 적용된 단위를 임대차계약서·매각물건명세서 원본으로 확정하세요. 단위가 달라지면 실질취득가 산정이 크게 달라질 수 있습니다.
- 대항력·배당 여부 확인. 전입일 2021.08.18, 말소기준일 2024.05.02의 선후관계와 실제 점유, 확정일자, 배당요구 및 배당순위를 대조하세요.
- 추가 임차인 조사. 명세서에 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 문구가 있으므로 실제 점유자와 임대차 관계를 별도 확인해야 합니다.
- 실질취득원가 계산. 낙찰예정가와 실제 인수보증금을 합산하고, 별도의 취득·명도·보수 관련 비용도 검토하세요. 감정가 대비 할인율만으로 투자성을 판단하지 마세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상 2-1~2-9의 구조·위치·이용상태 및 실제 점유자를 확인하세요.
- 토지와 건물 대조. 토지 180.3㎡의 경계·도로접면, 건축물대장과 등기사항전부증명서의 표시, 감정상 단독주택 이용상태를 확인하세요.
- 주변 거래사례 확보. 구암동 인근의 유사한 주택·토지 실거래와 건물 상태·대지면적·도로조건을 비교하여 실질취득가 기준으로 매입 적정성을 판단하세요.
- 매각조건 최종 확인. 매각기일 2026.10.29 이전에 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부 및 특별매각조건을 확인하세요.
맺으며 — “유찰 할인보다 중요한 것은 인수할 보증금”
창원 구암동 15-42는 감정가 대비 최저가가 크게 내려온 물건입니다. 그러나 이번 경매는 단순한 저가 낙찰 기회로 접근해서는 안 됩니다. 임차인 차상필의 전입이 말소기준권리보다 앞서고, 예상배당에서도 보증금 전액을 매수인 인수 대상으로 처리하고 있습니다.
여기에 보증금 금액 단위가 확정되지 않았다는 점, 매각물건명세서의 추가 대항력 임차인 가능성, 제시외 건물 일괄매각, 감정상 단독주택 이용, 주변 실거래 비교 부재가 함께 존재합니다.
권리 인수 위험은 높고, 가격 메리트는 아직 검증되지 않았습니다. 감정가의 49%라는 숫자보다 중요한 것은 “실제로 얼마의 보증금을 인수하며, 최종 취득원가가 주변 시세보다 낮은가”입니다. 이 질문에 대한 원본 확인이 완료되기 전까지는 입찰 보류 및 추가 권리조사가 적절합니다.
