45,500,000원
창원지방법원 2025타경21119. 창원시 마산회원구 내서읍 상곡리 ‘중리근로복지아파트’ 208동 3층 304호, 전용 41.85㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 정성영이고 2015.05.14 소유권을 취득했으며 당시 등기상 거래가액은 74,500,000원입니다. 과거 근저당권들은 모두 말소되어 현재 권리분석의 기준은 2021.10.15 접수된 신한카드 주식회사 가압류 16,037,734원입니다. 그 뒤 경남은행·한국씨티은행·롯데카드·서민금융진흥원·농협은행의 가압류가 이어졌고, 현재 경매는 신한카드 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매입니다.
현재 매각가를 45,500,000원으로 놓은 배당 시뮬레이션에서는 채권자 총 청구액 102,588,611원 중 44,281,000원만 배당되고 58,307,611원이 미배당으로 남습니다. 중요한 점은 이 부족액이 매수인 인수로 넘어가는 금액이 아니라는 것입니다. 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21119 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 상곡리 192 중리근로복지아파트 208동 3층 304호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 41.85㎡ · 지상 15층 중 3층 |
| 소유자 | 정성영 (2015.05.14 소유권이전 · 거래가액 74,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 45,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 25,551,373원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인일 / 세대수 | 1993.06.29 / 622세대 |
| 현황 명칭 | 공부상 ‘중리근로복지아파트’ · 현황 외벽 ‘LH 2단지’ |
① 권리 흐름 — 기준은 2021년 신한카드 가압류
과거 을구 근저당권은 모두 해지·말소되어 현재 남은 근저당권은 없습니다. 말소기준은 2021.10.15 갑구 6번 신한카드 가압류이며, 이후 등기된 가압류와 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 4,550만원 vs 최근 12개월 평균 5,225만원
동일 단지 ‘중리근로복지’, 전용 41.85㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 52,250,000원, 최신 거래는 2026.06 50,000,000원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득가는 45,500,000원으로, 최근 12개월 평균의 87.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 41.85㎡ | 13 | 50,000,000원 |
| 2026.05 | 41.85㎡ | 4 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 41.85㎡ | 8 | 51,000,000원 |
| 2026.01 | 41.85㎡ | 11 | 56,000,000원 |
| 2026.01 | 41.85㎡ | 2 | 47,000,000원 |
| 2026.01 | 41.85㎡ | 2 | 47,000,000원 |
| 2025.12 | 41.85㎡ | 9 | 63,000,000원 |
| 2025.11 | 41.85㎡ | 7 | 58,000,000원 |
| 2025.11 | 41.85㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2025.11 | 41.85㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2025.10 | 41.85㎡ | 9 | 54,000,000원 |
| 2025.10 | 41.85㎡ | 6 | 49,000,000원 |
| 최근12M 평균 | 41.85㎡ | 12건 | 52,250,000원 |
실거래 범위는 40,000,000원~65,000,000원이고, 감정가 65,000,000원은 이 표본의 최고 거래가와 같습니다. 한 차례 유찰된 현재 최저가 45,500,000원은 최근 12개월 평균 52,250,000원보다 낮고 최신 거래 50,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 가격 판단은 감정가가 아니라 실질취득 45,500,000원을 기준으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,219,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 16,037,734원 | 16,037,734원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 경남은행 | 28,222,681원 | 28,222,681원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 17,831,841원 | 20,585원 |
| 갑구 9번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 26,098,892원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,732,690원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 5,664,773원 | 0원 |
| 갑구 14번 강제경매 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 102,588,611원 중 예상배당 44,281,000원, 미배당 58,307,611원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 창원시 마산회원구 내서읍 중리 소재 상일초등학교 서측 인근. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 교통사정은 보통입니다. 북동측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 3층 304호, 사용승인일은 1993.06.29입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 포함되며 공시지가는 580,100원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 현황 명칭. 공부상 건물명은 ‘중리근로복지아파트’지만 현황 외벽에는 ‘LH 2단지’로 도장되어 있습니다.
- 거래·환금성. 단지는 622세대이고 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 점유자에 대해 대항력을 미리 단정하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 현장 조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 곤란했습니다. 건축물현황도와 외부관찰을 전제로 감정평가한 만큼 내부 이용상황과 관리상태를 재확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 45,500,000원은 최근 12개월 평균의 87.1%이지만 실거래 최저 40,000,000원도 존재합니다. 층·상태 차이를 함께 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 명칭 혼선 확인. 등기·공부상 ‘중리근로복지아파트’, 현황 외벽 ‘LH 2단지’이므로 현장과 공부를 함께 대조하세요.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 예상 미배당 58,307,611원은 채권자 측 부족액이고, 제공된 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리보다 현장 확인이 남은 70% 회차”
이 물건은 과거 근저당이 모두 말소됐고 2021.10.15 신한카드 가압류가 현재 권리의 기준점입니다. 이후 가압류·강제경매 권리는 매각으로 소멸하는 구조라 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰 후 최저가는 45,500,000원으로 내려왔고, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 52,250,000원의 87.1%입니다. 최신 거래 50,000,000원보다도 낮습니다.
따라서 권리와 가격만 놓고 보면 신건보다 조건이 개선된 회차입니다. 다만 이 사건의 남은 변수는 점유와 내부 상태입니다. 임차인 신고 내역이 없더라도 감정평가상 임대관계가 미상이고 현장 내부 확인이 되지 않았으므로, 이를 확인하지 않은 채 ‘임차인 없음’으로 단정하는 것은 적절하지 않습니다. 권리는 단순하고 가격은 최근 평균 아래, 마지막 확인 대상은 현장 — 이 사건의 핵심입니다.
