53,900,000원
제주지방법원 2025타경8478. 제주시 건입동 666-5, 현장 외벽에 ‘다남맨션’으로 표시된 공동주택 1층 102호입니다. 강선덕·부경보가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 두 공유자는 2009년 12월 28일 거래가액 67,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022년 3월 3일 설정된 서제주새마을금고 근저당권입니다.
말소기준 근저당의 채권최고액은 420,000,000원이고 신청채권자의 청구액은 343,294,910원입니다. 근저당은 봉개동 2714 및 2714-1 토지와 공동담보로 설정돼 있습니다. 이후 등기된 제주신용보증재단의 20,000,000원 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인과 별도 인수권리는 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8478 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 건입동 666-5 1층 102호 도로명: 제주특별자치도 제주시 사라봉1길 8 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 82.34㎡ · 지하 1층/지상 5층 공동주택 중 1층 102호 |
| 현장 건물명 | 다남맨션 (공부상 별도 건물명칭 없음) |
| 소유자 | 강선덕 2분의 1 · 부경보 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2009.12.28 · 거래가액 67,000,000원 |
| 사용승인 / 세대수 | 1990.09.05 · 14세대 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 53,900,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서제주새마을금고 / 343,294,910원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다. 2022년 3월 3일 서제주새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤의 제주신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 제주은행·제주어류양식수산업협동조합·주식회사동천·주식회사세계물산의 근저당과 과거 경매개시결정들은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수대상으로 남지 않습니다.
② 가격 비교 — 할인 폭은 크지만 표본은 1건
확인된 다남맨션 전용 82.34㎡ 비교거래는 2024년 6월 3층 98,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가는 53,900,000원으로 이 거래금액의 55.0%입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득 역시 53,900,000원이며, 숫자만 놓고 보면 비교거래보다 낮은 가격대입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 82.34㎡ | 3층 | 98,000,000원 |
| 평균 | 82.34㎡ | 1건 | 98,000,000원 |
③ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 53,900,000원 | 52,529,800원 | 387,470,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 403,349,140원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 26,411,000원 | 25,535,602원 | 414,464,398원 | 0원 |
매각가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 이 사건에서 매수인의 실질취득은 각 회차의 매각가와 동일합니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 |
| 1. 근저당 · 서제주새마을금고 | 420,000,000원 | 52,529,800원 |
| 2. 가압류 · 제주신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 440,000,000원 중 52,529,800원이 배당되고 예상 미배당액은 387,470,200원입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.5% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모
- 이용상태. 철근조 슬래브지붕 지하 1층·지상 5층 공동주택 중 1층 102호이며, 아파트로 이용 중입니다.
- 건물명 확인. 공부상 별도의 건물명칭은 없으나 현장 외벽에는 ‘다남맨션’으로 표시돼 있습니다.
- 호별 위치. 집합건축물대장상 첨부도면이 없어 제시된 소재지와 현관문 표시 호수로 위치를 확인해 평가했습니다.
- 설비. 보일러 난방설비와 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·교통. 건물 동측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로와 접하고 차량 접근이 가능하며, 교통여건은 보통 수준입니다.
- 토지 조건. 대지 554.7㎡, 제2종일반주거지역·고도지구이며 소로2류 도로에 접합니다.
- 규제 확인. 지하수자원특별관리구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역에 포함되고 건축계획심의대상구역에 저촉됩니다.
- 환금성. 1990.09.05 준공, 전체 14세대이며 확인된 동일면적 거래는 1건입니다. 단지 규모와 거래 표본을 고려한 매도 기간 점검이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 재확인. 2022.03.03 서제주새마을금고 근저당이 말소기준인지, 이후 가압류와 경매개시결정 외 존속 권리가 없는지 확인하세요.
- 공동담보 채무 확인. 근저당 채권최고액 420,000,000원과 신청채권자 청구액 343,294,910원이 본건 외 토지와 연결돼 있으므로 최신 채권계산서를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 정보는 없지만 입찰 전 현장 점유자와 실제 사용관계를 다시 확인하세요.
- 호별 위치 확인. 집합건축물대장 첨부도면이 없으므로 102호 현관문 표시와 현황을 직접 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 1990년 준공 건물인 만큼 난방·급배수·창호·누수·공용부분 상태를 현장에서 확인하세요.
- 비교거래 과신 금지. 비교거래는 2024.06의 1건이고 대상과 층이 다릅니다. 98,000,000원을 확정 시세로 단정하지 말고 현재 매도물건과 함께 비교하세요.
- 규제·건축 확인. 고도지구와 건축계획심의대상구역 등 토지이용계획 조건을 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 판단의 핵심은 환금성
이 사건은 2022년 서제주새마을금고 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 정리되고, 임차인과 인수권리가 없어 실질취득이 낙찰가와 같은 구조입니다. 현재 최저가는 53,900,000원으로 감정가의 49%, 확인된 비교거래 98,000,000원의 55.0%입니다.
다만 비교 가능한 거래가 1건이고, 대상은 1990년 준공·14세대 다남맨션의 1층입니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 현장 상태와 환금성 확인 후 판단입니다. 낮아진 최저가 자체는 분명한 장점이지만, 내부 수리비와 실제 매수수요를 확인해야 그 할인 폭이 실질적인 투자 여유로 남습니다.
