의정부지방법원 2025타경62433. 고양시 덕양구 지축동 리더플렉스스카이 1층 106호로, 사건상 용도는 대지로 분류되어 있고 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자인 농업회사법인우리푸드주식회사는 2023.10.06. 거래가액 828,444,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 3,360,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권에는 공동담보목록 제2023-1011호가 기재되어 있어 채권최고액 전체를 이 호실만의 단독 담보액으로 해석해서는 안 됩니다.
말소기준권리는 2023.10.06. 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 하나은행·낙원새마을금고· 경남은행·중소기업은행의 가압류와 국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시되어 있습니다. 권리 인수보다 중요한 쟁점은 가격 검증과 본건 106호의 실제 점유 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62433 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-2 리더플렉스스카이 1층 106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 농업회사법인우리푸드주식회사 (2023.10.06. 소유권 취득 · 거래가액 828,444,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 740,000,000원 / 253,820,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,951,926,298원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
2023.10.06. 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 가압류 4건, 국의 압류 및 경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다. 현재 최저가를 기준으로 한 예상배당에서는 매각대금 대부분이 중소기업은행 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 다만 후순위 채권의 미배당은 채무자 측에 남는 문제이며, 매수인이 그 채무를 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 109호 기재를 106호로 확대 해석하면 안 된다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 와이에스씨(대표자 최연석) | 109호, 91.59㎡ | 2024.05.07 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사에 기재된 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 법인 임차인입니다. 다만 점유 부분이 109호로 표시되어 본건 106호와 일치하지 않습니다. 기재 임차인의 전입일 2024.05.07.은 말소기준권리 2023.10.06.보다 늦어 해당 임차인에게는 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 매수인에게 청구할 수 있는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 740,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 253,820,000원, 감정가의 34.3%입니다. 권리 기준 실질취득액은 인수금이 없으므로 최저가와 같은 253,820,000원입니다. 그러나 실거래를 근거로 한 현재 시세 비교가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
등기상 2023.10.06. 거래가액은 828,444,000원이지만, 이는 현재의 실거래 평균이나 최신 거래가격이 아닙니다. 또한 본건은 아파트가 아니라 1층 근린생활시설이므로 동일 건물 내에서도 전면 노출, 접근성, 전용부분 상태, 임대수익과 업종 제한에 따라 가치 편차가 발생할 수 있습니다. 3회 유찰은 단순한 할인 기회라기보다 시장 수요와 감정가의 적정성을 다시 검증하라는 신호로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 253,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,353,480원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 3,360,000,000원 | 249,466,520원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 491,137,392원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 낙원새마을금고 | 509,806,266원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 380,701,277원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 10,277,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,751,922,907원 중 채권자 배당은 249,466,520원, 미배당은 4,502,456,387원으로 추정됩니다. 미배당 채권은 매수인 인수액이 아니며, 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 지축역 남동측 인근이며 주위에는 근린생활시설, 공동주택과 단독주택이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지축역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층 근린생활시설로 이용 중이며 기본 위생설비, 승강기, 옥내소화전과 화재경보설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 인접지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용되고, 차량 출입이 가능한 포장도로를 갖추고 있습니다.
- 규제. 준주거지역·고양지축지구 지구단위계획구역·공공주택지구·제한보호구역· 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관례와 기타 사항은 미상입니다.
- 환금성. 역과 주거지역에 인접한 입지는 장점이지만, 근린생활시설은 아파트보다 업종·임대수익·공실·가시성에 따른 가격 편차가 큽니다. 3회 유찰 이력도 환금성 점검이 필요한 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 106호 실제 점유 확인. 현황조사 임차인의 점유 부분은 109호입니다. 106호의 공실 여부, 영업자, 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 대조. 주식회사 와이에스씨의 임대차는 109호로 기재되어 있고 대항력은 없지만, 조사 대상 범위와 호수 기재가 정확한지 현황조사서·매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 실거래·임대수익 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만 보지 말고 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 거래와 보증금·월세·공실 기간을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권은 공동담보목록 제2023-1011호가 기재되어 있습니다. 공동담보 물건의 배당 진행과 채권액 변동을 원본으로 확인해야 합니다.
- 국의 압류·당해세 확인. 국의 압류가 등기되어 있으므로 매각대금 배당에 앞설 수 있는 조세채권이 있는지 확인해야 합니다.
- 건물 관리비 확인. 관리주체를 통해 공용부분 관리비 체납과 전기·수도 등 사용료 정산 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 공동담보목록을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격과 점유는 확인형”
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2023.10.06. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤따른 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권이 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 입찰 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 실거래 시세 우위가 확인되지 않았고, 3회 유찰된 1층 근린생활시설입니다. 현황조사 임차인도 109호를 점유하는 것으로 기재되어 본건 106호의 실제 점유상태를 설명하지 못합니다. 따라서 결론은 권리는 소멸형, 가격과 점유는 확인형입니다. 낮은 최저가보다 실제 거래가격, 임대수익, 공실 여부와 명도 가능성을 먼저 검증해야 합니다.