149,100,000원
창원지방법원 2026타경20038. 중앙우방아파트 105동 6층 605호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 동일면적 실거래 비교 대상은 84.96㎡이고 건물은 철근콘크리트조 경사지붕 11층 건물입니다. 현재 소유자는 이영신이며, 2013.10.17. 매매를 원인으로 2013.12.10. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 249,000,000원입니다.
권리의 중심은 같은 날 설정된 삼성생명보험주식회사의 채권최고액 144,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 삼성생명보험주식회사 24,000,000원 근저당과 주식회사디지비캐피탈 30,000,000원 근저당, 카드·캐피탈사의 가압류들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20038 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동2가 1-498 중앙우방아파트 105동 6층605호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 동일면적 실거래 비교 84.96㎡ · 11층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 이영신 · 2013.12.10. 소유권이전 · 거래가액 249,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 149,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성생명보험주식회사 / 94,529,353원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
말소기준은 2013.12.10. 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원이며 채무자는 이영신입니다. 이후 설정된 삼성생명보험주식회사의 24,000,000원 근저당, 주식회사디지비캐피탈의 30,000,000원 근저당 및 삼성카드·롯데카드·엔에이치농협캐피탈· 주식회사 케이비국민카드·신한카드의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 최근 흐름은 -5.0%
우방 단지 동일면적 84.96㎡ 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 207,958,333원이지만, 과거 242,000,000원 거래까지 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 202,583,333원, 최신 거래는 2026.03. 215,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -5.0% 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.96㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 7 | 217,500,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 1 | 203,000,000원 |
| 2025.08 | 84.96㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2025.06 | 84.96㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2025.04 | 84.96㎡ | 15 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 6건 | 202,583,333원 |
현재 최저가 149,100,000원은 최근 12개월 평균의 73.6%입니다. 감정가 213,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 감정가의 70%까지 내려온 상태라 가격만 놓고 보면 최근 거래권보다 낮습니다. 다만 최근 시세 흐름이 -5.0%라는 점은 별도로 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,887,400원 |
| 1. 삼성생명보험주식회사 근저당 · 을구 5번 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 삼성생명보험주식회사 근저당 · 을구 7번 | 24,000,000원 | 2,212,600원 |
| 3. 주식회사디지비캐피탈 근저당 · 을구 8번 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 삼성카드 주식회사 가압류 | 10,075,823원 | 0원 |
| 5. 롯데카드 주식회사 가압류 | 7,065,974원 | 0원 |
| 6. 엔에이치농협캐피탈 주식회사 가압류 | 32,000,902원 | 0원 |
| 7. 주식회사 케이비국민카드 가압류 | 27,795,098원 | 0원 |
| 8. 신한카드주식회사 가압류 | 22,415,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 297,352,997원 중 예상배당은 146,212,600원이고 미배당은 151,140,397원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 149,100,000원 | 146,212,600원 | 151,140,397원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 104,370,000원 | 102,108,820원 | 195,244,177원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 73,059,000원 | 71,343,938원 | 226,009,059원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 94,529,353원이 충족되는 시뮬레이션이지만, 3회 유찰 시에는 신청채권자 충족 여부가 달라집니다. 다만 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 마산합포구청 남측에 위치하며 관공서·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 왕복 4차선, 남측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제3종일반주거지역에 걸쳐 있고, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 관련 제한이 표시돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 956,400원/㎡입니다.
- 단지. 우방 단지는 459세대, 사용승인 관련 비교정보의 준공일은 1997.12.30.입니다.
- 거래. 동일면적 실거래 12건이 확인되며 전체 최저 175,000,000원, 최고 242,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 재확인. 폐문부재로 임차관계가 확인되지 않았습니다. 현황조사·전입관계·점유자를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부확인이 곤란해 외부관찰과 인근 유사물건을 토대로 통상적인 상태를 상정해 감정평가됐습니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 207,958,333원보다 최근 12개월 평균 202,583,333원과 최신 거래 215,000,000원을 우선해서 보되, 최근 추세 -5.0%를 함께 반영해야 합니다.
- 등기권리. 2013.12.10. 삼성생명보험주식회사 근저당 이후의 근저당·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당 미달과 인수는 구분. 후순위 채권에 미배당이 발생하지만 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
맺으며 — “가격은 매력, 임대차 확인은 필수”
현재 최저가 149,100,000원은 감정가 213,000,000원의 70%이고, 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 202,583,333원의 73.6%입니다. 최신 거래 215,000,000원보다도 낮아 가격 측면의 할인폭은 분명합니다. 동시에 최근 시세 흐름은 -5.0%이므로 과거 평균만 보고 낙관할 상황도 아닙니다.
등기부상으로는 2013.12.10. 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 사건의 결정적인 확인 포인트는 폐문부재로 임대차와 내부 상황을 확인하지 못했다는 점입니다. 따라서 이 물건은 가격은 검토할 만하지만, 점유·임대차를 확인하기 전까지 권리 안전형으로 확정해서는 안 되는 사건입니다.
