제주지방법원 2025타경8508. 봉개초등학교 남동측 인근에 있는 토지 1,005㎡와 철근콘크리트구조 2층 건물의 일괄매각입니다. 건물은 1층을 근린생활시설인 일반음식점, 2층을 다가구주택으로 이용하고 있으며, 제시외 건물과 태양광 시설도 매각에 포함됩니다. 감정가는 1,746,355,440원, 2회 유찰된 최저매각가는 855,714,000원으로 감정가의 49.0%입니다.
등기 구조만 보면 말소기준은 2022년 7월 28일 수협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 김남실 가압류, 제주신용보증재단·해원영어조합법인 근저당권, 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 점유관계입니다. 201호 점유자는 말소기준보다 앞선 2020년 2월 10일 전입으로 조사됐지만 보증금 등 핵심 조건이 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8508 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 봉개동 2095-3 · 봉개대동8길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설(일반음식점) · 2층 다가구주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 · 사용승인 2019.07.05 |
| 토지 | 1,005㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 현효성 단독소유 · 2019.12.06 지분 2분의 1 취득 · 2022.07.28 나머지 지분 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 1,746,355,440원 / 855,714,000원 (2회 유찰·감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김남실 / 37,598,157원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
과거 제주시농업협동조합 근저당권 5건은 2022년 7월 28일 전부 말소됐습니다. 같은 날 현효성이 나머지 지분을 취득해 단독소유자가 됐고, 수협은행이 채권최고액 1,128,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 현재 말소기준입니다. 이후의 가압류, 근저당권, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 분석 — 실제 임차관계와 보증금 확인이 선행돼야 한다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아랑조을사람들 | 201호 | 2020.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 현선화 | 202호 · 주거 | 2023.09.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 아랑조을 | 주거 · 부분 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
신고된 점유자는 3명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 201호의 전입일 2020.02.10은 말소기준일 2022.07.28보다 앞섭니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 대항력 있다고 확정하거나 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다. 아랑조을 역시 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 49.0%인 855,714,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 거래 수준이나 하락·상승 추세를 확인할 수 없습니다. 더구나 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상이라 실질취득액도 확정되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주거나 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 855,714,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,957,140원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,128,000,000원 | 844,756,860원 |
| 3. 가압류 · 김남실 | 71,327,660원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 제주신용보증재단 | 70,200,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 해원영어조합법인 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 김남실 | 37,598,157원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 김남실 | 37,598,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,374,723,974원 중 844,756,860원이 배당되고, 미배당액은 529,967,114원입니다. 수협은행도 채권최고액 전액을 배당받지 못하며 신청채권자 김남실의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 건물·토지 리스크 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 복합 이용. 1층은 근린생활시설인 일반음식점, 2층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 단일 주거용 물건과 달리 영업시설과 주거 점유를 함께 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 목록 2 건물은 일반건축물대장상 2022.09.19 변동된 위반건축물로 등재돼 있고, 위반면적은 14.34㎡입니다.
- 매각 포함. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물, 영업용·가정용 태양광 시설도 매각에 포함됩니다. 경계 담장, 마당 포장과 난간은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 매각 제외. 감정평가서상 물탱크와 이동식 판넬조는 매각에서 제외됩니다.
- 입지. 봉개초등학교 남동측 인근의 기존 주택지대로, 단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 차량 통행이 용이하고 인근에 버스정류장과 번영로가 있습니다.
- 토지 조건. 제2종일반주거지역·고도지구 20m 이하이며, 토지거래계약 허가구역, 건축계획심의대상구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지가격 지표. 공시지가는 276,000원/㎡이며 토지는 평지의 부정형, 도로 접면은 세로한면(가)입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 계약 원본 확인. 주식회사 아랑조을사람들의 임대차계약서, 보증금, 점유 개시일, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 아랑조을 점유관계 확인. 전입일과 점유 부분이 확인되지 않아 201호 점유자와 별도의 권리관계인지 현장·서류 대조가 필요합니다.
- 202호 보증금 확인. 현선화의 전입은 말소기준 이후지만 보증금과 배당요구 여부가 미상입니다. 명도 협의와 점유 이전 비용을 확인해야 합니다.
- 위반면적 14.34㎡ 확인. 위반 위치와 실제 이용 상태, 원상회복 관련 비용을 건축물대장과 현장에서 대조해야 합니다.
- 매각 포함·제외 물건 구분. 제시외 건물과 태양광 시설은 포함되지만 물탱크와 이동식 판넬조는 제외되므로 현장 경계를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 입찰가에 확인된 인수금, 점유 이전 비용과 위반건축물 관련 비용을 더해 총투입액을 산정해야 합니다.
- 가격 원본 대조. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 근린·다가구 및 토지 거래사례를 별도로 대조하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “미상 보증금”이 먼저다
이 물건은 감정가 1,746,355,440원에서 2회 유찰돼 855,714,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준 이후의 권리는 정리되고 명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 그러나 201호에는 말소기준보다 앞선 전입이 있고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 전입일 미상 점유자와 위반건축물 14.34㎡도 남아 있습니다.
따라서 결론은 등기권리는 소멸형이지만 실질취득 위험은 미확정입니다. 최저가가 감정가의 49.0%라는 사실만 보고 싸다고 판단할 수 없으며, 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되기 전에는 매수인 부담도 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 권리조사와 현장조사가 끝난 뒤에야 가격 판단을 시작할 수 있는 물건입니다.
