서울남부지방법원 2025타경10280. 영등포구 신길동 187-4의 단독주택과 토지가 일괄 대상입니다. 감정평가상 건물은 단독주택(다가구용)으로 1층 2가구, 2층 2가구, 지층 1가구 등 총 5가구로 이용되고 있습니다. 소유자는 김순옥이고, 말소기준은 2010년 9월 30일 설정된 신길2동새마을금고 근저당 39,000,000원입니다.

이후 설정된 신길2동새마을금고의 26,000,000원·39,000,000원·13,000,000원 근저당, 임부혁의 300,000,000원 근저당, 한국토지주택공사의 임차권등기와 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦습니다. 임차인 전입 역시 가장 이른 확인일이 2013.09.10으로 말소기준보다 뒤여서 대항력 인수형 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

등기부의 오래된 근저당·전세권·압류·가압류 가운데 1999년·2004년·2006년·2007년·2008년·2012년·2019년 관련 권리는 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2010.09.30 을구 10번 신길2동새마을금고 근저당입니다. 그 뒤 설정된 현존 근저당과 한국토지주택공사 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인·점유관계 — 실제 임차인 8명, LH는 승계 중복

확인된 실제 임차인·점유자는 8명입니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인을 추가한 것이 아니라 이명희 보증금의 보증기관 대위·승계 신고입니다. 따라서 한국토지주택공사 임차보증금 71,250,000원을 이명희 보증금과 별도로 합산하면 안 됩니다.

한국토지주택공사의 임차권등기에는 임차보증금 95,000,000원 중 반환받지 못한 71,250,000원이 기재되어 있으며, 이명희 보증금에 대한 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인 수는 한국토지주택공사를 제외한 8명으로 봅니다.

② 가격 — 감정가 80%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 666,364,000원으로 감정가 832,954,750원의 80%입니다. 1회 유찰로 가격이 내려온 것은 분명하지만, 감정가 대비 할인율 자체가 시장 시세 대비 할인율을 의미하지는 않습니다. 따라서 현재 회차를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정하는 것은 피해야 합니다.

현재 회차의 실질취득금액은 인수액이 없으므로 666,364,000원입니다. 2회 유찰 시 533,091,200원, 3회 유찰 시 426,472,960원으로 내려가며, 각 시나리오에서도 인수액은 0원으로 유지됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 666,364,000원 가정)

근저당 채권최고액 합계 417,000,000원은 현재 회차 가정에서 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영등포여자고등학교 남서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·신길우성아파트·두산위브아파트와 일부 근린생활시설이 섞인 제2종일반주거지역 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 북동측 인근에 지하철 1호선·5호선 환승역인 신길역이 위치합니다. 영등포로와 신길로의 노선버스 이용도 가능합니다.
• 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택으로 1990.02.26 사용승인됐습니다. 1층과 2층은 각 2가구, 지층은 1가구로 이용되고 있습니다.
• 토지. 대 116.7㎡, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 3,858,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 8명 개별 확인. 각 호실의 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현장에서 대조하세요.
• LH 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 71,250,000원은 이명희 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금처럼 더하지 않습니다.
• 명도비용과 기간. 대항력 인수는 없더라도 다수 점유자와의 인도 협의가 필요할 수 있으므로 명도 일정과 비용을 별도로 잡아야 합니다.
• 배당표 재확인. 현재 추정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 배당요구 종기를 원본에서 확인하세요.
• 가격 판단 분리. 1회 유찰로 감정가의 80%까지 내려왔지만, 감정가 할인만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 지정사항이 취득·이용에 미치는 적용 여부를 관할기관에서 확인하세요.
• 최신 등기 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.13이고 매각기일은 2026.09.11이므로 입찰 직전 최신 권리변동을 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수는 0원, 승부처는 임차관계와 가격”

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2010.09.30 신길2동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·임차권·경매개시결정과 확인된 임차인 전입은 모두 그 뒤입니다. 따라서 매수인의 권리상 인수액은 0원입니다.

하지만 단독주택(다가구용) 5가구에 실제 임차인·점유자 8명이 확인되고, 보증금이 명확하지 않은 사람이 다수라는 점은 별도의 실무 리스크입니다. 한국토지주택공사의 71,250,000원은 이명희 보증금의 보증기관 승계분이므로 중복 합산하면 안 됩니다. 또한 현재 최저가 666,364,000원이 감정가의 80%라는 사실만으로 시장가보다 싸다고 판단할 근거도 충분하지 않습니다. 권리상 인수는 깨끗하지만, 명도와 임대차 확인·가격 검증을 끝낸 뒤 입찰할 물건으로 보는 것이 맞습니다.