의정부지방법원 2024타경79428. 의정부시 가능동 세연주택 라동 2층 201호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가에서는 연립주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 말소기준은 2009.05.08. 설정된 주식회사국민은행 근저당권으로 채권최고액은 36,000,000원입니다. 이후 롯데캐피탈 15,760,751원, 케이비국민카드 34,463,082원, 황영혜 42,000,000원의 가압류와 의정부세무서장의 압류, 디비손해보험주식회사의 강제경매개시결정이 이어지지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리의 순서만 보면 단순하지만, 이 물건은 일반적인 다세대 경매와 다른 확인 포인트가 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 대지권 미등기, 집합건축물대장 부존재가 기재되어 있고, 동시에 최저매각가격은 토지지분 포함 가격이라고 명시돼 있습니다. 따라서 ‘인수 0원’만 보고 끝낼 사건이 아니라, 토지지분과 건물의 권리관계가 실제 매각·등기에서 어떻게 정리되는지 확인하는 절차가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경79428 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 693 세연주택 라동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 · 철근콩크리트조 지하1층·지상3층 중 제2층 제201호 |
| 소유자 | 김동우 (2005.12.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 73,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 디비손해보험주식회사 / 18,615,150원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 대지권 미등기 · 최저매각가격은 토지지분 포함 가격 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2009.05.08. 접수된 국민은행 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 이임순의 1996년·2003년 가압류는 각각 2007년과 2008년에 이미 말소됐습니다. 현재 문제되는 롯데캐피탈·케이비국민카드·황영혜의 가압류, 국의 압류, 디비손해보험주식회사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 이 사건의 핵심 — 대지권 미등기
매각물건명세서의 핵심 비고는 세 가지입니다. 일괄매각, 대지권 미등기, 그리고 집합건축물대장 부존재입니다. 동시에 최저매각가격 73,500,000원에는 토지지분이 포함되어 있습니다.
등기부의 국민은행 근저당권에도 공동담보로 경기도 의정부시 가능동 690-6 김동우 지분과 가능동 693 김동우 지분이 적혀 있습니다. 즉 토지지분 자체가 완전히 배제된 매각은 아니지만, 대지권이 정상적으로 등기된 집합건물과는 문서 구조가 다릅니다. 따라서 입찰자는 토지지분의 범위·매각대상 포함 여부·낙찰 후 등기 정리 절차를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 다시 맞춰봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 15,760,751원 | 15,760,751원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 34,463,082원 | 20,016,249원 |
| 4. 가압류 · 황영혜 | 42,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 디비손해보험주식회사 | 18,615,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 146,838,983원, 예상 배당액은 71,777,000원, 미배당은 75,061,983원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 갑구 압류 및 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경민중학교 남동측 인근이며, 주변은 연립·다세대·아파트 등 공동주택과 기존주택이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다. 대상물건까지 차량 출입이 가능한 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브 및 시멘트기와지붕 지하1층·지상3층 건물의 2층 201호입니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 2,769.9㎡, 공시지가는 1,523,000원/㎡입니다. 소로2류·소로3류에 접하고 과밀억제권역 및 상대보호구역에 포함됩니다.
- 물적 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 별도 참고사항으로 집합건축물대장 부존재가 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권부터 확인. 대지권 미등기 상태이므로 매각대상 토지지분의 범위와 낙찰 후 등기 절차를 등기부·매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 집합건축물대장 부존재 확인. 감정평가서와 명세서에 모두 관련 내용이 있으므로 건축물의 공적 장부 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 특정 임차인은 확인되지 않았지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 재확인하세요.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차 미배당 75,061,983원이 발생해도 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인 승계를 혼동하지 마세요.
- 가격 판단 보류. 동일 물건의 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 70%만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·토지 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 한 줄
이 물건은 등기상 권리순서만 보면 어렵지 않습니다. 2009년 국민은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 예상 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 그보다 대지권 미등기와 집합건축물대장 부존재에 있어야 합니다. 최저매각가격 73,500,000원에 토지지분이 포함되어 있다는 점은 확인되지만, 시세 비교자료가 없어 가격 메리트를 가점할 근거도 없습니다. 권리는 비교적 단순, 등기구조는 반드시 재확인. 이 사건은 그 확인이 끝난 뒤에야 가격을 논할 수 있는 물건입니다.
