의정부지방법원 2024타경92216. 양주시 남면 경신리 187-1 일대의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 공장용지 7,351㎡이고 일반공업지역·지구단위계획구역에 속하며, 감정평가상 주변은 공장·상가·전·답 등이 섞인 지역입니다. 현재 최저매각가는 2,177,830,000원으로 감정가 3,615,624,580원의 60.23% 수준입니다.
등기상 핵심은 2022.07.01. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,240,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 대원산업·경기신용보증재단의 가압류, 경매개시결정, 서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 인수 0원과 물건 자체의 사용제한 위험은 별개입니다. 명세서에는 매각 제외 제시외 건물이 존재하고 그 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 적시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경92216 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 남면 경신리 187-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공업용 |
| 토지 | 공장용지 · 7,351㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 3,615,624,580원 / 2,177,830,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,719,757,521원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 말소기준권리 | 2022.07.01. 하나은행 근저당권 · 채권최고액 3,240,000,000원 |
| 현황 | 기호 2·4·5 건물은 멸실 상태 · 그 외 건물 존재 · 매각 제외 제시외 건물 있음 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 그러나 제시외 건물은 별도
말소기준인 하나은행 근저당권은 2022.07.01. 설정됐습니다. 이후 2024.06.19. 대원산업 가압류 388,430,669원, 2024.08.06. 경기신용보증재단 가압류 199,000,000원, 2024.12.13. 임의경매개시결정, 2025.01.22. 서울보증보험 가압류 59,493,072원은 모두 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 임차인 1곳, 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 영산네트웍스 | 999.6900㎡ | 2024.11.12 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
실제 조사된 점유자는 주식회사 영산네트웍스 1곳입니다. 전입일 2024.11.12.은 말소기준권리 2022.07.01.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으므로 우선변제 규모는 판단하기 어렵지만, 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 제시외 건물·멸실 — 이 사건의 실제 승부처
- 일괄매각. 사건은 여러 목록을 묶어 일괄매각합니다.
- 현황 멸실. 목록 2·4·5는 현재 멸실된 상태입니다.
- 매각 제외 건물. 매각에서 제외되는 제시외 건물이 존재합니다.
- 법정지상권. 해당 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
- 제한 반영 가격. 목록 1의 제시외 건물로 소유권 등이 제한되는 경우 최저매각가격은 2,786,000,000원, 목록 8의 경우 65,000,000원으로 기재돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,177,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,178,300원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,240,000,000원 | 2,153,651,700원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 대원산업 | 388,430,669원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 199,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 59,493,072원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,886,923,741원 중 채권자 배당은 2,153,651,700원으로 추정되며, 미배당은 1,733,272,041원입니다. 후순위 채권의 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 2,177,830,000원 | 60.23% | 2,153,651,700원 | 1,733,272,041원 |
| 2회 유찰 시 | 1,524,481,000원 | 42.16% | 1,506,836,190원 | 2,380,087,551원 |
| 3회 유찰 시 | 1,067,136,699원 | 29.51% | 1,054,065,332원 | 2,832,858,409원 |
회차가 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 하지만 제시외 건물과 법정지상권 성립 여부는 낙찰가와 무관하게 남는 물건 자체의 문제입니다. 즉 더 싸게 낙찰된다고 해서 이 핵심 리스크까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 남면 경신리 경신교차로 남측 인근. 주변은 공장·상가·전·답 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 7,351㎡, 평지·사다리형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역(경신공업지구)이며 가축사육제한구역, 군사시설 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 251,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 기호 8은 공부상 임야이나 현황은 공업용 부속토지입니다.
- 건물 현황. 기호 2·4·5는 멸실 상태이며, 기호 3·6·7은 현존 건물로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 현황 확인. 매각 제외 건물의 위치·면적·소유관계와 본건 토지 사용에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 법정지상권 판단. 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 토지와 건물의 소유관계·성립시점·등기 변동을 원본 기준으로 검토해야 합니다.
- 멸실 목록 대조. 기호 2·4·5가 실제 멸실 상태인지, 공부상 정리가 필요한 부분이 있는지 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 주식회사 영산네트웍스는 대항력이 없지만 999.6900㎡를 점유한 것으로 조사돼 인도·명도 실무는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 60.23%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 중요한 것이 있다
이 사건은 등기상으로 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2022.07.01. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 핵심은 그 다음입니다. 매각 제외 제시외 건물과 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 일부 건물은 멸실돼 있으며, 실거래 비교자료도 없어 감정가 대비 할인율만으로 가치 판단을 하기 어렵습니다. 현재 최저가가 감정가의 60.23%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 그것만으로 “싸다”고 결론낼 수는 없습니다. 등기 권리는 비교적 정리돼 있지만, 물건 자체의 사용제한과 현황 리스크를 확인해야 하는 사건입니다.
