의정부지방법원 2024타경92216. 양주시 남면 경신리 187-1의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 7,351㎡, 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용이며 일반공업지역에 속합니다. 감정가 3,615,624,580원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가격은 2,177,830,000원입니다.
등기상 말소기준권리는 2022.07.01 설정된 주식회사하나은행 근저당권 3,240,000,000원입니다. 이후의 주식회사 대원산업 가압류, 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 서울보증보험주식회사 가압류는 자료상 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 별도로 인수하는 금액도 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 저가 공장’으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다. 동시에 목록 2·4·5는 현황 멸실 상태입니다. 가격 할인폭보다 먼저 무엇이 실제로 매각되고, 무엇이 제외되며, 제외 건물이 토지 이용을 얼마나 제한하는지를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경92216 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 남면 경신리 187-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공업용 · 일부 건물 현황 멸실 |
| 토지 | 7,351㎡ · 공장용지 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 3,615,624,580원 / 2,177,830,000원 |
| 유찰 | 1회 |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 유에이치케이제육차유동화전문유한회사 / 2,719,757,521원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 공시지가 | 251,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022.07.01 주식회사아이언쿼드가 소유권을 취득했고 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 3,240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024년 이후 붙은 가압류와 경매개시결정은 자료상 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다.
② 임차관계 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 영산네트웍스 | 999.6900㎡ | 2024.11.12 | 미상 | 없음 | 미상 |
주식회사 영산네트웍스의 전입일은 2024.11.12로 말소기준권리인 2022.07.01보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 매각물건명세서 원본에서 보완 확인이 필요합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 제시외 건물·멸실 — 이 사건의 실제 핵심
- 일괄매각. 토지와 대상 건물이 함께 매각됩니다.
- 현황 멸실. 목록 2·4·5는 현황 멸실 상태입니다.
- 제시외 건물. 매각에서 제외되는 제시외 건물이 존재합니다.
- 목록 1 제한 반영 가격. 제시외 건물로 소유권 등이 제한받는 경우 최저매각가격은 2,786,000,000원으로 기재되어 있습니다.
- 목록 8 제한 반영 가격. 제시외 건물로 소유권 등이 제한받는 경우 최저매각가격은 65,000,000원으로 기재되어 있습니다.
감정평가상 목록 2는 블럭조 스레이트지붕 단층 사무실, 목록 4는 블럭조 스레이트지붕 단층 공장, 목록 5는 철골조 경량판넬지붕 3층 공장으로 기재되지만 모두 현황 멸실 상태입니다. 반면 다른 건물은 블럭조 또는 철골조 건물로 남아 있습니다. 입찰 전 현장에서는 등기·건축물대장·감정도면과 실제 구조물의 위치를 하나씩 맞춰 보는 작업이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,177,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,178,300원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,240,000,000원 | 2,153,651,700원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 대원산업 | 388,430,669원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 199,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 59,493,072원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 3,886,923,741원 중 2,153,651,700원이 배당되고, 미배당액은 1,733,272,041원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 가격 판단 — 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가격 2,177,830,000원은 감정가 3,615,624,580원의 약 60.23%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 직접 비교할 최근 실거래 수치가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
더구나 가격 판단 전에 제시외 건물과 법정지상권 가능성, 멸실된 등기 건물, 실제 이용 가능한 토지 범위를 먼저 확정해야 합니다. 이런 물건은 단순히 ‘감정가 대비 몇 %’보다 실제로 자유롭게 사용할 수 있는 토지·건물 범위가 실질가치를 좌우합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 양주시 남면 경신리 소재 경신교차로 남측 인근이며, 부근은 공장·상가·전·답 등으로 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역(경신공업지구)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 토지 형태. 공장용지 7,351㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공부 차이. 목록 8의 공부상 지목은 임야이나 현황은 공업용 부속 토지 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 위치 확인. 매각 제외 건물의 실제 위치·면적과 본건 토지 사용에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각물건명세서가 성립여부 불분명으로 표시한 만큼 토지·건물 소유관계와 성립요건을 원문 서류로 검토해야 합니다.
- 멸실 목록 대조. 목록 2·4·5의 현황 멸실 여부를 등기부·건축물대장·현장과 대조해야 합니다.
- 임차관계 확인. 주식회사 영산네트웍스는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 공장 활용 규제 확인. 일반공업지역 외 제한보호구역·배출시설설치제한지역 등 이용 규제를 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 주변 공업용 토지·공장 거래와 실제 사용가능 범위를 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 사용권의 확정
등기상 구조만 보면 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고, 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건은 그 숫자 하나로 안전형이라고 결론낼 수 없습니다. 매각에서 제외되는 제시외 건물이 있고, 그 건물을 위한 법정지상권 성립여부가 불분명하며, 등기된 일부 건물은 현황 멸실 상태입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 후순위 채권이 아니라 낙찰 후 토지와 건물을 실제로 어느 범위까지 자유롭게 지배·사용할 수 있는가입니다. 감정가 대비 60.23%까지 내려온 가격은 눈에 띄지만, 비교 가능한 실거래 수치도 없으므로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 현황·법정지상권 리스크는 별도 검증. 입찰 여부는 이 두 가지를 분리해 판단해야 합니다.
