의정부지방법원 2025타경5158. 동두천시 지행동 ‘동두천에코휴먼빌2차아파트’ 105동 15층 1504호입니다. 감정평가 이용상태는 침실3·욕실2·주방·거실·발코니·드레스룸·다락 등을 갖춘 아파트이고, 건물은 철근콘크리트구조 18층 건물 중 15층입니다. 사용승인일은 2018.01.17입니다. 현재 소유자 박경희는 2020년 매매로 295,000,000원에 취득했습니다.
권리분석의 기준은 2022.05.24 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고, 이후 설정된 경기신용보증재단 가압류 40,000,000원, KB국민카드 가압류 42,603,646원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5158 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 지행동 196 동두천에코휴먼빌2차아파트 105동 15층1504호 |
| 도로명주소 | 경기도 동두천시 이담로 161 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.93㎡ · 침실3·욕실2·주방·거실·발코니·드레스룸·다락 · 18층 중 15층 |
| 소유자 | 박경희 (2020.06.05 매매, 거래가 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 267,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 99,655,413원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전 재확인이 필요합니다. 등기상 말소기준은 2022.05.24 신한은행 근저당권이고, 그 뒤의 경기신용보증재단·KB국민카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 70%까지 내려왔어도 최근 거래보다 높다
에코휴먼빌2차는 492세대, 사용승인일 2018.01.17인 아파트입니다. 비교 표본은 전용 84.93㎡·84.99㎡ 최근 거래 12건이며, 최근 12개월 평균은 249,416,666원, 최신 거래는 2026.07 · 242,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 6 | 242,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 8 | 249,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 8 | 249,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 7 | 249,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 16 | 257,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 12 | 237,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 249,416,666원 |
최근 12건은 237,000,000원~270,000,000원 범위이고 평균은 249,416,666원입니다. 현재 최저가 267,400,000원은 평균보다 17,983,334원 높아 최근 12개월 평균의 107.2%입니다. 최신 거래 242,000,000원과 비교하면 현재 실질취득액이 25,400,000원 더 높습니다. 인수액이 0원이므로 이 물건에서는 최저가와 실질취득액이 동일하며, 현재 회차를 가격 할인형으로 평가하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 267,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 187,180,000원 | 18,844,166원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 131,025,999원 | 74,212,011원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 267,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,543,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 42,603,646원 | 42,603,646원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 60,252,754원 |
현재 최저가 267,400,000원 가정에서는 집행비용과 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여가 60,252,754원으로 계산됩니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지행초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 이루어진 주거지역입니다. 제반 입지조건과 주변환경은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 서측 정문을 통해 외부도로와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 18층 건물 중 15층이며, 위생·급배수·승강기·소화전·지하주차장·도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 소하천구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 991,500원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 에코휴먼빌2차는 492세대이며 최근 비교표본 12건의 실거래가 확인됩니다. 거래가격 범위는 237,000,000원~270,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재가를 시세할인으로 오인하지 않기. 현재 최저가 267,400,000원은 최근 12개월 평균 249,416,666원의 107.2%입니다.
- 최신 거래와 직접 비교. 최신 거래는 2026.07의 242,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 이보다 25,400,000원 높습니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 배당표와 인수액 구분. 향후 유찰로 채권 미배당이 발생하는 시나리오에서도 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인 인수는 같은 개념이 아닙니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로, 별도 체납·관리비와 원본 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 현재 가격은 보수적으로”
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2022.05.24 신한은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격은 별개입니다.
1회 유찰 후 최저가가 감정가의 70%인 267,400,000원까지 내려왔어도, 최근 12개월 실거래 평균 249,416,666원보다 7.2% 높고, 최신 거래 242,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현 회차의 핵심은 ‘감정가에서 얼마나 할인됐는가’가 아니라 실제 최근 거래와 비교해 얼마에 취득하는가입니다. 권리는 단순하지만, 현재 가격에는 할인 메리트가 확인되지 않습니다.
