70,000,000원
의정부지방법원 2025타경5264. 의정부동 스카이파크 15층 1506호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정 이용상태에는 공부상 업무시설 오피스텔, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 감정가는 100,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 70,000,000원입니다. 등기부의 말소기준은 2017.09.26 설정된 수협은행 근저당권 126,000,000원이고, 2023년 최군자 근저당권 60,000,000원, 2025년 임의경매개시결정, 2026년 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 임차인 정종태의 전입일은 2023.05.23, 손건휘의 전입일은 2025.08.29로 모두 말소기준일 2017.09.26보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력은 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 손건휘는 2025.12.11 배당요구를 했으므로, 입찰 전 임차보증금과 우선변제 여부를 원문에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5264 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 436-4 스카이파크 15층1506호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설 오피스텔 · 주거용 오피스텔 이용 탐문 |
| 비교면적 / 층 | 32.7㎡ · 지상15층 건 내 제15층 제1506호 |
| 소유자 | 주식회사범화디앤씨 (2022.11.09 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 165,344,441원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.09.26 수협은행 근저당권 126,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 최군자 근저당권 60,000,000원과 임의경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 2015년 코리아신탁주식회사 명의 신탁은 2017.08.17 이미 말소됐고, 현재 소유권은 2022.11.09 주식회사범화디앤씨 앞으로 이전돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정종태 | 2023.05.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손건휘 | 2025.08.29 | 미상 | 미상 | 2025.12.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금을 합산할 문제도 없습니다. 두 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2017.09.26 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 미상이어서 최우선변제 또는 우선변제 관련 세부 판단은 추가 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 7천만원은 최근 기준의 70%, 그러나 하락 추세
스카이파크 비교면적은 32.7㎡이고, 확인된 실거래는 2건입니다. 2022.10 15층 32.7㎡가 170,000,000원, 2024.04 14층 31.77㎡가 100,000,000원에 거래됐습니다. 전체 2건 평균은 135,000,000원이지만, 가격 판단에서는 오래된 170,000,000원 거래보다 최신 거래 100,000,000원과 최근 12개월 평균 100,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 31.77㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2022.10 | 32.7㎡ | 15 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 135,000,000원 |
현재 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균 100,000,000원의 70.0%입니다. 숫자만 보면 30,000,000원 낮습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -41.2%로 하락했고, 최근 12개월 거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 전체 평균 135,000,000원을 기준으로 “48.1% 싸다”는 식의 판단은 적절하지 않습니다. 현재 가격의 핵심 비교대상은 최신 거래이자 최근 평균인 100,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 126,000,000원 | 68,340,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 최군자 | 60,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 70,000,000원 가정 시 채권 총액 186,000,000원 중 68,340,000원이 배당되고 미배당액은 117,660,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 70,000,000원 | 68,340,000원 | 117,660,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 138,282,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 152,717,400원 | 0원 |
현재 확인된 권리관계에서는 낙찰가가 내려가더라도 대항력 임차보증금이 매수인에게 넘어가는 구조가 아니므로 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 늘지만, 그 미배당 자체가 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다.
⑥ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항·토지정보 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설 오피스텔로 등재되어 있으나 주변 탐문 결과 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하2층·지상15층 건물의 15층 1506호입니다.
- 설비. 위생설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 159.1㎡, 평지·사다리형이며 토지이용상황은 주상기타입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역 포함, 철도보호지구 저촉, 가축사육제한구역 포함, 지구단위계획구역 및 중로3류에 접합니다.
- 공시지가. 2,161,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 거래 표본. 스카이파크 84세대, 사용승인일 2015.04.10이며 확인된 비교 실거래는 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 정종태·손건휘의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당관계 판단을 위해 금액 확인이 필요합니다.
- 손건휘 배당요구 확인. 2025.12.11 배당요구 사실이 있으므로 배당요구서와 임대차 관련 서류를 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 2026.06.02 국 압류가 등기돼 있습니다. 매각으로 소멸하더라도 실제 조세채권의 배당 순위·금액은 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 기준은 최신 거래. 전체 평균 135,000,000원보다 최신 거래 100,000,000원과 최근 평균 100,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -41.2%입니다. 70,000,000원이 최근 거래의 70.0%라는 이유만으로 충분한 안전마진이라고 단정하지 마세요.
- 용도·현황 확인. 사건상 근린시설이고 공부상 업무시설 오피스텔이지만 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 실제 현황과 이용 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 관련 서류와 실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 7천만원의 적정성은 별도 문제”
이 물건의 권리 구조는 현재 자료상 분명합니다. 2017.09.26 수협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 정종태와 손건휘도 전입일이 기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 권리와 별도로 봐야 합니다. 최저가 70,000,000원은 최신 실거래 및 최근 12개월 평균 100,000,000원의 70.0%이지만, 해당 시세의 실질 표본은 1건이고 최신 거래 시점도 2024.04입니다. 2022.10의 170,000,000원에서 2024.04의 100,000,000원으로 내려오며 계산된 거래 추세도 -41.2%입니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수는 0원, 가격은 하락 추세와 부족한 거래 표본을 감안해 보수적으로 검증”하는 것이 핵심입니다.
