✅ 인수 0원 💰 최근시세 대비 87.1% 📉 최근 추세 -3.7% 🏠 418세대
인천지방법원 2024타경506. 검단자이1단지 101동 15층 1505호 아파트입니다. 소유자 신선호가 2015.10.30. 거래가 361,654,454원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 남인천농업협동조합이 채권최고액 331,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 남아 있는 2022.01.12. 레버에프앤비대부 근저당권 182,000,000원과 2024.01.31. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 예상 인수액 역시 0원입니다.
가격 쪽은 감정가 할인율만 보면 안 됩니다. 감정가는 525,000,000원이지만 같은 단지 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 421,714,285원, 최신 거래는 414,000,000원입니다. 현재 최저가 367,500,000원은 최근 12개월 평균의 87.1%로 내려와 있습니다. 다만 최근 거래군 평균이 그보다 오래된 거래군보다 3.7% 낮은 하락 추세이므로, 과거 전체 평균 428,416,666원만 보고 할인 폭을 크게 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경506 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 왕길동 692-1 검단자이1단지 101동 15층1505호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 123.512㎡ · 15층 건물 내 15층 1505호 |
| 소유자 | 신선호 (2015.10.30. 거래가 361,654,454원) |
| 감정가 / 최저가 | 525,000,000원 / 367,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 283,853,424원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 별도 임차보증금 인수 문제가 없으며 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 2015.10.30. 남인천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 레버에프앤비대부 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 신한은행 근저당권, 애니원캐피탈대부 근저당권, 투게더대부 근저당권·전세권 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 할인은 생겼지만 시장은 하락 중
검단자이1단지는 418세대, 사용승인일은 2010.12.28.입니다. 비교 면적은 123.512㎡이며 동일면적 거래가 매칭됐습니다. 최근 12개월 7건 평균은 421,714,285원, 최신 거래는 2026.01. 414,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 123.54㎡ | 12 | 414,000,000원 |
| 2025.10 | 123.51㎡ | 5 | 440,000,000원 |
| 2025.06 | 123.54㎡ | 13 | 415,000,000원 |
| 2025.04 | 123.51㎡ | 14 | 400,000,000원 |
| 2025.04 | 123.51㎡ | 11 | 420,000,000원 |
| 2025.03 | 123.54㎡ | 12 | 415,000,000원 |
| 2025.02 | 123.54㎡ | 6 | 448,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 123.512㎡ | 7건 | 421,714,285원 |
현재 최저가 367,500,000원은 최근 12개월 평균의 87.1%이고, 최신 거래 414,000,000원보다도 낮습니다. 전체 12건 평균 428,416,666원과 비교하면 최저가 비율은 85.8%지만, 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 367,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,945,000원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 331,200,000원 | 331,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사레버에프앤비대부 | 182,000,000원 | 30,355,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 513,200,000원 중 예상배당은 361,555,000원이며, 미배당은 151,645,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 367,500,000원 | 151,645,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 257,249,999원 | 260,351,501원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 180,074,999원 | 336,446,051원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 283,853,424원을 충족하는 구조지만, 2회 유찰 시 예상배당 252,848,499원, 3회 유찰 시 176,753,949원으로 신청채권자도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 각 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 경사지붕 15층 건물의 15층 1505호입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 단봉초등학교 남측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·공원 등이 혼재하며 주위여건은 무난합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능해 교통사정은 무난합니다.
- 설비. 상·하수도, 난방, 위생설비, 승강기, 소화설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,708,000원/㎡, 토지는 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 거래성. 단지는 418세대이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 7건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기준 가격. 감정가 525,000,000원이 아니라 최근 12개월 평균 421,714,285원과 최신 거래 414,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 하락 추세. 최근 거래군이 이전 거래군보다 3.7% 낮아졌습니다. 현재 최저가와 시세 차이가 실제 하락폭을 충분히 반영하는지 확인해야 합니다.
- 권리 인수. 임차인 없음·예상 인수 0원이나, 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 후순위 미배당. 레버에프앤비대부 근저당권에는 현재 회차에서도 151,645,000원의 채권 미배당이 발생하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유·인도. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 현황과 인도 가능 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 규제 확인. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등 토지이용계획 사항을 입찰 전 원문으로 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 하락장을 반영한 입찰가
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.10.30. 남인천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 임차인은 없으며, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 가격도 1회 유찰을 거쳐 367,500,000원으로 내려와 최근 12개월 평균 421,714,285원의 87.1%, 최신 거래 414,000,000원보다 낮아졌습니다.
다만 시장 흐름은 낙관 일변도가 아닙니다. 최근 거래군은 이전보다 3.7% 하락했습니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 30% 할인”보다 최근 실거래 대비 얼마나 안전마진을 확보하느냐가 더 중요합니다. 권리 쪽의 인수 부담은 낮지만, 가격은 최근 거래 하락세까지 반영해 상한을 정해야 합니다.
