제주지방법원 2025타경8596. 제주시 연동 ‘누웨마루거리’ 안에 있는 연동뜨레모아팰리스 6층 604호입니다. 공부상·감정상 용도는 아파트나 오피스텔이 아니라 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 현재 소유자는 엠제이경매주식회사이며, 2020년 6월 19일 강제경매 매각으로 소유권을 취득한 당일 사하중앙새마을금고 앞으로 채권최고액 81,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후인 2024년 12월 4일 이은결 명의의 전세권 30,000,000원이 설정됐고, 2025년 6월 25일 전입이 이뤄졌습니다. 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없으며, 전세권도 선순위 근저당보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 전제로 한 예상배당에서는 전세권자에게 배당될 금액이 없지만, 그 미배당 전세금이 매수인에게 넘어가지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8596 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 273-27 연동뜨레모아팰리스 6층 604호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 신대로14길 47 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(사무소) · 철근콘크리트구조 14층 내 6층 |
| 소유자 | 엠제이경매주식회사 (2020.06.19. 강제경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 60,760,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 사하중앙새마을금고 / 68,392,200원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 후순위 전세권·압류는 소멸
현재 등기에서 입찰자가 집중할 권리는 네 가지입니다. 2020년 사하중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 이은결 전세권, 사하중앙새마을금고의 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁·경매·가압류·압류·근저당은 2020년 강제경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은결 | 6층 604호 전부 · 주거 | 2025.06.25 / 확인되지 않음 | 30,000,000원 / 100,000원 | 2025.10.28 신고 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 0원 |
실제 임차인은 이은결 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 임차인도 없습니다. 전입일 2025년 6월 25일은 말소기준일 2020년 6월 19일보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않았습니다. 다만 등기된 전세권 30,000,000원은 말소기준 이후의 후순위 권리로서 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 49%지만 시세 검증은 별도
감정가 124,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 60,760,000원, 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득금액도 60,760,000원입니다.
다만 동일 건물 또는 동일 용도의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 이 물건은 주택이 아닌 근린시설 사무소이므로 아파트나 주거용 오피스텔 가격을 그대로 대입할 수 없습니다. 두 차례 유찰과 49% 할인만으로 시세보다 싸다고 결론 내리기보다, 실제 사무소 거래가격과 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,493,680원 | - |
| 1. 근저당 · 사하중앙새마을금고 | 81,000,000원 | 59,266,320원 | 21,733,680원 |
| 2. 전세권 · 이은결 | 30,000,000원 | 0원 | 30,000,000원 |
| 채권 미배당 합계 | 111,000,000원 | 59,266,320원 | 51,733,680원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
근저당 채권액은 채권최고액 기준입니다. 신청채권자 청구액은 68,392,200원이며, 현재 가정배당액 59,266,320원으로는 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(감정가 49%) | 60,760,000원 | 59,266,320원 | 51,733,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 42,532,000원 | 41,366,424원 | 69,633,576원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(감정가 24%) | 29,772,399원 | 28,836,496원 | 82,163,504원 | 0원 |
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주시 연동 소재 누웨마루거리 내에 있으며, 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물의 6층 604호입니다. 기본 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 부지는 가로장방형으로 인접도로와 대체로 평탄하며, 북측으로 폭 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(45m 이하)·방화지구·시가지경관지구 등에 포함됩니다.
- 토지. 전체 토지면적은 630.2㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 4,337,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 제2종근린생활시설 사무소이고 이미 2회 유찰된 만큼 주거용 부동산보다 수요층과 가격 검증을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 공부상·감정상 사무소인데 임차인은 주거로 사용 중입니다. 실제 내부 이용상태와 원상회복 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 임차인은 대항력이 없지만 현재 전부를 점유하고 있으므로 배당·퇴거 일정과 인도 절차를 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 연동 지역 근린시설 사무소의 실제 매매·임대 수준을 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 가정에서는 전세권 배당이 0원이지만 매수인 인수도 0원입니다. 미배당과 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2020년 근저당, 2024년 전세권, 2025년 경매개시결정·압류의 순위와 말소 여부를 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상표이므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 용도와 가격”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당보다 늦은 전세권과 전입, 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 전세권자가 현재 매각가에서 배당받지 못하더라도 그 전세금이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 이유만으로 바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 이 물건은 제2종근린생활시설 사무소이고, 현재는 주거로 점유되고 있으며, 이미 두 차례 유찰됐습니다. 동일 조건의 실거래 시세가 확인되지 않는 상황에서 감정가의 49%만 보고 저렴하다고 결론 내리기는 어렵습니다. 권리는 통과, 가격과 용도는 추가 검증. 이 물건의 핵심은 인수금이 아니라 실제 사무소 가치와 점유 상태입니다.
