의정부지방법원 2025타경62433. 고양시 덕양구 지축동 리더플렉스스카이 1층 107호입니다. 사건 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자인 농업회사법인우리푸드주식회사는 2023년 9월 18일 매매를 원인으로 취득했고, 등기부상 거래가액은 828,444,000원입니다. 같은 날 소유권이전등기와 함께 중소기업은행의 채권최고액 3,360,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 하나은행·낙원새마을금고·경남은행·중소기업은행의 가압류와 국세 압류, 임의경매개시결정이 차례로 붙었습니다. 모두 말소기준권리보다 늦어 등기상으로는 매각과 함께 소멸하며, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 김포세무서 압류의 실제 조세채권 금액과 법정기일은 확인되지 않아, 배당 순서는 원본에서 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62433 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-2 리더플렉스스카이 1층 107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건 용도 대지 · 감정평가상 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 농업회사법인우리푸드주식회사 (2023.09.18 매매, 2023.10.06 소유권이전 · 거래가액 828,444,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 740,000,000원 / 253,820,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,951,926,298원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
최초 신탁등기는 2023년 9월 15일 말소됐고, 하정산업개발주식회사를 거쳐 현재 소유자에게 소유권이 이전됐습니다. 말소기준은 2023년 10월 6일 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 가압류 4건, 국세 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 본건 107호와 점유 표기 109호가 다르다
| 명의 | 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 전입일 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 와이에스씨 (대표자 최연석) | 109호 · 91.59㎡ | 30,000,000원 월 1,500,000원 | 2024.05.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
현황조사에 기재된 점유자는 1곳이지만 점유 부분은 109호로, 경매 대상인 107호와 호수가 일치하지 않습니다. 해당 기재의 전입일 2024년 5월 7일도 말소기준일 2023년 10월 6일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 분류됐습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으며, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 가격 판단 — 34.3%는 ‘감정가 대비’일 뿐이다
현재 최저매각가는 253,820,000원으로 감정가 740,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰로 숫자상 큰 폭으로 내려왔지만, 동일하거나 유사한 근린생활시설의 최근 12개월 평균과 최신 실거래가가 없어 시세보다 저렴하다고 판정할 근거는 없습니다.
감정평가액은 개별 상가의 실제 임대수익, 공실 기간, 업종 적합성, 전면 노출과 출입 동선, 관리비 부담 및 현재 거래 수요를 대신하지 않습니다. 특히 이 물건은 이미 3회 유찰됐으므로, 감정가 대비 할인율을 가격 가점으로 보기보다 시장 응찰자가 감정가와 앞선 최저가에 반응하지 않았다는 신호로 함께 읽어야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 253,820,000원 | 249,466,520원 | 4,502,456,387원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 177,674,000원 | 174,386,564원 | 4,577,536,343원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 124,371,799원 | 121,830,594원 | 4,630,092,313원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제시된 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이는 가격 적정성을 의미하지 않으며, 실제 시세·임대수익과는 별도 판단입니다.
④ 예상배당표 (매각가 253,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,353,480원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 3,360,000,000원 | 249,466,520원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 491,137,392원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 낙원새마을금고 | 509,806,266원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 380,701,277원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 10,277,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,751,922,907원 중 예상배당은 249,466,520원, 미배당은 4,502,456,387원입니다. 김포세무서 압류의 실제 조세채권과 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지축역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지축역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 1층 호실이며, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 설비. 기본 위생설비, 승강기, 옥내소화전 및 화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용되며, 차량 출입 가능한 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고양지축지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역·제한보호구역 등에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1층 근린생활시설은 주거용보다 임대수익과 업종 수요의 영향을 크게 받습니다. 실제 3회 유찰 이력과 시세 자료 부재를 함께 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 107호 현장 점유 확인. 현황조사 점유 기록은 109호입니다. 본건 107호의 실제 사용자·영업 여부·인도 가능 상태를 별도로 확인하세요.
- 시세 원본 확보. 감정가 대비 34.3%만으로 저가 낙찰을 판단하지 말고, 인근 1층 근린생활시설의 최근 거래와 현재 매물 호가를 대조하세요.
- 임대수익 검증. 실제 보증금·월세, 공실 기간과 관리비를 확인해 응찰가를 수익가치 기준으로도 검토하세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 공동담보목록 제2023-1011호와 채권 잔액, 다른 공동담보물의 진행·배당 상황을 대조하세요.
- 국세 압류 확인. 김포세무서 압류의 세목·금액·법정기일을 확인해 실제 배당 순서와 잔금 이후 말소 절차를 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 소멸과 가격 메리트는 별개다
이 물건은 말소기준 이후의 가압류·압류가 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권도 없어 등기상 매수인 인수는 0원입니다. 채권 미배당 4,502,456,387원 역시 채권자의 회수 부족분이지 낙찰자의 인수채무가 아닙니다.
그러나 가격 판단은 보수적이어야 합니다. 최저가 253,820,000원은 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없고 1층 근린생활시설이라는 용도 특성에 이미 3회 유찰이 겹쳤습니다. 현황조사 점유자도 본건 107호가 아닌 109호로 적혀 있습니다. 따라서 결론은 권리 소멸 구조는 양호하지만, 가격과 점유는 재검증이 필요한 물건입니다. 감정가 할인율보다 107호의 실제 점유, 임대수익과 현재 시장가격이 입찰 여부를 결정해야 합니다.