제주지방법원 2025타경8714. 안덕면 덕수리의 토지와 창고를 함께 매각하는 사건입니다. 현황은 목록 1이 자연상태 임야, 목록 2·3·4가 감귤목 및 일부 수목이 식재된 과수원, 목록 5가 창고로 이용 중입니다. 일괄매각이며 제시외 건물과 과수목도 매각에 포함됩니다. 권리관계에서는 2023.02.09. 서귀포새마을금고의 채권최고액 2,640,000,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 농지취득자격증명입니다. 목록 2·3·4를 취득하려면 농지취득자격증명을 제출해야 하고, 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 못하면 매수보증금을 반환하지 않는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 농지위원회 심의를 거쳐 발급 여부를 판단하는 경우 14일 이내 발급하도록 되어 있어, 입찰 전 행정관서에 미리 신청하는 것도 가능하다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8714 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 2980-1 |
| 등기 건물 소재 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 2981-1 · 일주서로 2078 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 목록 1 임야 · 목록 2·3·4 과수원 · 목록 5 창고 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 과수목 매각 포함 |
| 소유자 | 고대윤 |
| 감정가 / 최저가 | 3,960,446,400원 / 950,903,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서귀포새마을금고 / 2,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.02.09. 근저당
2020년과 2023년 초에 설정됐던 전주김제완주축산업협동조합 및 최인일의 근저당권은 2023.02.09. 등기부상 말소됐습니다. 같은 날 서귀포새마을금고가 채권최고액 2,640,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2025.09.01. 임의경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
2026.01.21.에는 2025.09.26. 확정채권양도를 원인으로 해당 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 2023.02.09. 설정된 동일 근저당권의 이전이므로 말소기준일 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다. 매각물건명세서상 별도로 명시된 매수인 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
② 가격·유찰 — 감정가 24%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 3,960,446,400원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 950,903,000원입니다. 현재 회차의 기준은 감정가의 24% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 665,632,100원, 6회 유찰 시 465,942,470원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24% | 950,903,000원 | 1,701,006,030원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 665,632,100원 | 1,983,424,221원 |
| 6회 유찰 시 | 12% | 465,942,470원 | 2,181,116,955원 |
③ 예상배당표 (매각가 950,903,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,909,030원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 서귀포새마을금고 | 2,640,000,000원 | 938,993,970원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 950,903,000원 가정 시 근저당권에 938,993,970원이 배당되고, 채권최고액 기준 1,701,006,030원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 농지취득자격증명 — 이 사건의 가장 중요한 특별매각조건
목록 2·3·4는 농지취득자격증명서 제출 대상입니다. 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않는 조건이 명시돼 있습니다.
- 대상. 목록 2·3·4에 농지취득자격증명이 필요합니다.
- 불이익. 매각허가기일까지 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않습니다.
- 발급 절차. 농지위원회 심의를 거쳐 발급 여부를 판단하는 경우 14일 이내 발급하도록 되어 있습니다.
- 사전 대응. 입찰 전에 해당 행정관서에 농지취득자격증명 신청이 가능하다고 명시돼 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 과수목도 매각에 포함됩니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 덕수초등학교 서측 근거리에 위치하며 전·과수원·소규모 점포·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 현황. 목록 1은 임야(자연상태), 목록 2는 과수원과 제시건물 부지, 목록 3은 과수원이며 일부 진입로 이용, 목록 4는 과수원, 목록 5는 창고입니다.
- 건물. 목록 5는 시멘트벽돌조 슬레이트지붕 단층 건물로 외벽 페인팅, 샷시창 등이며 창고로 이용 중입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역·경관보전지구·생태계보전지구·지하수자원보전등급·건축계획심의대상구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부를 먼저 확인. 목록 2·3·4는 미제출 시 보증금 미반환이라는 직접적인 불이익이 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·창고·제시외 건물·과수목이 함께 매각되므로 목록별 경계와 실제 이용 상태를 대조해야 합니다.
- 감정가 할인율만으로 판단 금지. 현재 최저가는 감정가 24% 수준이지만 실거래 시세 자료가 없어 시장가 대비 할인 여부는 별도로 검증해야 합니다.
- 권리와 배당을 구분. 근저당 미배당이 크더라도 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역 외 경관·생태계·지하수·건축계획심의 관련 제한을 실제 이용계획과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 절차와 환금성은 단순하지 않다”
권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2023.02.09. 서귀포새마을금고 근저당이 말소기준이고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건은 기타 + 토지 일괄매각이고 이미 4회 유찰됐습니다. 여기에 목록 2·3·4의 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 특별매각조건까지 겹칩니다. 현재 최저가가 감정가의 24% 수준이라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하기보다, 농취증 발급 가능 여부와 토지·과수원·창고 각각의 이용가치 및 환금성을 먼저 검증해야 합니다. 권리는 정리형, 입찰은 조건부 검토형. 이 사건의 핵심입니다.
