제주지방법원 2025타경8714. 서귀포시 안덕면 덕수리 소재의 기타 + 토지 물건으로, 현황은 임야·과수원·창고가 섞여 있습니다. 목록 1은 자연상태 임야, 목록 2는 제시건물 부지이자 감귤목 및 일부 수목이 식재된 과수원, 목록 3은 감귤목과 일부 수목이 식재되고 일부가 진입로로 이용되는 과수원, 목록 4도 과수원이며 목록 5 건물은 창고로 이용 중입니다. 일괄매각이고 제시외 건물과 과수목도 매각에 포함됩니다.
권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 과거 전주김제완주축산업협동조합 근저당과 최인일 근저당은 2023.02.09. 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 서귀포새마을금고 채권최고액 2,640,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 및 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8714 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 2980-1 · 건물 등기상 안덕면 덕수리 2981-1 / 일주서로 2078 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 임야·과수원·창고 · 목록 5 창고 이용 중 |
| 소유자 | 고대윤 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,960,446,400원 / 1,358,433,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 2,200,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.02.09. 을구 5번 근저당권 · 서귀포새마을금고 · 채권최고액 2,640,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
임차인은 없습니다. 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리도 해당사항이 없고 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 2023.02.09. 설정된 서귀포새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 2026.01.21. 이 근저당권은 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘시세 대비 저렴’ 판단은 보류
감정가 3,960,446,400원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,358,433,000원, 감정가의 34.3%입니다. 절대 금액은 크게 내려왔지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 시장가치 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 1,358,433,000원 | 1,342,448,670원 | 1,297,551,330원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 950,903,099원 | 938,994,068원 | 1,701,005,932원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 665,632,169원 | 656,575,847원 | 1,983,424,153원 |
현재 회차에서도 채권최고액 2,640,000,000원 전액을 충족하지 못해 1,297,551,330원의 미배당이 발생합니다. 추가 유찰 시 채권자 미배당은 더 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건에서 채권자의 배당 부족과 매수인의 인수 부담은 구분해서 봐야 합니다.
③ 특별매각조건 — 농취증 미제출 시 보증금 미반환
이 조건은 등기상 인수권리와는 별개입니다. 권리가 깨끗하더라도 농취증 발급 가능 여부를 확인하지 않고 입찰하면 낙찰 이후 절차 자체가 막힐 수 있고, 특별매각조건에 따라 보증금 손실 위험까지 생깁니다. 이 물건의 핵심 리스크는 근저당보다 농지 취득 절차에 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,358,433,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 15,984,330원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 서귀포새마을금고 | 2,640,000,000원 | 1,342,448,670원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권에는 1,297,551,330원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 덕수초등학교 서측 근거리에 위치하며, 주변은 전·과수원·소규모 점포·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 토지 현황. 목록 1은 자연상태 임야, 목록 2·3·4는 감귤목 및 일부 수목이 식재된 과수원이며 목록 3 일부는 진입로로 이용 중입니다.
- 건물 현황. 목록 5는 창고로 이용 중이며 시멘트벽돌조 슬레이트지붕 단층 건물입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 및 과수목도 매각에 포함됩니다.
- 토지 규제. 계획관리지역이며 경관보전지구·생태계보전지구·지하수자원보전구역·건축계획심의대상구역·가축사육제한구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부 확인. 목록 2·3·4는 농지취득자격증명 제출이 특별매각조건입니다. 입찰 전에 관할 행정관서에서 발급 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 보증금 미반환 조건 확인. 최고가매수신고 후 매각허가일까지 농취증을 내지 못하면 매수보증금을 반환받지 못합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지뿐 아니라 제시외 건물과 과수목까지 포함되므로 각 목록의 현황과 경계를 원본 서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 현황 이용 확인. 임야·과수원·창고와 일부 진입로가 혼재하므로 실제 이용상태와 접근관계를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 최저가는 감정가의 34.3%이지만 비교 실거래가가 없어 ‘시세 대비 할인’으로 해석할 근거는 부족합니다.
- 등기 최신사항 대조. 2026.01.21. 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전돼 있으므로 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 입찰 조건은 단순하지 않다”
이 사건은 임차인과 명시 인수권리가 없고 법정지상권도 해당사항이 없어 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 실제 입찰 판단에서는 농지취득자격증명이라는 특별매각조건이 훨씬 중요합니다. 목록 2·3·4의 농취증을 매각허가일까지 제출하지 못하면 보증금이 반환되지 않기 때문입니다.
또한 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 가격을 싸다고 볼 수 없습니다. 비교할 실거래 시세가 없고, 임야·과수원·창고가 함께 묶인 물건이라 환금성과 실제 활용가치는 별도 검증이 필요합니다. 권리는 비교적 깔끔하지만, 농취증과 토지 이용성 확인이 선행돼야 하는 조건부 입찰형 물건으로 보는 것이 적절합니다.
