533,400,000원
인천지방법원 2025타경1414. 인천광역시 서구 오류동 1610-1 인천표면처리센터공장동 4층 423호입니다. 감정요항표상 이용상태는 아파트형공장이고, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물의 4층에 위치합니다. 사용승인은 2017.03.10.이며, 기본적인 위생·급배수·화재경보·탐지·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
권리구조의 기준점은 2023.07.27. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 606,000,000원입니다. 이 권리 뒤에 삼성카드·토스뱅크·인천신용보증재단·하나카드·교보생명보험· 현대카드의 가압류와 국민건강보험공단·국·인천광역시 서구의 압류, 현재 임의경매개시결정이 이어집니다. 모두 말소기준 이후 권리로 정리돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1414 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1610-1 인천표면처리센터공장동 4층423호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 아파트형공장으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 내 제4층 제423호 · 사용승인 2017.03.10. |
| 소유자 | 오금순 · 2022.02.18. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 762,000,000원 / 533,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 515,231,586원 |
| 매각기일 | 2026.09.16. |
① 권리 흐름 — 2023년 하나은행 근저당이 기준
현재 소유자 오금순은 2022.02.18. 과거 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 당시 기존 가압류·압류·경매개시결정과 여러 근저당권은 매각으로 정리됐고, 이후 농협은행 근저당권 444,000,000원과 162,000,000원이 설정됐다가 2023.07.27. 해지됐습니다. 같은 날 새로 설정된 하나은행 근저당권 606,000,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
② 가격 — 1회 유찰, 감정가의 70%
감정가는 762,000,000원, 현재 최저매각가는 533,400,000원입니다. 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다는 가정의 실질취득액도 533,400,000원입니다.
다만 감정가 대비 70%라는 숫자 자체를 시세 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건은 일반공업지역·일반산업단지 내 아파트형공장으로 이용되는 물건이므로, 현재 회차의 할인율과 권리 안전성은 확인할 수 있어도 실제 거래가격 대비 저렴한지 여부는 별도로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 533,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,734,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 606,000,000원 | 525,666,000원 |
| 3. 갑구 17번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 18,797,632원 | 0원 |
| 4. 갑구 18번 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 132,905,682원 | 0원 |
| 5. 갑구 19번 가압류 · 인천신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 20번 가압류 · 하나카드주식회사 | 15,634,816원 | 0원 |
| 7. 갑구 21번 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 30,961,812원 | 0원 |
| 8. 갑구 24번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 15,466,355원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액은 844,766,297원, 채권자 배당액은 525,666,000원, 미배당액은 319,100,297원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감돼 실제 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 아파트형공장으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 주위환경. 인천광역시 서구 오류동 소재 뷰티풀파크관리공단 북서측 인근이며, 주위는 동류형의 각종 공장 및 지원시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 버스노선이 위치해 대중교통 사정은 양호한 편으로 조사됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 24미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역(뷰티풀파크)·일반산업단지·성장관리권역이며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 토지. 가장형·평탄한 공업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 23,146.9㎡, 공시지가는 841,400원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고, 사용승인은 2017.03.10.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.07.27. 을구 12번 하나은행 근저당권 606,000,000원이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기에서 최종 확인하세요.
- 점유·임대관계. 현장조사에서 이해관계인 부재로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자와 임대관계를 입찰 전에 확인하세요.
- 조세채권. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부를 확인해야 현재 배당 시나리오의 변동 가능성을 판단할 수 있습니다.
- 가격 판단. 최저가 533,400,000원은 감정가의 70%이지만, 할인율만으로 실제 거래가격 대비 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 용도 확인. 명세서 비고와 감정평가상 아파트형공장으로 이용 중인 물건입니다. 현장 이용상태를 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현장과 조세가 마지막 변수
이 사건은 등기만 보면 비교적 명확합니다. 2023.07.27. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰로 최저가는 533,400,000원까지 내려왔습니다.
하지만 입찰 판단을 권리 한 줄로 끝내면 안 됩니다. 이 물건은 아파트형공장이고 현장조사상 임대관계 미상이며, 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 실제 배당을 바꿀 수 있습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 점유·임대관계와 조세채권 확인 후 가격 판단” 입니다. 감정가의 70%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정하는 물건은 아닙니다.
