의정부지방법원 2025타경72444. 고산리슈빌포레 307동 23층 2305호 아파트입니다. 감정가 360,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 252,000,000원입니다. 권리의 기준점은 2021.09.17. 설정된 주식회사국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 297,000,000원입니다. 이후 2025.06.02. 임의경매개시결정과 2026.02.23. 의정부시 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 김재현 1명입니다. 목적물 전부를 점유하고 보증금 30,000,000원, 월차임 900,000원으로 조사됐으며 전입일은 2025.02.28.입니다. 이 날짜가 2021.09.17. 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.06.16. 접수됐습니다. 따라서 현재 산정상 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72444 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 903 고산리슈빌포레 307동 23층2305호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 훈민로 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 지상 25층 중 23층 2305호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 박지혜 · 2021.09.17. 소유권이전 · 거래가액 284,705,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 252,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매채권자 | 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사국민은행) |
| 청구액 | 280,668,781원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 금지사항은 확인
말소기준권리는 2021.09.17. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 그 뒤 접수된 임의경매개시결정과 의정부시 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 김재현의 전입일 2025.02.28. 역시 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 보증금 승계 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재현 | 목적물 전부 | 30,000,000원 | 900,000원 | 2025.02.28 | 2025.06.16 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
임차인의 전입은 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 접수됐지만 확정일자 정보가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 현재 제공된 배당 산정에서는 임차인 보증금 승계액이 없고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 평균의 76.8%
고산리슈빌포레는 1,331세대, 2021.05.13. 준공 단지입니다. 동일 평형으로 매칭된 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 328,250,000원입니다. 현재 최저매각가 252,000,000원은 이 평균의 76.8%입니다. 최신 거래는 2026.09. 325,000,000원으로, 현재 최저가가 최신 거래보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.71㎡ | 9 | 325,000,000원 |
| 2026.08 | 59.51㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 2026.08 | 55.75㎡ | 13 | 299,000,000원 |
| 2026.08 | 59.51㎡ | 15 | 340,000,000원 |
| 2026.08 | 59.91㎡ | 7 | 349,000,000원 |
| 2026.08 | 59.71㎡ | 6 | 326,000,000원 |
| 2026.08 | 59.51㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 59.91㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 59.71㎡ | 4 | 323,000,000원 |
| 2026.07 | 59.73㎡ | 1 | 329,000,000원 |
| 2026.07 | 59.71㎡ | 16 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 59.71㎡ | 14 | 338,000,000원 |
| 평균 | 59.71㎡ | 12건 | 328,250,000원 |
최근 거래 범위는 299,000,000원~349,000,000원이고 평균은 328,250,000원입니다. 현재 최저가 252,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 76.8%입니다. 감정가 360,000,000원은 최근 거래 상단보다 높았지만, 한 차례 유찰되면서 현재 회차에서는 가격 위치가 크게 달라졌습니다.
④ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 297,000,000원 | 247,672,000원 |
| 미배당 · 근저당 | - | 49,328,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,328,000원을 제외한 247,672,000원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 49,328,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 252,000,000원 | 247,672,000원 | 49,328,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 176,400,000원 | 173,130,400원 | 123,869,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 123,479,999원 | 120,951,279원 | 176,048,721원 | 0원 |
유찰이 더 진행될 경우 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 확인된 권리관계에서는 매수인 인수액이 각 시나리오 모두 0원으로 산정됩니다. 따라서 이 물건의 가격 변화는 대항력 임차인의 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 고정되는 유형과 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 고산동 훈민초등학교 북동측 인근으로, 택지개발지구 내 공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 25층 중 23층이며, 위생·급배수·승강기·도시가스·난방·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이고 공시지가는 1,514,000원/㎡입니다.
- 단지. 고산리슈빌포레는 1,331세대, 2021.05.13. 준공 단지이며 동일 평형 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 금지사항등기. 갑구 1-1 주택법 제64조 관련 금지사항등기의 현재 효력과 경매취득 후 등기 처리 가능 여부를 원본으로 확인하세요.
- 임차인. 김재현의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 확정일자와 최우선변제 해당 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 배당. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 대조하세요.
- 가격. 현재 최저가 252,000,000원은 최근 12개월 평균 328,250,000원의 76.8%입니다. 최신 거래와 동일 평형 실거래 범위를 함께 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 임대관계. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으나, 현황조사·문건접수·매각물건명세서에는 임차인 김재현이 확인됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 입찰 전 최종 대조하세요.
맺으며 — 가격은 좋아졌고, 등기 하나를 끝까지 확인해야 한다
현재 회차의 핵심은 분명합니다. 임차인 김재현은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정가 360,000,000원이던 물건이 1회 유찰돼 252,000,000원으로 내려오면서, 동일 평형 최근 12개월 평균 328,250,000원의 76.8% 수준이 됐습니다. 최신 2026.09. 실거래 325,000,000원보다도 현재 최저가가 낮습니다.
다만 권리표에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 가격이 아니라 2021.06.29. 금지사항등기입니다. 말소기준권리보다 앞선 등기인 만큼 현재 효력과 경매취득 후 처리 여부가 해소돼야 비로소 “인수 0원 + 최근 시세 대비 76.8%”라는 장점이 온전히 의미를 갖습니다. 가격은 매력 구간, 권리는 마지막 원본 확인이 필요한 사건으로 정리할 수 있습니다.
