의정부지방법원 2025타경62433. 고양시 덕양구 지축동 리더플렉스스카이 1층 108호입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설로 이용 중이고, 토지는 근린생활시설 건부지로 평가되어 있습니다. 말소기준은 2023.10.06 중소기업은행 근저당권 3,360,000,000원입니다. 이후 하나은행·낙원새마을금고·경남은행·중소기업은행의 가압류와 국 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 “낮아진 최저가”만 볼 물건이 아니라는 점입니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 매각가 253,820,000원 가정 배당에서는 집행비용을 제외한 대부분이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게는 배당이 없습니다. 매수인 인수액은 0원이지만, 환금성·임차 현황·호수 표시 확인이 입찰 전 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62433 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-2 리더플렉스스카이 1층108호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 지정로 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지/근린생활시설 · 1층 108호 |
| 소유자 | 농업회사법인우리푸드주식회사 (2023.10.06 소유권이전, 거래가액 828,444,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 740,000,000원 / 253,820,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,951,926,298원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준권리는 2023.10.06 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다.
② 임차인 현황 — 전입은 말소기준 이후
| 점유자 | 표시 부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 와이에스씨(대표자 최연석) | 109호, 91.59㎡ | 2024.05.07 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 확정일자 미확인 |
말소기준권리일은 2023.10.06이고, 임차인 전입일은 2024.05.07입니다. 전입이 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 물건 표시는 108호인데 임차 현황에는 109호, 91.59㎡로 표시되어 있어, 입찰 전 원본 서류와 현장 점유 호수 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,353,480원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 3,360,000,000원 | 249,466,520원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 491,137,392원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 낙원새마을금고 | 509,806,266원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 380,701,277원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 10,277,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,751,922,907원 중 예상 배당은 249,466,520원입니다. 미배당은 4,502,456,387원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 “지축역” 남동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지축역이 소재합니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 제1층입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재경보설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항 없음으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 253,820,000원 + 인수 0원 = 실질취득 253,820,000원으로 판단합니다.
- 임차 호수 확인. 물건은 108호, 임차 현황은 109호로 표시됩니다. 현장 점유와 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 상가 환금성. 근린생활시설은 주거용 아파트처럼 평균 실거래만으로 판단하기 어렵습니다. 공실 가능성과 임대료 지속성을 확인해야 합니다.
- 배당 후순위. 현재 최저가 기준 후순위 가압류권자 배당은 0원입니다. 매각조건 변경·취하 가능성 여부를 확인해야 합니다.
- 압류 확인. 국 압류는 등기상 말소 대상이지만, 당해세 반영 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순”과 “투자 적합”은 다르다
이 물건은 권리만 보면 말소기준권리 이후 권리가 정리되고, 임차인도 말소기준권리 이후 전입이라 매수인 인수는 0원입니다. 그래서 권리분석 난도는 높지 않습니다. 하지만 3회 유찰, 근린생활시설, 채권 총액 대비 큰 미배당, 108호와 109호 표시 차이가 동시에 존재합니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 검증입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 접근하기보다, 실제 점유·임대 지속성·상권 수요를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.