인천지방법원 2025타경510708. 인천광역시 서구 심곡동 255-8의 4층 401호, 감정평가상 이용상태가 다세대인 물건입니다. 감정가는 129,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 90,300,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 이승영이며, 2022.06.08. 거래가액 129,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 2025.07.15. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정으로 진행되고 있습니다.

이 사건은 단순히 “1회 유찰되어 감정가의 70%”라는 숫자만 보면 안 됩니다. 경매개시결정 전부터 점유관계가 확인되는 조용범이 있고, 조용범의 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 조용범을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상의 점유자로 보고 인수 위험을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 임차권과 확약의 범위

현재 등기부에는 경매에 앞선 근저당권이 남아 있지 않습니다. 2010.12.29. 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 54,000,000원 근저당권은 2011.04.12. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 사건에서 계산된 말소기준 시점은 2025.07.15. 강제경매개시결정입니다.

② 임차인·승계 관계

한국토지주택공사의 109,000,000원은 조용범 보증금에 대한 승계 신고이므로 두 보증금을 별도로 더하지 않습니다. 한국토지주택공사 관련 권리는 말소동의 확약 적용 대상으로 실질 인수 0원으로 보지만, 조용범의 보증금·확정일자 미상 위험까지 그 확약이 자동으로 없애는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 평균보다 낮아도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

금호아트빌리지의 대상 면적은 55.35㎡이고 확인된 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 108,400,000원이지만 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 98,000,000원, 최신 거래는 2025.07. 83,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 -15.0% 낮은 흐름입니다.

현재 최저가 90,300,000원은 최근 12개월 평균의 92.1%로 평균보다는 낮습니다. 그러나 최신 거래 83,000,000원보다는 높은 가격입니다. 여기에 실제 임차인 조용범의 인수 가능 보증금이 확인되지 않았으므로, 90,300,000원만 보고 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 실질취득가는 최소 낙찰가에 조용범의 미배당 인수액이 더해질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 90,300,000원 가정)

배당 계산상 한국토지주택공사 승계 보증금의 미배당액은 20,725,400원으로 산출되어 있으나, 을구 3번 주택임차권등기에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권 관련 매수인 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 이 20,725,400원은 확약을 적용하지 않은 룰상 계산 금액입니다. 조용범의 보증금은 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리 확인은 끝나지 않는다

유찰이 진행될수록 배당 계산상 한국토지주택공사 승계분의 미배당액은 커지지만, 제출된 말소동의 확약을 적용하면 그 임차권 관련 실질 인수는 0원입니다. 다만 확약 밖 조용범의 보증금이 미상이므로 유찰된 숫자만 보고 실질취득가가 그대로 낮아진다고 단정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 서구 심곡동, 인천2호선 서구청역 남측 방향에 위치하며 주위는 다세대 등이 분포하는 주거지대입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물의 제4층 제401호이며 외벽은 벽돌쌓기마감, 창호는 PVC샷시 등입니다.
• 설비. 위생 급배수시설, 소화설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 · 토지면적 228.9㎡ · 공시지가 1,183,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
• 거래 표본. 금호아트빌리지 10세대, 사용승인 관련 확인일은 1994.11.14.이며 확인된 동일 면적 실거래는 5건입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 조용범 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 매각물건명세서와 관련 원본을 대조해야 합니다.
• 확약 범위 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 정확히 을구 3번 주택임차권등기의 말소와 인수 해소를 담고 있는지 원문을 확인해야 합니다.
• 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 109,000,000원은 조용범 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
• 최신 실거래 확인. 현재 최저가 90,300,000원은 최근 12개월 평균 98,000,000원보다 낮지만 최신 거래 83,000,000원보다 높습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -15.0%이므로 전체 평균 108,400,000원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하지 않아야 합니다.
• 명도·점유 확인. 실제 임차인 조용범의 현재 점유 상태와 인도 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·말소동의 확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 ‘미상 보증금’을 닫아야 한다

현재 최저가 90,300,000원은 감정가 129,000,000원에서 한 차례 유찰된 가격이고 최근 12개월 평균 98,000,000원보다 낮습니다. 하지만 최신 거래는 83,000,000원이며 가격 추세도 -15.0%입니다. 따라서 현 가격을 곧바로 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 부족합니다.

권리관계에서는 한국토지주택공사의 109,000,000원을 별도 임차보증금으로 더할 필요가 없고, 말소동의 확약으로 그 임차권 관련 실질 인수도 0원으로 처리할 수 있습니다. 그러나 실제 임차인 조용범의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 현재 실질취득가는 90,300,000원으로 고정된 것이 아니라, 조용범에게 실제로 인수되는 금액이 있으면 그만큼 올라갑니다. 이 미상 항목을 해소하기 전까지는 가격보다 권리 확인이 먼저인 사건입니다.