인천지방법원 2025타경510708. 인천 서구 심곡동의 금호아트빌리지 4층 401호, 전용 55.35㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 1억 2,900만원이지만 두 번 유찰되면서 최저매각가는 6,321만원까지 떨어졌습니다. 감정가의 49%라는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 등기부를 펼치면 2023년 설정된 109,000,000원 주택임차권등기가 나타납니다. 이후인 2025년 7월 강제경매개시결정이 이루어졌기 때문에 이 임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다.

중요한 반전은 두 가지입니다. 첫째, 주택임차권자인 한국토지주택공사는 실제 임차인을 별도로 늘려 계산할 대상이 아니라 조용범의 보증금을 대위·승계해 신고한 기관입니다. 둘째, 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 등기상 인수액을 실제 부담으로 곧바로 확정해서도 안 되지만, 반대로 그 확약만으로 조용범의 대항력까지 모두 소멸했다고 판단해서도 안 됩니다. 확약의 대상과 실제 임차인의 권리를 분리해 검토해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

등기부상 과거 한국양봉농업협동조합의 54,000,000원 근저당권은 2011년 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 권리는 그 근저당권이 아니라 2023.12.21 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 이 권리는 2025.07.15 강제경매개시결정보다 앞서기 때문에, 특별한 소멸 사유가 없다면 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 1명, 승계신고는 중복 제외

한국토지주택공사는 조용범 관련 보증금의 대위·승계 신고자입니다. 실제 임차인을 2명으로 계산하거나 조용범의 미상 보증금에 109,000,000원을 별도 가산해서는 안 됩니다. 등기된 보증금과 실제 임차인에게 남은 권리의 범위는 구분 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 6,321만원이 실제 취득가는 아니다

현재 회차의 예상 배당에서는 매각대금 63,210,000원에서 집행비용 1,537,780원을 공제한 61,672,220원을 임차보증금에 배당합니다. 보증금 109,000,000원에 비해 부족한 47,327,780원이 인수액으로 계산되어 있습니다.

다만 이는 임차권 인수가 유지된다는 조건의 배당 시뮬레이션입니다. 확약에 따른 말소와 권리 포기가 유효하게 확인되면 해당 인수액은 달라집니다. 또한 실제 임차인 조용범의 독립된 권리 여부를 확인하기 전에는 총부담을 확정할 수 없습니다.

표는 해당 임차권 인수를 가정한 시뮬레이션입니다. 합산 부담은 최저가와 추정 인수액의 합계이며, 취득세·명도비·기타 취득부대비용은 제외됩니다. 집행비용 추정치가 회차별로 달라 총액에도 차이가 있습니다. 확약이 유효하게 적용되면 해당 인수액은 재산정해야 하며, 조용범의 별도 권리 위험은 이 표에서 확정되지 않았습니다.

④ 시세 비교 — 하락 추세와 작은 거래 표본

금호아트빌리지의 동일 면적 55.35㎡ 실거래 내역입니다. 전체 5건 평균은 108,400,000원이지만, 과거 높은 가격이 포함되어 있으므로 가격 판단에서는 최근 거래 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

최저가 63,210,000원만 비교하면 최근 평균의 64.5%로 보입니다. 그러나 인수액이 유지되는 시나리오에서는 실질 부담이 110,537,780원으로 올라가 최근 평균보다 약 12.8% 높아집니다. 최신 거래 83,000,000원과 비교하면 격차는 더 큽니다. 즉 인수 여부를 확인하기 전에는 최저가의 할인율을 투자 수익으로 해석할 수 없습니다.

반면 말소동의 확약의 효력이 인정되어 해당 임차권의 실질 인수가 0원이 된다면 금액 구조는 달라집니다. 그 경우에도 실제 임차인 조용범의 권리와 점유 상태가 완전히 정리되어야 비로소 최저가 중심의 가격 비교가 가능합니다. 현재는 그 전제조건이 확정되지 않았습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 63,210,000원 가정)

배당표는 선순위 임차권을 배당 대상으로 유지하고 집행비용을 추정한 조건부 계산입니다. 서울보증보험 주식회사의 신청채권 112,320,000원은 이 가정에서 전액 미배당입니다. 보증기관 승계 보증금과 실제 임차인의 보증금을 별개로 합산하지 않습니다. 말소동의 확약의 실질 효력, 권리 포기 범위 및 실제 배당순위에 따라 결과가 바뀔 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천2호선 서구청역 남측 방향에 위치하는 다세대주택으로, 주변에 다세대 등이 분포하는 주거지역입니다. 감정상 전반적인 주거환경은 양호합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근 대중교통 여건을 고려한 교통상황은 양호한 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 1994.11.14 준공된 10세대 규모의 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조, 벽돌쌓기마감 및 PVC샷시 등이 확인됩니다. 소규모·노후 건물인 만큼 수선 상태를 별도 점검해야 합니다.
• 설비. 위생 급배수시설과 소화설비 등이 갖추어져 있습니다. 개별 세대의 실제 작동 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다. 지목은 대, 지형은 평지·가로장방형이며 소로한면 도로에 접합니다. 공시지가 표시는 1,183,000원/㎡입니다. 토지거래허가 적용 여부는 취득 형태와 대상 요건에 따라 확인해야 합니다.
• 공부·건축물. 감정상 공부와의 차이는 기재되지 않았으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 실제 구조와 관리 상태는 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 전체 10세대 소규모 건물이며 동일 면적의 확인된 실거래도 5건입니다. 최근 거래 추세 -15.0%와 최신 거래 83,000,000원을 고려하면 향후 매도가격을 전체 평균 108,400,000원에 맞춰 낙관적으로 가정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본과 효력. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서에 어떤 권리의 말소를 약속했는지, 말소 이행 조건과 보증금 반환채무 처리 범위, 대항력 포기 조항이 있는지 확인해야 합니다.
• 조용범의 선순위 지위. 전입 2016.05.09의 대항력 요건과 유지 여부, 보증금 및 확정일자, 현재 점유 관계를 조사해야 합니다. 한국토지주택공사 관련 확약이 이 권리까지 포괄하는지 별도로 검증해야 합니다.
• 승계보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사의 109,000,000원은 조용범 보증금 관련 대위·승계 신고액입니다. 임차인 2명 또는 보증금 2건으로 단순 합산하지 않아야 합니다.
• 입찰가격 산정. 최저가가 최근 시세의 64.5%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 인수 유지 시나리오에서는 총부담이 최근 평균을 초과합니다. 인수 0원 판단은 확약과 남은 임차권리가 모두 검증된 경우에 한정해야 합니다.
• 유찰 전략. 이미 2회 유찰됐으며, 추가 유찰 시 최저가는 44,247,000원, 30,972,899원으로 낮아지는 시나리오가 있습니다. 그러나 선순위 인수형이라면 그만큼 미배당 보증금이 증가하므로 총취득비용이 크게 줄지 않을 수 있습니다.
• 실거래 검증. 최신 확인 거래는 2025.07의 83,000,000원입니다. 매각기일 2026.10.29까지의 시차가 있으므로 최근 거래와 실제 매물가격을 다시 확인해야 합니다. 최근 12개월 평균의 집계기간과 표본도 대조해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 거주자, 인도 협의 가능성, 미납 관리비 중 공용부분 및 기타 미납비용을 확인해야 합니다. 임차권 말소와 주택 인도는 별개의 문제일 수 있습니다.
• 주소·공부 대조. 소재지 표기와 등기부의 행정구역 표기가 일치하는지, 동·호수·전유면적 55.35㎡가 같은 목적물인지 등기부·건축물대장·매각물건명세서로 대조해야 합니다.
• 원본 재확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 말소동의 확약서, 배당요구 및 관련 보증금 반환 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 남는 권리”

이 사건의 표면상 매력은 분명합니다. 감정가 129,000,000원에 비해 최저매각가가 63,210,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 저렴한 낙찰가와 저렴한 실질취득비용은 다릅니다.

선순위 임차권의 보증금 109,000,000원이 인수되는 가정에서는 총부담이 110,537,780원으로 계산되고, 이는 최근 거래 평균 98,000,000원과 최신 거래 83,000,000원을 모두 웃돕니다. 시장가격은 하락 추세이고, 소규모 다세대라는 환금성 제약도 존재합니다.

물론 임차권등기 말소동의 확약서는 중요한 변수입니다. 그 효력에 따라 해당 등기의 실질 인수액이 0원으로 해소될 가능성이 있습니다. 그렇지만 실제 임차인 조용범의 선순위 전입, 미상 보증금 및 대항력 문제까지 해결됐다는 사실은 별도로 확인되어야 합니다.

따라서 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 확약의 범위와 조용범의 권리가 완전히 정리되고 인수금 0원이 검증되는 경우에만 가격을 새로 평가하는 것이 합리적입니다. 현 단계에서는 감정가 대비 49%라는 할인율에 높은 점수를 줄 수 없습니다. 권리 불확실성·하락 시세·낮은 환금성을 반영한 종합 판단은 D등급입니다.