* 인수 0원은 임차인의 보증금과 권리관계가 확정되지 않은 상태에서 산출된 배당 시뮬레이션 값입니다. 확인되지 않은 임차보증금 인수 위험까지 0원으로 확정한 의미가 아닙니다.

인천지방법원 2025타경510723. 송도코스테이주건축물 제1동 제1층 제120호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 주식회사퍼스트팜이며, 2024.04.08 소유권이전 당시 거래가액은 977,678,410원입니다. 같은 날 지도농업협동조합의 채권최고액 893,100,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정, 조세 관련 압류가 이어졌습니다.

표면적인 가격 변화는 큽니다. 감정가의 49%인 439,040,000원까지 최저매각가가 내려왔기 때문입니다. 하지만 이 사건에서 먼저 확인해야 할 것은 할인율이 아닙니다. 현황조사에 2021.08.11 전입 기록이 있는 점유관계가 나타나며, 명세서에는 김영석의 주거 이용 관련 기재가 존재합니다. 그와 동시에 본건은 공부상 제2종근린생활시설 일반음식점이고, 공실로 보이지만 추가 확인이 필요하다는 기재도 있습니다. 실제 임차인, 보증금, 점유 여부 및 대항력 성립을 확인하지 않고는 안전한 취득가격을 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유는 확인 필요

말소기준권리는 2024.04.08 설정된 지도농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025.09.02 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기되었으며, 이는 기존 담보권의 권리자 변경이지 별도의 새로운 선순위 근저당권이 아닙니다. 이후 등기된 경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 연수구 및 국의 압류는 등기상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다.

과거 주식회사무궁화신탁과 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소된 것으로 나타납니다. 현재 소유권 명의는 주식회사퍼스트팜입니다. 다만 등기상 권리 소멸 여부만으로 임차인의 점유와 보증금 인수 문제까지 해결되는 것은 아닙니다. 조세 압류 역시 등기 접수일과 별개로 법정기일 및 우선순위에 따른 배당 검토가 필요합니다.

② 임차인·점유 분석 — 선순위 전입과 공실 기재의 충돌

현황조사와 매각물건명세서의 기재를 각각 표시했습니다. 김영석이 양쪽에 등장하므로 동일 점유관계에 대한 중복 기재일 가능성을 확인해야 합니다. 실제 임차인 수는 확정할 수 없으며, 두 기록의 보증금을 별도로 합산하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고에 해당한다는 기록은 없습니다.

실질취득가격의 판단 기준도 중요합니다. 대항력 있는 임차인이 실제 존재하고, 그 보증금이 매수인에게 인수되는 경우 실질취득부담은 낙찰가 + 미배당 인수보증금으로 보아야 합니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 커서 낙찰대금이 우선변제 등으로 보증금에 충당되고 남은 금액을 매수인이 승계하는 구조에서는 실질취득부담이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 증가한다면 유찰로 인한 실질적인 가격 이익은 생기지 않습니다.

③ 가격 분석 — 49% 할인율과 실질취득은 다르다

감정가 896,000,000원에 비해 현재 최저매각가는 439,040,000원으로, 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태이며, 추가 유찰 시 제시된 가격 시나리오는 아래와 같습니다.

추가 유찰에 따라 명목 최저매각가는 낮아질 수 있습니다. 다만 실제로 매수인이 인수해야 하는 임차보증금이 있다면 가격이 내려가는 효과를 실질취득 기준으로 다시 검증해야 합니다. 위 회차별 금액은 최저매각가 시나리오이지, 확인된 실질취득가격이나 적정 입찰가가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 439,040,000원 가정)

위 가정에서 집행비용 6,790,400원을 제외한 432,249,600원이 근저당권 배당액으로 계산됩니다. 경기신용보증재단 가압류에 대한 배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다. 채권총액 986,800,000원에 대해 채권자 예상배당 합계는 432,249,600원, 미배당액은 554,550,400원입니다.

근저당 채권액은 채권최고액 기준의 계산값으로 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치입니다. 당해세·조세 우선권 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액 전체가 매수인에게 인수된다는 뜻은 아닙니다. 반대로 임차보증금 미상 위험이 해소되었다는 의미도 아닙니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 연수구 송도동 인천대학교 송도캠퍼스 동측 인근입니다. 근린생활시설·업무시설·오피스텔·공동주택 등이 혼재한 지역으로, 주위환경은 대체로 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 1층 120호입니다. 외장판넬·강화유리창호 등이 적용되었으며 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·소화전 설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 북서측 광대로변 및 남서측 중로변에 접하고 있습니다. 도로 접근 조건과 실제 호실의 출입 동선·노출도는 개별 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·준공업지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역 및 교육환경 보호구역 관련 사항이 나타납니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재도 있어 대상과 행위별 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 기초정보. 토지면적 5,253.5㎡, 공시지가 1,451,000원/㎡입니다. 이 수치는 전체 토지 관련 정보로, 120호의 전유면적이나 개별 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설 일반음식점이며 감정 이용상태도 근린생활시설입니다. 그러나 현황조사 및 명세서에는 주거 관련 기록이 있어 실제 사용 형태 확인이 필요합니다.
• 환금성. 상업용 호실의 환금성은 실제 임대수익, 공실 여부, 상권, 개별 호실 가시성과 접근성 등에 영향을 받습니다. 최근 비교 실거래와 실제 임대수익을 확인하기 전에는 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입 확인. 2021.08.11 전입 기록의 명의, 유효성, 전입 유지 여부 및 실제 점유와의 관계를 확인해야 합니다. 말소기준권리 이전의 신고이므로 가장 우선적인 점검 대상입니다.
• 임차보증금·계약서. (주)엠에이치케이와 김영석 사이의 실제 계약관계, 보증금, 차임, 임차 범위, 계약 종료 및 반환 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력·우선변제 판단. 주거 또는 상가 임대차 적용 여부, 점유와 신고요건, 확정일자 및 배당요구 여부를 원본 서류로 검증해야 합니다. 단순 전입 기재만으로 대항력이나 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 공실 확인. 공실로 보인다는 기재와 기존 임차·전입 기록 사이의 차이를 현장 방문과 관련 서류로 해소해야 합니다. 실제 퇴거·인도 상태를 확인해야 합니다.
• 매각 범위·용도. 사건의 대지 표기, 집합건물 등기, 제2종근린생활시설 용도를 대조하여 개별 호실의 전유부분·대지권·허용용도를 확인해야 합니다.
• 조세 압류·배당순위. 연수구와 국의 압류에 관련된 조세채권의 법정기일, 우선순위, 실제 배당 영향을 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전. 지도농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 채권잔액과 배당권자 관계를 확인해야 합니다.
• 실거래·임대수익 조사. 동일 건물 또는 유사 근린생활시설의 최근 실거래, 임대조건, 공실 상황을 확인해 실질취득가격과 비교해야 합니다.
• 입찰가격 재산정. 최저매각가 439,040,000원만이 아니라 인수 가능 보증금, 명도 부담 및 부대비용을 고려해 실제 취득부담을 산정해야 합니다.
• 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 자료를 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 인수액

이 물건은 감정가 896,000,000원에서 최저매각가 439,040,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 관심이 갈 수 있습니다. 그러나 매각 대상은 송도의 1층 근린생활시설이고, 말소기준보다 앞선 전입 기록과 보증금 미상 문제가 남아 있습니다.

말소기준권리 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 선순위 임차인의 대항력과 보증금 인수 여부는 확인되지 않았습니다. 배당 계산상 인수 0원을 그대로 믿고 입찰하는 것은 위험합니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 감정가 대비 할인율을 실질적인 저가 매수 기회로 평가할 근거가 부족합니다.

결론은 입찰 보류 및 권리·점유관계 선확인입니다. 실제 임차인과 보증금, 인수 범위가 확정되고 근린생활시설로서의 실거래 가치가 검증된 뒤에야 가격의 적정성을 판단할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 최종적으로 얼마를 부담하고 어떤 권리를 인수하는가에 있습니다.