인천지방법원 2025타경510723. 등기상 소유자는 주식회사퍼스트팜으로, 2024.04.08 소유권을 거래가액 977,678,410원에 취득했고 같은 날 지도농업협동조합의 채권최고액 893,100,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 2024.04.08 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 연수구 압류와 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤편이 아니라 점유·임차관계입니다. 현황조사에는 “(주)엠에이치케이, 김영석”이 25.3평방미터를 사용하는 것으로 표기되고 전입일은 2021.08.11로 잡혀 있습니다. 이는 말소기준인 2024.04.08보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “대항력 확정”이라고 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510723 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 13-58 송도코스테이주건축물 1동 1층120호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 감정평가 이용상태 근린생활시설 · 대장상 제2종근린생활시설 일반음식점 |
| 건물 위치 / 구조 | 철근콘크리트구조 9층 건물 내 제1층 제120호 |
| 소유자 | 주식회사퍼스트팜 (2024.04.08 소유권이전, 거래가액 977,678,410원) |
| 감정가 / 최저가 | 896,000,000원 / 627,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 지도농업협동조합 / 726,459,104원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
말소기준권리는 2024.04.08 지도농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 경기신용보증재단 가압류 93,700,000원, 임의경매개시결정, 연수구 압류, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 경매개시 뒤인 2025.09.02 농업협동조합자산관리회사로 이전등기돼 있습니다. 앞선 신탁등기들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
| 점유·임차 표기 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)엠에이치케이, 김영석 | 25.3평방미터(1동 120호) | 2021.08.11 | 보증금 미상 · 월 300,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영석 | 주거 | 미상 | 보증금 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
또한 김영석이라는 이름이 두 자료에 반복해 나타나지만, 하나의 동일한 점유관계를 서로 다르게 적은 것인지 별개의 임차관계인지까지는 확인되지 않습니다. 더구나 한쪽에는 “주거”로 표기돼 있는 반면, 감정평가 이용상태는 “근린생활시설”, 대장상 용도는 “제2종근린생활시설 일반음식점”입니다. 매각물건명세서 비고에는 본건이 공실로 보이나 추가 확인이 필요하다고 기재돼 있어, 실제 점유상태 역시 현장 확인이 핵심입니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 627,200,000원으로 감정가 896,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래가가 제시돼 있지 않아, 최저가가 최근 시장가격보다 저렴한지 여부를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 많이 내려왔다”는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 627,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,672,000원 |
| 2. 근저당 · 지도농업협동조합 | 893,100,000원 | 618,528,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 93,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 986,800,000원, 예상 배당은 618,528,000원, 미배당은 368,272,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금이 확인되지 않은 점유관계 역시 최종 인수액 판단에서는 별도로 검토해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 627,200,000원 | 618,528,000원 | 368,272,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 439,040,000원 | 432,249,600원 | 554,550,400원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 307,328,000원 | 302,225,408원 | 684,574,592원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천대학교 송도캠퍼스 동측 인근으로, 각종 근린생활시설·업무시설·오피스텔·공동주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 대장상 용도는 제2종근린생활시설 일반음식점입니다.
- 도로. 북서측 광대로변, 남서측 중로변에 접합니다.
- 토지. 토지면적 5,253.5㎡, 공시지가 1,451,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 공업기타, 평지·세로장방·광대소각입니다.
- 규제. 준주거지역·준공업지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 최우선. 2021.08.11 전입 표기 점유자의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자와 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 동일인 여부 확인. “(주)엠에이치케이, 김영석” 표기와 별도의 “김영석·주거” 표기가 같은 관계인지 서로 다른 관계인지 대조해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 매각물건명세서에는 공실로 보인다는 비고가 있으나 현황조사상 점유 표기가 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 주거 표기와 근린생활시설·제2종근린생활시설 일반음식점 용도가 엇갈리므로 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 세금·배당 보완. 연수구와 국의 압류가 존재하고, 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구·세액을 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 실거래 비교자료를 별도로 확보한 뒤 실질취득액 기준으로 입찰가를 검토해야 합니다.
맺으며 — “70% 가격보다 미상 보증금이 먼저다”
등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 전형적인 경매 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 감정가 896,000,000원이 627,200,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 2021.08.11 전입 표기 점유자의 보증금·확정일자와 실제 점유가 확인되지 않았다는 점입니다. 여기에 공실로 보인다는 비고, 별도의 김영석 주거 표기, 근린생활시설 이용상태가 한 사건 안에서 함께 나타납니다. 따라서 현재 배당표의 매수인 인수 0원을 그대로 믿고 “627,200,000원에 취득 가능”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 권리 확인 전에는 실질취득액 미상, 가격 메리트도 판단 보류. 이 물건은 싸게 보이는 가격보다 임차관계 원본 확인이 먼저인 사건입니다.
