인천지방법원 2025타경511056. 송도동 글로벌캠퍼스푸르지오 109동 2층 202호 아파트입니다. 감정가는 821,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 574,700,000원, 감정가의 70%입니다. 소유자는 김미선·서현덕 각 2분의 1 공유이고, 말소기준권리는 2020.04.28. 설정된 우리은행 근저당 557,700,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 키움예스저축은행 근저당들과 카드사·보증기관 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 매수인에게 넘어오는 권리는 없습니다.
가격도 현재 회차에서는 경쟁력이 큽니다. 같은 단지 동일 면적 115.98㎡대의 최근 실거래 12건 평균은 847,750,000원, 최신 거래는 2026.08. 850,000,000원입니다. 현재 최저가 574,700,000원은 최근 12개월 평균의 67.8% 수준입니다. 감정가 821,000,000원조차 최근 실거래 평균보다 낮으며, 1회 유찰로 가격 간격이 더 벌어졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511056 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 190-2 글로벌캠퍼스푸르지오 109동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 115.98㎡ · 지상 36층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김미선 2분의 1 · 서현덕 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 821,000,000원 / 574,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 496,036,055원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 이용상태 | 공부상 아파트 |
① 권리 흐름 — 2020년 우리은행 근저당이 기준
말소기준은 2020.04.28. 을구 7번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 557,700,000원입니다. 그 뒤의 키움예스저축은행 근저당 3건, 삼성카드·롯데카드·인천신용보증재단·신용보증기금·하나캐피탈 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.08.25. 키움예스저축은행 근저당 86,400,000원과 2025.11.12. 신한카드 가압류 33,223,511원은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 5.747억 vs 최근 평균 8.4775억
글로벌캠퍼스푸르지오는 1,703세대, 2013.10.15. 준공 단지입니다. 대상 면적 115.98㎡와 일치하는 최근 실거래 12건을 보면 2026.04.~08. 거래가는 810,000,000원~900,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 115.98㎡ | 2 | 850,000,000원 |
| 2026.08 | 115.98㎡ | 7 | 860,000,000원 |
| 2026.07 | 115.98㎡ | 24 | 865,000,000원 |
| 2026.07 | 115.98㎡ | 19 | 815,000,000원 |
| 2026.07 | 115.98㎡ | 31 | 898,000,000원 |
| 2026.07 | 115.98㎡ | 22 | 900,000,000원 |
| 2026.06 | 115.98㎡ | 31 | 840,000,000원 |
| 2026.06 | 115.98㎡ | 16 | 840,000,000원 |
| 2026.06 | 115.93㎡ | 8 | 820,000,000원 |
| 2026.05 | 115.98㎡ | 3 | 810,000,000원 |
| 2026.05 | 115.98㎡ | 15 | 840,000,000원 |
| 2026.04 | 115.98㎡ | 7 | 835,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 847,750,000원 |
특히 대상 물건과 같은 2층에서 2026.08. 850,000,000원 거래가 있습니다. 현재 최저가 574,700,000원과의 차이는 275,300,000원입니다. 최근 12개월 평균과 비교하면 최저가는 평균의 67.8%입니다. 동일 면적 최근 거래 범위의 최저 810,000,000원보다도 현재 최저가가 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 574,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,147,000원 |
| 2. 근저당 · 우리은행 | 557,700,000원 | 557,700,000원 |
| 3. 근저당 · 키움예스저축은행 | 180,000,000원 | 8,853,000원 |
| 4. 근저당 · 키움예스저축은행 | 222,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 키움예스저축은행 | 111,600,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 | 12,222,132원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 롯데카드 | 9,315,439원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 인천신용보증재단 | 19,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 91,583,117원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 하나캐피탈 | 25,092,330원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 총 채권액 1,228,513,018원 중 566,553,000원이 배당되고, 미배당액은 661,960,018원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 574,700,000원 | 566,553,000원 | 661,960,018원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 402,290,000원 | 395,867,100원 | 832,645,918원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 281,603,000원 | 276,860,558원 | 951,652,460원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 제공된 권리관계와 배당 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 후순위 채권의 미배당 규모보다 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하는지가 핵심이며, 그 구조는 현재 자료상 명확합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주거환경. 송명초등학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 대단위 아파트단지로 이루어져 있고, 주변에 각급 학교 및 다양한 편의시설이 소재해 제반 주거환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 도보 약 13분 거리에 인천1지하철 테크노파크역이 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 36층 건물 내 2층 일부이며, 위생·급배수·난방·승강기 등 편의설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 가로장방형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 북서측 약 50m 광대로와 남동측 폭 약 30m 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·상대보호구역·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 3,779,000원/㎡입니다.
- 규모. 글로벌캠퍼스푸르지오는 1,703세대, 2013.10.15. 준공 단지이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가 당시 임대관계 확인이 되지 않았습니다. 현황조사·매각물건명세서·현장 방문으로 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 2층 가격 보정. 대상 호수는 2층입니다. 최근 거래 중 같은 2층 115.98㎡가 2026.08. 850,000,000원에 거래됐으므로 중요한 직접 비교 사례입니다.
- 응찰가 상한. 현재 최저가는 최근 평균의 67.8%지만 경쟁 입찰로 가격이 오를 수 있습니다. 최근 최저 거래 810,000,000원과 평균 847,750,000원을 기준선으로 두고 상한을 설정해야 합니다.
- 후순위 채권 착시 주의. 미배당 661,960,018원이 발생하지만 배당 부족액과 매수인 인수액은 다른 개념입니다. 현재 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘낙찰가 관리’가 핵심
이 사건은 등기부가 복잡해 보이지만 핵심선은 단순합니다. 2020.04.28. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 쌓인 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 별도 임차인 신고가 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
가격은 더 눈에 띕니다. 최근 동일 면적 12건 평균 847,750,000원, 최신 2층 거래 850,000,000원에 비해 현재 최저가는 574,700,000원입니다. 즉 이번 물건은 “권리 때문에 싸 보이는 사건”이 아니라, 권리는 정리되고 한 차례 유찰로 가격이 크게 내려온 사건에 가깝습니다. 다만 실제 점유관계가 확인되지 않았다는 조사 기록은 남아 있으므로, 마지막 판단은 점유 확인과 낙찰가 상한 관리에서 갈립니다.
