163,800,000원
인천지방법원 2025타경511120. 부평구 산곡동 ‘산곡 더 힐’ 1층 101호로, 감정평가상 공동주택(단지형 연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 234,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 163,800,000원, 감정가의 70%입니다. 현재 확인되는 임차인은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
다만 이 사건의 권리분석 포인트는 단순히 “인수 0원”에서 끝나지 않습니다. 2021.10.12. 성수2가1동새마을금고의 근저당권이 설정된 직후 같은 날 교보자산신탁주식회사 앞으로 소유권이전 신탁이 등기됐습니다. 등기사항에도 임대차 등 법률행위가 있는 경우 신탁의 목적, 수익자, 신탁재산의 관리·처분 조항 등을 신탁원부로 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511120 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 산곡동 310-39 산곡 더 힐 1층 101호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 화랑로 58 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(단지형 연립주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 101호 |
| 등기상 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 163,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 성수2가1동새마을금고 / 208,847,353원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 새마을금고 근저당
임차인 없음. 확인된 임차인이 없어 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 현재 자료상 발생하지 않습니다. 말소기준권리는 2021.10.12. 설정된 성수2가1동새마을금고 근저당권 채권최고액 5,000,000원이며, 2025.07.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 1회 유찰로 70%, 하지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 163,800,000원으로 감정가 234,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 114,660,000원(49%), 3회 유찰 시 80,262,000원(34.3%) 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 등 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 현재 단계에서는 권리와 신탁관계를 먼저 확인하고, 가격은 별도의 실거래 대조가 필요한 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,093,200원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 성수2가1동새마을금고 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 155,706,800원 |
현재 회차 가정에서는 등기상 근저당 채권최고액 5,000,000원이 전액 배당되고 155,706,800원이 소유자 교부액으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 산곡동 소재 부광고등학교 북측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·단독주택 등이 소재하는 일반주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(단지형 연립주택)으로 이용 중입니다.
- 도로. 본건 서측으로 도로에 접합니다.
- 설비. 상·하수도설비와 난방설비가 돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 평가됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2021-39072호에서 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 조항을 직접 확인하세요.
- 경매 청구액 원본 대조. 청구액 208,847,353원과 등기상 근저당 채권최고액 5,000,000원의 차이를 경매신청서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 70%이지만 실거래 시세가 확인되지 않아 ‘싸다’고 판단할 근거는 부족합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·경매신청 관련 서류를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 신탁 확인이 먼저다
표면적인 배당 구조는 단순합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고 현재 최저가는 163,800,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 진짜 확인 지점은 신탁등기입니다. 말소기준 근저당 설정 직후 교보자산신탁주식회사 앞으로 신탁됐고, 등기부도 신탁원부 확인을 명시하고 있습니다.
또 신청채권자의 청구액 208,847,353원과 등기상 근저당 채권최고액 5,000,000원의 차이가 커, 현재 배당표만 보고 전체 채권관계를 단순화해서는 안 됩니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 현재 확인되는 인수는 0원이지만, 신탁원부와 경매신청 관계를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
