인천지방법원 2025타경511157. 동양동 제이파크빌 2동 503호, 공부상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 압류가 아니라 임차인 김준홍의 선순위 대항력입니다. 김준홍은 2019.11.22 전입신고와 확정일자를 갖췄고 점유개시는 2019.11.15입니다. 반면 말소기준권리는 2022.12.29 북대전세무서장의 압류이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞섭니다.
보증금은 185,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 126,000,000원을 기준으로 집행비용 2,564,000원을 제외한 123,436,000원이 임차보증금에 우선 배당되지만, 나머지 61,564,000원은 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 화면에 보이는 최저가 1.26억만 놓고 가격을 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511157 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 동양동 624 제이파크빌 제2동 제5층 제503호 · 인천광역시 계양구 당미3길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 공동주택(도시형생활주택) · 5층 건물 내 5층 503호 |
| 사용승인 | 2019.03.20 |
| 소유자 | 문병웅 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김준홍 / 191,690,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
등기상 말소기준은 2022.12.29 갑구 3번 압류입니다. 이후 계양구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김준홍은 2019.11.22 전입신고를 마쳤고 확정일자도 같은 날 받았습니다. 즉 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있으므로, 2025.01.24 설정된 주택임차권등기 자체가 매각으로 정리되더라도 배당에서 받지 못한 임차보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김준홍 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 185,000,000원 | 2019.11.22 / 2019.11.22 점유개시 2019.11.15 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 거의 내려가지 않는다
현재 최저매각가는 감정가 180,000,000원의 70%인 126,000,000원입니다. 겉으로는 54,000,000원이 낮아졌지만, 그만큼 임차보증금 미배당분이 매수인에게 넘어옵니다. 현재 회차의 실질취득은 187,564,000원으로 감정가의 104.2%입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 126,000,000원 | 61,564,000원 | 187,564,000원 |
| 2회 유찰 시 | 88,200,000원 | 98,787,600원 | 186,987,600원 |
| 3회 유찰 시 | 61,739,999원 | 124,771,321원 | 186,511,320원 |
낙찰가는 126,000,000원에서 88,200,000원, 61,739,999원으로 내려가지만 매수인 인수액은 61,564,000원에서 98,787,600원, 124,771,321원으로 커집니다. 결과적으로 총부담은 각각 187,564,000원 → 186,987,600원 → 186,511,320원으로, 보증금 185,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 이 사건은 유찰 횟수만 보고 싸졌다고 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 임차인 김준홍 보증금 | 185,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김준홍 | 191,690,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 185,000,000원 중 123,436,000원이 우선 배당되고, 부족분 61,564,000원이 매수인 인수로 남습니다. 김준홍은 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로도 표시되므로 각 지위별 채권과 배당관계를 구분해 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천동양중학교 남서측 인근으로 공동주택(아파트·도시형생활주택·다세대주택), 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 약 1.5km 인근에 인천지하철1호선 박촌역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경량철골조지붕 5층 건물 내 5층 503호이며 사용승인일은 2019.03.20입니다. 기본 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 구비된 것으로 탐문됐습니다.
- 도로. 서측과 북측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(동양 구획정리), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 126,000,000원 낙찰가에 61,564,000원 인수를 더한 187,564,000원이 판단 기준입니다.
- 추가 유찰 착시. 2회 유찰 시 낙찰가는 88,200,000원으로 내려가지만 인수액은 98,787,600원으로 늘어 총부담은 186,987,600원입니다.
- 임차권 원본 대조. 김준홍의 임대차계약일자·전입일·점유개시일·확정일자와 보증금 185,000,000원을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 신청채권자 김준홍과 임차권자 김준홍이 동일하므로 임대차의 실체와 경매신청채권 191,690,410원의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당잔액 확인. 실제 배당 결과에서 임차보증금이 얼마까지 변제되는지가 곧 매수인 최종 인수액이므로 배당순위와 조세채권을 원본으로 점검해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하는 주택이므로 현재 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.26억에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 180,000,000원이 1회 유찰되어 최저가 126,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 김준홍의 보증금 185,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 61,564,000원을 매수인이 인수합니다. 그래서 실제 부담은 187,564,000원입니다.
더 중요한 점은 추가 유찰이 해결책이 아니라는 것입니다. 2회 유찰 시 실질취득은 186,987,600원, 3회 유찰 시에도 186,511,320원입니다. 낙찰가가 내려간 만큼 인수가 늘어나기 때문입니다. 이 물건의 결론은 명확합니다. 최저가 할인보다 선순위 임차보증금이 가격을 지배하는 인수형 경매이며, 판단 기준은 항상 낙찰가가 아니라 실질취득액이어야 합니다.
