인천지방법원 2025타경511222. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지로 기재돼 있으나 감정평가의 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 2019.06.21 사용승인된 일반목구조 기타지붕 2층 건이고, 토지는 강화읍 용정리 518 일대입니다. 등기상 소유자는 전상엽이며 2019.06.27 강화남부농업협동조합이 채권최고액 200,400,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤에 들어온 국민건강보험공단 압류, 강화군산림조합 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 253,142,000원으로 감정가의 70% 회차입니다. 배당 시뮬레이션에서는 집행비용과 근저당, 가압류를 모두 배당하고도 소유자에게 27,414,797원이 남으며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 가격 자체가 저렴한지 여부를 판단할 실거래 비교자료는 없으므로, 70%라는 유찰률만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511222 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 강화읍 용정리 518 · 인천광역시 강화군 강화읍 갑룡길117번길 34-50 |
| 사건 분류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 중 |
| 소유자 | 전상엽 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 361,630,960원 / 253,142,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강화남부농업협동조합 / 167,844,884원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 토지 | 375.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 단독 이용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2019.06.27 강화남부농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2021.12.01 국민건강보험공단 압류, 2024.03.28 강화군산림조합 20,983,215원 가압류, 2025.08.01 강화남부농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 일괄매각 구조 — 단독주택 부지와 도로 지분
이 사건은 일괄매각입니다. 1번 물건은 2번 물건인 단독주택의 부지로 이용 중이고, 2번 물건은 단독주택으로 이용 중입니다. 3번 물건은 도로로 이용 중인 지분경매 대상입니다. 1번 물건은 이 3번 도로를 이용해 노폭 약 4미터 내외의 도로로 통행하고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,142,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,343,988원 |
| 1. 근저당 · 강화남부농업협동조합 | 200,400,000원 | 200,400,000원 |
| 2. 가압류 · 강화군산림조합 | 20,983,215원 | 20,983,215원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,414,797원 |
현재 회차에서는 총 채권 221,383,215원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 27,414,797원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 253,142,000원 | 221,383,215원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 177,199,400원 | 173,918,608원 | 47,464,607원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 124,039,579원 | 121,503,025원 | 99,880,190원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가는 177,199,400원, 3회 유찰 시 124,039,579원으로 낮아집니다. 이때 배당받지 못하는 채권액은 각각 47,464,607원, 99,880,190원으로 늘지만 시뮬레이션상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 같은 개념이 아니라는 점이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 갑룡초등학교 북동측 인근으로, 주변에는 단독주택과 전·답 등 농경지가 함께 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2019.06.21 사용승인된 일반목구조 기타지붕 2층 단독주택으로, 기본적인 전기·위생·급배수·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 375.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 도로. 도로접면은 세로한면(가)이고, 별도 도로 물건의 지분이 일괄매각에 포함되어 통행에 이용됩니다.
- 규제. 문화재보호법·매장문화재 보호 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하도록 감정평가서에 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입 여부, 보증금·확정일자 존재 여부를 현장에서 대조하세요.
- 도로 지분. 3번 물건이 도로로 이용되는 지분경매 대상이므로 지분 범위와 실제 진출입 동선을 확인하세요.
- 지역권. 1번 물건 을구 순위번호 8번과 3번 물건 을구 순위번호 1번의 요역지 지역권은 매수인이 취득하며 말소되지 않습니다.
- 일괄매각. 부지·단독주택·도로 지분을 하나의 권리·이용관계로 보고 현황과 공부를 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 1회 유찰·70%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 강화읍 용정리의 단독주택·토지 거래수준을 별도로 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정치이므로 원본 배당요구와 세금 관계를 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순, 현장은 확인 필요”
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.06.27 강화남부농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 현재 최저가 253,142,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 승부처는 등기부만이 아닙니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 실제 이용은 단독주택이며, 부지와 도로 지분이 함께 매각되고 지역권도 매수인이 취득합니다. 여기에 최근 실거래 비교수치가 없어 현재 70% 최저가의 시세 메리트를 단정할 수도 없습니다. 따라서 결론은 “권리 구조는 정돈돼 있으나, 점유·통행·가격 검증을 끝낸 뒤 접근할 물건”입니다.
