인천지방법원 2025타경511237. 인천 계양구 계산동 906-44, 4층 건물의 3층 302호 다세대주택입니다. 감정가는 130,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 91,000,000원입니다. 등기상 소유자는 이순규이며 2019년 105,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 서울보증보험 주식회사의 강제경매로 진행되고 청구액은 127,528,767원입니다.
이 사건의 핵심은 등기상 근저당이 아닙니다. 기존 국민은행·박갑순·신한은행 근저당은 이미 등기부에서 말소됐고, 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2023.06.01. 서대문세무서장의 압류입니다. 그런데 주택임차권의 주민등록일자는 2019.06.24.로 이보다 앞섭니다. 따라서 확약을 제외하고 원칙만 놓고 보면 낙찰자가 미배당 보증금을 승계할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511237 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 906-44 3층302호 · 주부토로583번길 13 |
| 물건종류 / 위치 | 다세대주택 · 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호 |
| 사용승인일 | 2002.04.15 |
| 소유자 | 이순규 · 2019.06.21. 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 127,528,767원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 2019년 임차권이 2023년 압류보다 앞선다
말소기준은 2023.06.01. 압류입니다. 그 뒤의 2023.07.26. 주택임차권등기와 2025.08.01. 강제경매개시결정은 등기 순서만 보면 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권등기의 기초가 된 주민등록일자는 2019.06.24., 점유개시일자는 2019.06.21., 확정일자는 2019.05.20.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 순위가 뒤라는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차권 분석 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
| 구분 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 · 주택전부 | 점유 2019.06.21 · 전입 2019.06.24 | 2019.05.20 | 110,000,000원 등기 후 120,000,000원으로 경정 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 대위·승계 |
배당요구는 2023.07.26. 이뤄졌고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 보증금 110,000,000원을 기준으로 작성되어 있으며, 최저가 91,000,000원에서 집행비용 2,038,000원을 빼고 임차권에 88,962,000원이 배당돼 21,038,000원이 매수인 인수로 남는 것으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 110,000,000원 | 88,962,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 127,528,767원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차권 미배당액 21,038,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 해당 임차권에는 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 경정된 임차보증금 120,000,000원과 배당 시뮬레이션의 110,000,000원 기준이 서로 다르므로 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
④ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘저렴’ 판정 금지
이 사건에는 동일·인근 다세대의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 130,000,000원 대비 현재 최저가가 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 확약이 유효하게 적용되면 실질취득은 현재 최저가인 91,000,000원이지만, 그 금액이 시장가격보다 낮은지는 별도의 실거래 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계산고등학교 서측 인근이며 주위에 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물, 사용승인일 2002.04.15. 외벽은 사이딩 마감, 창호는 하이샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비와 도시가스 보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.
- 현황. 다세대주택으로 이용 중이며 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 7번 임차권 전부를 해소하는지 원문을 확인해야 합니다.
- 보증금 경정 확인. 최초 110,000,000원에서 2021.05.20. 10,000,000원 증액돼 120,000,000원으로 경정됐습니다. 배당 시뮬레이션은 110,000,000원 기준이므로 차이를 반드시 확인해야 합니다.
- 중복신고 주의. 한국토지주택공사의 대위·승계 신고와 동일 임차권의 경정 내용을 별도 임차인 보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
- 시세 원본 확인. 현재 자료에는 최근 실거래 비교치가 없으므로 최저가 91,000,000원이 적정한지 별도 실거래를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인을 하지 못했으므로 수리비·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 직접 대조한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “확약 확인이 끝나야 가격을 볼 수 있다”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 130,000,000원에서 한 번 유찰돼 91,000,000원까지 내려온 다세대입니다. 그러나 먼저 봐야 할 것은 70%라는 할인율이 아니라 2019년 전입을 가진 선순위 임차권입니다. 확약을 배제한 룰상 계산에서는 현재 회차에 21,038,000원 인수 위험이 있고 유찰이 거듭될수록 미배당 인수액이 커집니다.
반면 매각물건명세서에 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 그 확약이 해당 임차권에 그대로 적용된다는 전제에서는 실질 인수 0원, 실질취득은 현재 최저가 91,000,000원입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리 위험은 확약으로 해소 가능, 가격 매력은 시세 확인 전 판단 보류”입니다.
