의정부지방법원 2025타경73510. 의정부동 자하시티빌딩 9층 903호입니다. 사건 분류는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 권리구조의 중심은 소유자 홍지현보다 앞서 점유한 윤지연의 임차권입니다. 윤지연은 2021.12.13 확정일자를 받고 2022.02.10 주민등록 및 점유를 시작했으며, 2024.02.20 보증금 220,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 사건에서 잡힌 말소기준일인 2024.10.23보다 앞서므로 원래 구조라면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 신청채권자가 2026.05.04 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 대항력 포기 확약서를 제출했습니다. 따라서 윤지연에게 귀속되는 잔존 보증금은 배당계산상 현재 회차에서 62,054,000원이 남더라도 매수인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73510 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 201-9 자하시티빌딩 9층 903호 · 경기도 의정부시 평화로562번길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 14층 건물 내 제9층 제903호 |
| 사용승인 | 2021.01.14 |
| 소유자 | 홍지현 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 161,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 주된 인수 해소
권리의 핵심 선후관계는 명확합니다. 윤지연의 전입·점유는 2022.02.10, 임차권등기는 2024.02.20이고, 이 사건의 말소기준은 2024.10.23 의정부시 압류입니다. 따라서 윤지연은 말소기준보다 빠른 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약 적용 범위가 다르다
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤지연 제903호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.10 2021.12.13 | 220,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 2026.05.04 확약 |
| 신서진 | 2025.07.10 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 별도 확인 |
임차인으로 확인되는 사람은 2명입니다. 윤지연은 확약으로 주된 인수 문제가 해소되지만, 신서진에게 그 확약이 확대 적용되는 것은 아닙니다. 신서진의 전입일은 2025.07.10으로 말소기준 2024.10.23보다 뒤여서 현재 판단상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 확약 밖 임차인에 대한 인수위험 판단은 별도로 남습니다. 입찰 전 실제 임대차계약 내용과 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가 161,000,000원만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 230,000,000원, 현재 최저매각가는 161,000,000원으로 1회 유찰되어 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에서 동일 단지·동일 유형의 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”라고 판단하면 안 됩니다.
특히 이 물건은 사건 분류가 다세대이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트 시세를 대입하거나 감정가 할인율만으로 매입가 적정성을 판단하기보다, 의정부동의 동일 용도·유사 연식·유사 면적 실거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 70%) | 161,000,000원 | 62,054,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(감정가 49%) | 112,700,000원 | 109,677,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 78,890,000원 | 142,930,020원 | 0원 |
위 미배당액은 확약을 반영하기 전 배당 룰상 금액입니다. 2026.05.04 확약이 윤지연에게 적용되는 한, 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 봅니다. 신서진 관련 판단은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 임차인 윤지연 보증금(우선변제) | 220,000,000원 | 157,946,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,054,000원을 먼저 공제한 뒤 윤지연에게 157,946,000원이 배당되는 계산입니다. 이에 따른 보증금 부족분은 62,054,000원이지만, 2026.05.04 확약 때문에 윤지연 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙초등학교 남측 인근이며 상업시설·업무시설·주거시설이 혼재된 지역입니다. 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 노선버스정류장과 의정부경전철 의정부중앙역이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 14층이며 본건은 9층 903호입니다.
- 도로. 남측으로 소로, 동측으로 세로에 접합니다. 토지는 평지이며 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 토지면적은 260.5㎡, 공시지가는 3,868,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 환금성. 실거래 비교가격이 확인되지 않아 가격대별 환금성을 수치로 단정하기 어렵습니다. 오피스텔 이용 물건이라는 점을 반영해 동일 용도 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.05.04 제출된 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 범위가 윤지연 보증금 전부에 어떻게 적용되는지 원문을 직접 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 낙찰 후 윤지연 임차권등기의 실제 말소 절차와 필요한 서류·협조관계를 확인하세요.
- 신서진 별도 확인. 2025.07.10 전입으로 현재 판단상 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 임대차계약과 현재 점유관계를 반드시 확인하세요.
- 최신 등기부 대조. 2024.10.23 의정부시 압류 이후 2025.10.21 해제·말소 이력이 있으므로 입찰일 기준 최신 등기 상태를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 230,000,000원에서 161,000,000원으로 낮아졌다는 사실만으로 저가 매입이라 판단하지 말고, 동일 용도 실거래를 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 점유·명도. 윤지연 임차권과 신서진의 현재 점유 여부, 실제 인도 가능 시점과 명도 절차를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 권리는 풀렸지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건은 서류만 처음 보면 보증금 220,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권 때문에 현재 최저가 161,000,000원보다 더 큰 부담을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형으로 보입니다. 실제 배당계산에서도 윤지연에게 157,946,000원만 배당되고 62,054,000원이 남습니다.
그러나 2026.05.04 신청채권자의 대항력 포기 확약서가 제출되면서 이 핵심 위험은 달라졌습니다. 윤지연의 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 반영되므로 윤지연 관련 실질 인수액은 0원, 현재 회차 실질취득은 최저매각가 161,000,000원으로 봅니다.
다만 결론을 곧바로 “좋은 물건”으로 끌어올리기는 어렵습니다. 확약은 윤지연에게만 적용되고, 신서진의 보증금·확정일자와 실제 점유관계는 별도 확인 대상입니다. 무엇보다 동일 유형 실거래가격이 확인되지 않아 161,000,000원이 시장보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 권리의 큰 고비는 확약으로 넘겼지만, 가격과 확약 밖 점유관계는 보수적으로 확인해야 하는 사건입니다.
