인천지방법원 2025타경511305. 미추홀구 주안동의 전용 56.91㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 118,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 82,600,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 단순히 등기상 임차권이 존재한다는 사실이 아니라, 그 임차권의 선후관계와 확약의 효과를 함께 보는 것입니다.
한국토지주택공사 명의 주택임차권은 임대차계약일 2021.03.29, 확정일자 2021.03.30, 전입·점유개시 2021.05.31로 확인됩니다. 말소기준권리는 2023.04.13 울산세무서장 압류이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차권으로 보증금 부족액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511305 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1430-9 1동 4층402호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 미추홀대로587번길 81-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 전용 56.91㎡ · 지상 4층 중 4층 |
| 사용승인일 | 2002.05.01 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.06.07 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 82,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 121,282,191원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 해소
말소기준권리는 2023.04.13 갑구 10번 압류입니다. 이후 서울특별시 압류, 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 한국토지주택공사의 임차권은 등기일보다 앞선 2021.05.31 전입·점유로 대항력이 형성된 상태여서, 확약이 없으면 단순 후순위 소멸권리처럼 취급할 수 없습니다.
② 임차 관계 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 신고 1건
| 명의 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 2021.05.31 | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 0원 |
한국토지주택공사는 보증기관 성격의 승계 신고로 분류돼 실제 거주 임차인 수에는 포함하지 않습니다. 따라서 이 사건의 실제 임차인은 0명으로 정리합니다. 보증금 120,000,000원을 다른 임차인의 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 배당요구는 2024.02.23에 확인되고 확정일자는 2021.03.30입니다.
③ 시세 비교 — 할인은 있지만 최근 추세가 약하다
동일 면적 56.91㎡ 실거래는 총 9건이며 전체 평균은 123,333,333원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.11의 94,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 94,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 56.91㎡ | 3 | 94,000,000원 |
| 2024.07 | 56.91㎡ | 1 | 117,000,000원 |
| 2023.05 | 56.91㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2023.03 | 56.91㎡ | 3 | 124,000,000원 |
| 2022.02 | 56.91㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2022.01 | 56.91㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2022.01 | 56.91㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2021.10 | 56.91㎡ | 5 | 138,000,000원 |
| 2021.07 | 56.91㎡ | 5 | 135,000,000원 |
현재 최저가 82,600,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 94,000,000원의 87.9%입니다. 확약을 반영한 실질취득도 82,600,000원이므로 시세 비교 기준은 동일합니다. 다만 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -26.0%로 하락하고 있어, 전체 평균 123,333,333원 대비 67.0%라는 숫자를 근거로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,886,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 120,000,000원 | 80,713,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 121,282,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 한국토지주택공사 보증금 부족액 39,286,800원이 산출됩니다. 그러나 매각물건명세서상 말소동의 확약서를 반영하면 낙찰자 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 확약서가 해당 임차권에만 적용된다는 점을 전제로 한 판단입니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가면 룰상 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 부족액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 82,600,000원 | 39,286,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 57,820,000원 | 63,620,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 40,474,000원 | 80,654,532원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 확약을 반영하므로 각 회차의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 실질취득비용은 각 회차의 낙찰가와 동일하게 움직입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천남부초등학교 남서측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 2002.05.01입니다.
- 도로. 단지 북측으로 노폭 약 8m 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방 형태의 다세대주택 건부지이며 공시지가는 1,466,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 남부맨션(9-1,2동)은 18세대이며 동일 면적 거래는 9건 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건 권리분석의 핵심은 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서입니다. 입찰 전 적용 대상과 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 선순위 대항력 자체는 존재. 전입·점유 2021.05.31이 말소기준 2023.04.13보다 빠르므로 확약이 없다면 인수형입니다.
- 보증기관 중복계상 금지. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계로 분류되므로 실제 임차인 수는 0명이며 보증금을 별도 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다.
- 최근 가격 우선. 전체 평균 123,333,333원보다 최신 거래 94,000,000원과 최근 추세 -26.0%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 관리·점유 상태 확인. 현장 점유와 관리비 등은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 승부를 바꾼다”
표면만 보면 보증금 120,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있고 현재 낙찰가보다 보증금이 커 위험한 인수형처럼 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차에서 39,286,800원이 부족해 매수인 인수 위험이 생깁니다. 하지만 이 사건에는 해당 주택임차권등기에 관한 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
가격은 감정가 118,000,000원에서 한 차례 유찰돼 82,600,000원까지 내려왔고, 최신 거래 94,000,000원의 87.9%입니다. 다만 최근 시세가 과거보다 -26.0% 하락한 흐름이라 단순히 “감정가 대비 70%”라는 이유만으로 싸다고 단정할 수는 없습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능, 가격은 최근 94,000,000원과 하락 추세를 기준으로 보수적으로 판단하는 물건입니다.
