인천지방법원 2025타경511305. 인천 미추홀구 주안동 남부맨션 제1동 402호, 전용 56.91㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김지연이며, 2021년 120,000,000원에 취득한 이력이 있습니다. 이 물건의 권리분석은 감정가 대비 할인율보다 선순위 임차권과 말소동의 확약서의 효력을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기에는 보증금 120,000,000원, 전입 및 점유개시일 2021.05.31, 확정일자 2021.03.30이 기재되어 있습니다. 이는 말소기준권리인 2023.04.13 압류보다 앞섭니다. 따라서 형식적으로 임차권등기가 말소기준권리 이후에 설정됐다는 이유만으로 선순위 대항력 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1430-9 제1동 제4층 제402호 도로명: 인천광역시 미추홀구 미추홀대로587번길 81-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 56.91㎡ · 지상 4층 중 4층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 2002.05.01 사용승인 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.06.07 소유권이전 · 거래가 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 57,820,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 121,282,191원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.13 갑구 10번 압류 · 국(처분청 울산세무서장) |
| 주택임차권 | 한국토지주택공사 · 보증금 120,000,000원 · 을구 13번 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권
말소기준권리는 2023.04.13 갑구 10번 국의 압류입니다. 이후 설정된 서울특별시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 설정된 국민은행·전주성가신용협동조합·장천새마을금고·한국스탠다드차타드은행·신한은행의 근저당권은 이미 등기부상 말소된 권리입니다.
② 임차권 분석 — 1.2억 보증금과 확약서
등기상 임차권은 한국토지주택공사 명의 1건입니다. 해당 권리자는 보증기관으로 표시되어 있어 실제 거주 임차인과 동일하게 인원 또는 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 별도로 특정된 실제 거주 임차인은 0명이며, 현 점유자의 신원은 확인되지 않았습니다. 기관 명의의 권리와 실제 점유관계를 구분해야 합니다.
| 임차권자 | 보증금 | 전입 / 확정일 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 기관 명의 실거주자 미확인 |
120,000,000원 |
전입 2021.05.31 확정 2021.03.30 점유개시 2021.05.31 |
대항력 있음
우선변제
보증기관 말소동의 확약 제출 |
임차권의 범위는 제4층 제402호 56.91㎡ 전부이며, 임대차계약일은 2021.03.29입니다. 임차권등기일은 2024.02.23입니다. 보증기관으로 표시된 권리신고는 별도의 실제 임차인으로 추가 계산하지 않았습니다.
③ 실질취득가 — 확약 유무에 따라 달라지는 경제성
현재 최저매각가 57,820,000원을 기준으로, 집행비용 1,440,760원을 제외한 56,379,240원이 임차보증금에 우선 배당되는 것으로 추정됩니다. 이에 따른 미배당 보증금은 63,620,760원입니다.
| 구분 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 확약 적용 | 57,820,000원 | 0원 | 57,820,000원 |
| 현재 · 확약 불성립 | 57,820,000원 | 63,620,760원 | 121,440,760원 |
| 3회 유찰 · 확약 불성립 | 40,474,000원 | 80,654,532원 | 121,128,532원 |
| 4회 유찰 · 확약 불성립 | 28,331,800원 | 92,578,172원 | 120,909,972원 |
확약 적용 시 인수액 0원은 해당 임차권에 대한 말소동의가 유효하고 실제 이행된다는 전제입니다. 확약 불성립 시 실질취득 금액은 각 회차의 낙찰가와 추정 인수액을 합한 값입니다. 실제 배당액과 집행비용에 따라 차이가 발생할 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 과거 평균보다 최신 거래가 중요하다
남부맨션(9-1,2동)은 18세대 규모의 다세대주택이며, 사용승인일은 2002.05.01입니다. 전용 56.91㎡ 거래는 전체 9건이 확인됩니다. 전체 평균은 123,333,333원이지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래가격은 모두 94,000,000원입니다. 시세 추세는 -26.0%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 · 최신 | 56.91㎡ | 3 | 94,000,000원 |
| 2024.07 | 56.91㎡ | 1 | 117,000,000원 |
| 2023.05 | 56.91㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2023.03 | 56.91㎡ | 3 | 124,000,000원 |
| 2022.02 | 56.91㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2022.01 | 56.91㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2022.01 | 56.91㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2021.10 | 56.91㎡ | 5 | 138,000,000원 |
| 2021.07 | 56.91㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 전체 평균 | 56.91㎡ | 9건 | 123,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.91㎡ | 1건 | 94,000,000원 |
과거에는 120,000,000~138,000,000원 수준의 거래가 있었지만, 최신 거래는 94,000,000원입니다. 전체 평균 123,333,333원을 기준으로 현재 최저가를 비교하면 가격이 크게 저렴해 보일 수 있지만, 과거 고가 거래가 섞인 평균을 그대로 현재 시세로 판단하는 것은 위험합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 57,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,440,760원 |
| 1. 한국토지주택공사 · 임차보증금 우선변제 | 120,000,000원 | 56,379,240원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 · 경매신청채권 | 121,282,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차의 추정배당입니다. 임차보증금 미배당액은 63,620,760원이며, 확약이 불성립하면 매수인 인수 위험이 있습니다. 확약이 유효하게 적용되는 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 서울보증보험 주식회사의 신청채권 121,282,191원은 전액 미배당으로 추정됩니다. 당해세·최우선변제와 실제 배당순위의 변동은 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천남부초등학교 남서측 인근입니다. 주위에는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 2002.05.01 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물이며, 대상은 4층 402호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 하이샤시 등으로 구성되어 있습니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역이며, 북측으로 약 8m 내외 도로와 접합니다. 토지 형상은 세로장방형이고 지형은 평탄한 편입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 남부맨션은 18세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 전체 실거래는 9건이지만 최근 12개월 거래는 1건으로, 거래 표본이 적고 최근 가격 추세도 -26.0%입니다. 재매각 시 가격과 거래기간을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
- 경매 이력. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 본건은 이미 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서의 대상 권리, 효력 발생 조건, 말소 이행 조건 및 해당 임차권에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 임차권자와 확약 제출자 관계 확인. 등기상 임차권자는 한국토지주택공사인데 확약 제출자는 서울보증보험 주식회사입니다. 권리관계와 말소 동의의 법적 효력을 구분해 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 기관 명의 임차권 신고를 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않았습니다. 현 점유자와 별도 대항력 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 인수액 시나리오 구분. 확약 적용 시 실질 인수액은 0원이지만, 불성립 시 현재 회차에서 63,620,760원의 미배당 보증금 인수 위험이 있습니다.
- 하락 시세 반영. 전체 실거래 평균 123,333,333원보다 최신 거래 94,000,000원을 우선 비교 기준으로 삼아야 합니다. 최근 추세 -26.0%도 고려해야 합니다.
- 환금성 점검. 18세대 규모의 다세대주택으로 실거래 표본이 적습니다. 매도 시 거래기간과 추가 가격 조정 가능성을 살펴야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 공용부분 부담, 당해세 등의 실제 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류와 확약서 원본을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,782만원이 진짜 취득가격인지가 핵심”
이 사건의 겉모습은 감정가 118,000,000원에서 최저가 57,820,000원까지 내려온, 할인 폭이 큰 다세대주택입니다. 그러나 선순위 대항력 임차권의 보증금 120,000,000원이 존재합니다. 말소동의 확약이 없다면 현재 회차의 실질취득은 121,440,760원으로 최근 거래가격을 넘어섭니다.
반면 매각물건명세서에 기재된 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약이 해당 주택임차권에 유효하게 적용된다면, 실질 인수액 0원으로 판단할 수 있으며 최저가 57,820,000원을 기준으로 가격 경제성을 검토할 수 있습니다. 최근 거래가격 94,000,000원과 비교하면 가격 차이가 존재합니다.
다만 최근 시세는 -26.0% 하락 추세이고, 최근 12개월 거래는 1건뿐입니다. 본건도 이미 2회 유찰되었습니다. 소규모 다세대주택의 환금성과 확약 효력 확인이라는 과제가 남아 있으므로 권리 해소 가능성은 있지만 무조건적인 안전 물건은 아닙니다.
최종 판단은 조건부 접근입니다. 확약서의 효력과 임차권 말소 이행이 확인된다면 최근 시세보다 낮은 취득가격을 검토할 수 있습니다. 반대로 확약이 불성립하거나 확약 밖 선순위 임차인이 확인된다면 최저가 할인율과 관계없이 인수 위험을 우선 반영해야 합니다. 이 물건의 승부처는 확약서 검증과 실질취득가 확정입니다.
