인천지방법원 2025타경511336. 인천 미추홀구 주안동 인천주안한신휴플러스 107동 9층 904호 아파트입니다. 현재 소유자는 권영제이고, 2012.06.14 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 230,000,000원으로 등기돼 있습니다. 현재 경매에서 가장 중요한 기준권리는 2022.06.28 무태새마을금고의 근저당권 276,000,000원입니다. 그 다음 날 설정된 엠에이치파이낸스대부 근저당권 71,500,000원과 이후 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
등기에는 과거 국민은행·신한은행·김영성·연희신용협동조합·대부업체 등의 근저당과 전세권, 압류 및 과거 경매개시결정 이력이 다수 보이지만 대부분 이미 말소된 과거 권리입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511336 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1607 인천주안한신휴플러스 107동 9층 904호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제107동 제9층 제904호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 권영제 · 2012.06.14 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 233,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 66,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 말소기준권리 | 을구 22번 · 무태새마을금고 근저당권 · 2022.06.28 · 채권최고액 276,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸형
말소기준은 을구 22번 무태새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.07.09 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 기준 근저당권에 딸린 권리이전입니다. 이후 설정된 을구 23번 엠에이치파이낸스대부 근저당권 71,500,000원과 2025.08.05·2025.11.04의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 최근 흐름은 하락
한신휴플러스의 비교면적은 84.83㎡이고, 단지는 494세대, 사용승인일은 2006.09.26입니다. 최근 거래는 가격 편차가 상당히 큽니다. 특히 2026.06 같은 달에도 350,000,000원과 206,000,000원 거래가 함께 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.83㎡ | 14 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 84.83㎡ | 11 | 206,000,000원 |
| 2026.03 | 84.65㎡ | 10 | 345,000,000원 |
| 2026.03 | 84.83㎡ | 4 | 308,000,000원 |
| 2026.03 | 84.83㎡ | 15 | 310,000,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2025.08 | 84.83㎡ | 10 | 310,000,000원 |
| 2025.08 | 84.83㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2025.07 | 84.83㎡ | 10 | 322,000,000원 |
| 2025.06 | 84.83㎡ | 12 | 325,000,000원 |
| 2025.06 | 84.83㎡ | 11 | 340,000,000원 |
| 2025.05 | 84.83㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.83㎡ | 9건 | 305,666,666원 |
최근 12개월 평균은 305,666,666원이고, 현재 최저가 233,800,000원은 그 평균의 76.5%입니다. 최신 거래는 2026.06의 350,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 현재 회차에는 가격 여유가 있습니다.
다만 반드시 함께 봐야 할 숫자가 있습니다. 최근 구간이 이전 구간보다 -5.0% 하락했고, 실거래 최저가가 206,000,000원까지 내려왔습니다. 즉 233,800,000원이 평균 대비로는 낮아도 최근 실제 거래 범위의 바닥보다 낮은 가격은 아닙니다. 이 물건은 평균 대비 할인과 하락장·거래 편차를 동시에 반영해 응찰가를 잡아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,073,200원 |
| 2. 근저당권 · 무태새마을금고 | 276,000,000원 | 229,726,800원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사엠에이치파이낸스대부 | 71,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 347,500,000원 가운데 229,726,800원이 배당되고, 미배당액은 117,773,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 233,800,000원 | 229,726,800원 | 117,773,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 163,660,000원 | 160,568,760원 | 186,931,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 114,562,000원 | 112,158,132원 | 235,341,868원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 승학체육공원 북측 인근으로, 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 제107동 제9층 제904호이며, 기본적인 급배수·위생·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로를 통해 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 재개발구역, 과밀억제권역 등의 지정이 확인되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 494세대 단지이고 동일면적 거래는 이어지고 있으나, 최근 거래가 206,000,000원~350,000,000원으로 편차가 매우 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사 원문, 전입세대열람, 실제 점유자를 입찰 전에 대조하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 305,666,666원만 보지 말고 실거래 최저 206,000,000원과 최근 추세 -5.0%를 함께 반영하세요.
- 동일 단지 거래 편차. 2026.06 동일면적 거래가 206,000,000원과 350,000,000원으로 크게 갈립니다. 층·상태 차이를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 2022.06.28 무태새마을금고 근저당권과 2026.07.09 권리이전, 후순위 근저당권·경매개시결정을 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 채권과 공용부분 관리비 체납 여부를 별도 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 변동성 확인”
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리들이 매각으로 정리되는 구조이고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 334,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 233,800,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 305,666,666원의 76.5%입니다.
그러나 최근 시장 흐름은 -5.0% 하락이고, 실제 거래 범위도 206,000,000원에서 350,000,000원까지 크게 벌어져 있습니다. 그래서 이 물건의 결론은 단순히 “30% 유찰됐으니 싸다”가 아닙니다. 권리상 진입 장벽은 낮지만, 최근 하락 추세와 206,000,000원 저가 거래를 감안해 보수적으로 응찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
