인천지방법원 2025타경511468. 인천 미추홀구 주안동 1064-3의 3층 303호, 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최혜윤이며 2019.08.29. 거래가 55,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 강제경매의 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이고 청구액은 66,071,506원입니다.

이 사건의 핵심은 등기상 먼저 보이는 55,000,000원 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2016.01.19., 주민등록일은 2016.02.02., 점유개시는 2016.02.11., 확정일자는 2016.01.19.이고, 임차권등기는 2020.02.13. 마쳐졌습니다. 말소기준권리인 2022.02.24. 국의 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 다만 이 임차권에 관해서는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점이 결정적입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소

말소기준은 2022.02.24. 국의 압류입니다. 그 뒤의 서울특별시, 의왕시, 남동구, 강동구, 미추홀구, 양천구, 금천구 등의 압류와 2025.08.13. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 2020.02.13. 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 말소기준보다 앞서 있어 등기만 놓고 보면 매수인 인수 대상입니다.

② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명

한국토지주택공사 명의 신고는 보증기관 관련 승계·중복 신고로 분류되어 실제 임차인 수에는 합산하지 않습니다. 따라서 이 사건에서 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 동시에 해당 주택임차권 자체는 전입·확정일자가 말소기준보다 앞선 선순위 권리이므로, 확약이 없었다면 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조였습니다.

③ 시세 비교 — 35,000,000원은 최근 거래의 79.5%, 단 표본이 약하다

경우빌라는 9세대, 1987.10.19. 준공입니다. 확인된 최근 거래는 2024.07. 1층 30.75㎡, 44,000,000원 1건이며 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 44,000,000원입니다. 본건 면적 34.975㎡와 거래 표본 30.75㎡는 일치하지 않습니다.

확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 35,000,000원으로, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 44,000,000원의 79.5%입니다. 수치상으로는 9,000,000원 낮습니다. 다만 시세 자료가 단 1건뿐이고 면적도 정확히 일치하지 않아, 이를 근거로 곧바로 “시세보다 20.5% 싸다”고 단정하기보다는 가격상 여유가 보이는 참고선으로 활용하는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 35,000,000원 가정)

배당계산만 놓고 보면 임차보증금 55,000,000원 중 33,970,000원이 배당되고 21,030,000원이 미배당됩니다. 원칙적인 인수형 계산에서는 이 금액이 매수인 부담입니다. 다만 해당 임차권에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류 9건 중 당해세가 있다면 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 인수액이 커진다

확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 늘어나는 전형적인 선순위 임차권 인수 구조입니다. 현재 회차에서는 21,030,000원, 2회 유찰 시 31,341,000원, 3회 유찰 시 38,558,700원이 룰상 인수액으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 있으므로 실질 인수는 각 회차 0원으로 봅니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동, 제물포여자중학교 동측 인근의 주거지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 3층 건물의 3층 303호이며, 외벽은 치장벽돌 붙임, 창호는 새시 창호 등입니다.
• 설비. 기본적인 전기설비·위생설비·급배수설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 부정형·평지의 주거용 건부지로 이용 중이며 남서측으로 차량 통행이 가능한 포장 공도와 접합니다.
• 규제. 감정자료에는 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이 기재되어 있고, 토지자료에는 제2종일반주거지역·토지거래계약에 관한 허가구역·지적재조사사업지구 등이 확인됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 현장확인 한계. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못해 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태를 전제로 감정평가되었습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리안전성은 을구 5번 주택임차권에 대한 확약이 핵심이므로, 대상 권리·말소 조건·효력 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
• 세금채권 재확인. 국세·지방세 압류가 9건이므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해 배당표를 최신화해야 합니다.
• 시세 표본 확대. 확인된 실거래는 2024.07. 44,000,000원 1건뿐이고 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 인근 유사 다세대와 실제 매물 호가를 함께 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 노후 다세대 특성상 수리비가 실질 취득원가를 바꿀 수 있습니다.
• 환금성 점검. 1987년 준공·9세대 소규모 빌라라 거래량과 매수층이 제한될 수 있습니다.
• 점유 현황 확인. 보증기관 명의 임차권 신고와 별개로 실제 현장 점유자를 매각기일 전에 다시 확인하는 것이 안전합니다.

맺으며 — “등기상 인수형, 실질은 확약 해소형”

이 물건은 표면만 보면 선순위 주택임차권 보증금 55,000,000원이 최저가 35,000,000원을 초과하는 전형적인 인수형입니다. 배당계산에서도 21,030,000원의 미배당이 남습니다. 하지만 해당 임차권에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙에 따라 매수인 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 35,000,000원으로 봅니다.

가격만 보면 최근 12개월 평균·최신 거래 44,000,000원의 79.5%입니다. 다만 그 비교값은 2024.07. 단 한 건이고 면적도 30.75㎡로 본건 34.975㎡와 일치하지 않습니다. 여기에 1987년 준공, 9세대 소규모 다세대라는 환금성 한계와 국세·지방세 압류 9건의 배당 복잡성이 겹칩니다. 결론은 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격 검증과 환금성 확인이 남은 B급 물건입니다.