인천지방법원 2025타경511514. 부평구 청천동 부평1차금호타운 108동 2층 206호 아파트입니다. 현재 소유자는 양형모·이경희가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2008.08.14. 거래가액 348,000,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 현존 권리의 말소기준은 2021.04.29. 국민은행 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 국민은행 가압류, 근로복지공단 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이미 등기부에서 말소된 과거 근저당권과 가압류도 여러 건 존재하지만, 현재 입찰자가 중점적으로 볼 부분은 말소기준권리 이후의 현존 권리입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가 기타 참고사항에는 “임대관계는 미상임”으로 기재되어 있으므로, 임차관계를 단정해 비어 있다고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511514 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 200 부평1차금호타운 108동 2층206호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공부상 아파트로 이용중 |
| 건물 | 지하 1층 / 지상 19층 건물 내 2층 206호 · 사용승인일 1998.02.26 |
| 소유자 | 양형모 2분의 1 · 이경희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 501,000,000원 / 350,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 245,365,082원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 말소기준권리는 을구 12번 국민은행 근저당권입니다. 2025.05.22. 국민은행 가압류 50,769,123원, 2025.07.22. 근로복지공단 가압류 10,000,000원, 2025.08.12. 임의경매개시결정, 2026.01.29. 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 501,000,000원, 현재 최저매각가는 350,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰로 가격이 내려온 상태지만, 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 제공되지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 350,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,709,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민은행 | 50,769,123원 | 44,990,200원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 350,700,000원 가정 시 채권 총액 360,769,123원 중 344,990,200원이 배당되고 15,778,923원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천마장초등학교 동측 인근이며, 주위는 아파트·각급 학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 인근에 인천 1호선 및 7호선 부평구청역이 위치합니다. 인근 노선버스 정류장도 있으며 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조·피씨조 스라브지붕, 지하 1층 / 지상 19층 건물의 2층 206호이며 사용승인일은 1998.02.26입니다.
- 도로. 동측 및 서측 약 20m, 북측 약 30m, 남측 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역 및 일부 철도보호지구에 해당하며, 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 아파트로 이용중이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 확인. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유자를 반드시 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2021.04.29. 국민은행 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 국 압류 확인. 2026.01.29. 김포세무서장 처분의 국 압류가 등기되어 있으므로 세금 관련 배당·교부관계를 원문으로 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 실거래 자료가 없으므로 인근·동일 단지 최근 거래와 비교한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 회차별 자금 시나리오. 현재 350,700,000원, 2회 유찰 시 245,489,999원, 3회 유찰 시 171,842,999원으로 시나리오가 제시되어 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
등기 권리 구조만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2021.04.29. 국민은행 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가서가 임대관계를 미상으로 기재하고 있고 실거래 시세도 확인되지 않아, 점유·임차관계와 가격 적정성까지 안전하다고 단정할 단계는 아닙니다. 권리 말소 구조는 양호, 임차·가격 검증은 보류. 이 두 가지를 분리해 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
